仁恒置地投资开发模式解读正式版.pdf

仁恒置地 发展战略简介 产品策略介绍 投资策略与开发模式介绍 结论与启示 Part1 Part2 Part3 Part4 仁恒置地发展战略简介 01 公司介绍 仁恒置地集团有限公司（简称“仁恒”）于1993年成立作为一家在新加坡上市的华商房地产企业，立足中国，选择中国境 内的高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目目前，仁恒已在中国六大主要经济区内16个重点 高增长城市扎根 图：仁恒城市布局 唐山 天津 上海 南京 深圳 中山 成都 贵阳 南通 苏州 海口 济南 杭州 武汉 三亚 珠海 表：截止2018年3月13日 仁恒前十大股东持股比例 股东名称 直接持股数 量（股） 占已发行普通 股比例（%） YANLORD HOLDINGS PTE. LTD.1,278,390,00066.19 DBS NOMINEES (PRIVATE) LIMITED145,845,7127.55 CITIBANK NOMINEES SINGAPORE PTE. LTD.125,509,1406.50 BPSS NOMINEES SINGAPORE (PTE.) LTD.69,823,5003.61 UOB KAY HIAN PRIVATE LIMITED63,859,9003.31 HSBC (SINGAPORE) NOMINEES PTE LTD38,702,7602.00 DBSN SERVICES PTE. LTD.31,585,8361.64 MORGAN STANLEY ASIA (SINGAPORE) SECURITIES PTE LTD20,561,4941.06 RAFFLES NOMINEES (PTE) LIMITED20,000,5861.04 UNITED OVERSEAS BANK NOMINEES (PRIVATE) LIMITED19,499,5101.01 合计 仁恒控股作为第一大股东，持有仁恒66.19%的股份，而仁恒控股的所有者为仁 恒的创办人，钟声坚。

因此，钟声坚为仁恒的实际控股人 仁恒前十大股东，除了仁恒控股外，主要为银行和信托证券公司，包括星展银 行、花旗银行、BPSS、大华继显、汇丰控股、星展集团附属公司DBSN、摩根 士丹利、莱佛士公司、大华银行等 数据来源：公司年度报告、同策研究院 公司理念 一个企业的灵魂在于其文化理念大部分房企恨不得通过企业文化来传递其自身雄厚实力，雄心抱负，但仁恒却以“仁信治 业、持之以恒”为理念而仁恒中“仁”字的“人”部与恒字的“心”部，也鉴证着仁恒的初衷，以人为本，用心造房 我们的价值不在乎一时的得失，而在于营造一个几百年依然活着的企业 价值取向 仁信治业，持之以恒 企业宗旨 用心造好房 开发理念 公司文化 在趋同、快节奏的行业背景下，仁恒鼓励员工努力工作，热爱生活，向往成功，追求美好，坚持创造让社会进步、城市美好 的产品，并不断探索未来发展 我们希望每一个仁恒人用心去认识、去体会、去品味、去共同努力仁恒不仅是一个企业集团，更是 一个同心同德的团队；她不仅创造物质财富，而且创造精神财富，更凝聚着每一个仁恒人的追求！ 我们努力于以德立身，以诚待人，以信治业，因而更加感恩谦让、和同为贵，希望与更多朋友携手 共进，使企业稳健而有力地发展壮大。

我们谨记着不断学习，不敢松懈，开阔眼界，追求进取，因而不时地检讨自己，总结经验，尊重知 识，尊重人才，使企业在激烈的竞争中保持警觉 我们实践着热爱生活，珍惜时光，向往美好，追求成功，因而，我们更加敬业精进，孜孜不倦，有所贡 献，努力承担，力求赋予生命更丰富之内涵 仁 化 恒 文 发展历程 仁恒自1993年成立，目前根植于中国已25年25年间，仁恒一直紧跟政府政策和市场发展的步伐，从上海、南京起步，选择 进入高增长城市，进行全国化布局 战略布局 仁恒坚持核心城市战略，布局核心一、二线及高成长城市目前，仁恒已在16个一二三线城市扎根，布局长三角、珠三角、 环渤海、中国西部、华中、海南这六大区 图：仁恒城市及区域布局 唐山 天津 上海 南京 深圳 中山 成都 贵阳 南通 苏州 海口 济南 杭州 武汉 三亚 珠海 西部 环渤海 珠三角 长三角 海南 华中 从进入区域来看，除西北和东北以外，华北、华东、东南、 华中和西南均有布局项目 从进入城市数量来看，仁恒聚焦长三角、珠三角和环渤海经 济圈，尤其是长三角经济圈 从进入城市来看，聚焦一二线及高增长城市，具备发展迅 速，位置优越，政策利好的特点，升值空间大，具有一定投 资价值。

从所进入城市行政属性来看，仁恒主要选择直辖市和省会城 市，城市规模较大，人口稠密，周期性波动风险较小 土地储备 从土地总储备来看，仁恒主要布局长三角、环渤海以及珠三角，其中长三角地区是重点，占总土储的45.6%，符合仁恒所制定 的战略布局在城市方面，长三角的南京与杭州、环渤海的天津、珠三角的深圳是仁恒重点布局城市，占比皆超过10% 数据来源：公司年度报告、同策研究院 5.9% 19.4% 7.1% 2.0% 11.2% 6.2% 17.2% 2.4% 3.3% 13.6% 8.5% 1.1% 2.1% 上海南京苏州南通杭州成都天津 济南唐山深圳珠海三亚武汉 图：仁恒2017年总土储按城市划分占比情况 45.6% 6.2% 22.8% 22.1% 1.1% 2.1% 长三角中国西部环渤海珠三角海南华中 图：仁恒2017年总土储按区域划分占比情况 营业收入 2017年，中国房地产市场经历了由阶段性调控向长效机制转变的过程，行业总体表现抢眼，但同时存在一二线降温，三四线 回暖的格局，不同区域不同城市情况各异在此市场行情下，仁恒业绩表现相对稳定，2017年收入由于总交付面积下降而从 2016年的256.64亿元稍降至256.38亿元，但基本保持持平状态。

数据来源：公司年度报告、同策研究院 96.5% 94.8% 94.2% 93.7% 92.9% 95.5% 97.0% 96.6% 1.5% 3.0% 3.6% 4.0% 3.8% 2.4% 1.4% 1.4% 2.1% 2.2% 2.2% 2.3% 3.2% 2.1% 1.6% 2.0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 88%90%92%94%96%98%100% 物业开发(%)物业投资(%)其他(%) 图：仁恒2010-2017年各业务占营业收入情况 73.84 89.87 103.02 112.80 117.36 165.81 256.64 256.38 0 50 100 150 200 250 300 20102011201220132014201520162017 营业收入(亿元) 图：仁恒2010-2017年营业收入情况 销售情况 从销售金额和面积来看，仁恒销售额主要贡献区域为长三角地区，金额占比88.1%，面积占比82.6%，与仁恒的战略布局相 符其中上海由于销售均价较高，虽然占总销售面积为37.6%，但占总销售金额达55.3%。

4.1% 20.8% 55.3% 12.0% 1.1% 6.6%0.1% 成都 南京 上海 苏州 天津 珠海 深圳 4.1% 88.1% 1.1% 6.7% 西部 长三角 环渤海 珠三角 图：仁恒2017年销售金额按城市及区域划分占比情况 8.2% 25.2% 37.6% 19.8% 2.6% 6.5%0.1% 成都 南京 上海 苏州 天津 珠海 深圳 8.2% 82.6% 2.6% 6.6% 西部 长三角 环渤海 珠三角 图：仁恒2017年销售面积按城市及区域划分占比情况 数据来源：公司年度报告、同策研究院 仁恒置地产品战略简介 02 多元化产品 在发展过程中，仁恒不断丰富产品类型，除最开始的高品质住宅开发外，先后涉足高端酒店、写字楼、购物中心及服务式公 寓，拓展特色文化旅游项目，并积极参与城市一级开发，多元化发展目前，仁恒业务大体上分为三类，分别是地产开发、 投资类物业、及物业管理其中地产开发还分为住宅地产开发和商业及综合性物业 投资性物业 住宅地产开发 商业及综合物业 物业管理 地产开发 住宅地产开发 与其他房企不同，仁恒在25年间专注于打造高端住宅产品仁恒偏向选择在城市重点地段开发大规模、高端住宅物业，在借 助地段价值的同时，以高质量、高品质的产品，拉升地段的价值。

在产品打造上，仁恒严控产品品质，凭借材质本身的质感 及高超的设计，匠造高品质住区 仁恒产品风格 仁恒选址偏爱周边有自然风光的地块， 尤其是靠近江河湖海的地带，因此仁恒 传统产品以江湾、河滨居多依托山水 资源，让业主畅享自然景色 依山傍水 作为一家新加坡房企，受新加坡花园城 市影响，仁恒的项目普遍具备超大楼间 距、大幅带水系的中央景观的特点，配 以社区内部配套，打造生态型、低密 度、大景观公园式国际社区 花园城市社区 仁恒致力于提供高端精装住宅，在25年 间已形成了一套一体化精装模式精装 设计与户型设计同步完成，以较短的工 时保证品质的统一同时，仁恒的精 装，更注重细节和生活实用性，而非盲 目采用奢侈品牌，力求精品与精致，简 约而不简单 一体化精装模式 社区内配套设施丰富，泳池、会所基本 是仁恒项目的标配在注重视觉享受的 同时，给予业主精神上的放松，以及生 活上的便利 社区配套设施完善 地理 位置 设计 风格 室内 装修 配套 会所 产品线升级 仁恒的住宅产品在不断的进行迭代更新从第一代到第五代国际化社区，以精雕细作和产品创新而闻名的仁恒致力于塑造领 先的居住标准每一代的升级都在保留很多原有经典风格的情况下，对细节进行相应的调整，以便更好地为业主服务，而仁 恒的产品力也在这个过程得到进化。

图：仁恒各代产品线特点及上海地区各代产品代表项目 以江景和精装品质作为产 品最大特色 滨江园（陆家嘴） 01. 第一代 产品 多层次的空间与绿化设计， 具有独特的与自然相融的 外立面，社区内部绿化景 观向城市辐射，突出生态 住区 仁恒公园世纪（花木） 05. 第五代 产品 将高端公寓和别墅两种精 装产品形态进行结合，呈 现出社区的多样性和开放 性，打造生态型、低密度、 大景观的高端国际化花园 社区 森兰雅苑（森兰） 东郊花园（唐镇） 西郊花园（大虹桥） 04. 第四代 产品 升级建筑细节，打造“邻 里之家”体系，提升项目 居住氛围和舒适度 河滨城（联洋） 03. 第三代 产品 使用围合式布局，将各楼 栋的景观资源发挥到极致 采用“四新”技术产品， 提高整体居住品质 河滨花园（古北） 02. 第二代 产品 第五代产品公园系 2015年，仁恒新一代高端产品线公园系国际社区正式揭晓仁恒公园世纪作为仁恒旗下顶级TOP公园系产品逐步进驻 各大布局城市 上海仁恒公园世纪济南仁恒公园世纪天津仁恒公园世纪 苏州仁恒公园世纪武汉仁恒公园世纪 商业及综合性物业&投资类物业 2001年，仁恒涉足高端商业及综合性物业开发，涵盖供租售的办公楼、酒店式公寓以及大型购物中心。

目前在南京、天津、 珠海、三亚、成都有开发包括办公写字楼、购物广场、酒店式公寓及商业综合体等物业产品同时，考虑到在主要的高成长 型城市中品质出众的商业物业具有客观的发展空间，仁恒也保留部分开发建成的商业及综合类物业作为投资性资产进行出 租优质的自持物业将为仁恒提供稳定的现金流，也不断丰富“仁恒”品牌的内涵 珠海仁恒滨海中心 天津仁恒海河广场三亚仁恒海棠湾 南京仁恒国际公寓成都仁恒置地广场 物业管理 作为仁恒高品质地产开发不可或缺的服务品牌，仁恒物业始终以“品牌闯天下，质量取天下，服务守天下”作为发展战略， 坚守星级酒店管家式服务标准，专注于高端和国际化社区的服务提供和服务开发2009年，仁恒物业加入了国际金钥匙物业 联盟，为业主提供更高的服务标准 国际金钥匙组织是全球唯一拥有 80多年历史的网络化、个性化、 专业化、国际化的品牌服务组织 物业工程前介隐蔽工程检查物业客服礼宾 物业秩序。