20012003深房地指数报告.doc

深 房 地 指 数 报 告(2003年第4季度)深房地指数工作办公室第一部分 深圳经济特区房地产市场价格综述一、 2003年第4季度深房地综合指数    根据深房地指数系统测算，2003年4季度，深圳综合房价指数为99.73点，比上期上涨0.43点；住宅二级市场房价指数为93.54点，比上期上涨0.57点；住宅三级市场房价指数为71.57点，比上期下跌0.02点；办公楼房价指数为112.29点，比上期上涨1.39点；商业用房房价指数为273.29点，比上期下降1.12点    2003年4季度，深圳综合房租指数为97.96点，比上期下跌1.44点；住宅房租指数为68.96点，比上期下跌2.02点；办公楼房租指数为116.26点，比上期上涨0.26点；商业用房房租指数为357.17点，比上期下跌0.18点；工业厂房房租指数为43.45点，比上期下跌0.25点    2003年4季度，深圳综合地价指数为103.02点，比上期上涨0.56点；住宅用地地价指数为103.19点，比上期上涨0.77点；办公用地地价指数为126.39点，比上期下跌0.15点；商业用地价指数为169.39点，比上期上涨0.27点；工业用地地价指数为36.85点，比上期上涨0.05点。

二、 2003年度深圳经济特区房地产市场价格综述    回顾2003年，在深圳市国民经济形势持续向好的大环境之下，作为国民经济支柱产业之一的房地产——深圳经济特区的房地产业继续保持快速、平稳、理性的发展态势，房地产市场供给量和需求量基本均衡，房地产价格基本平稳 （一）影响深圳经济特区房地产市场价格走势的外在因素列析    1、国民经济总量快速增长，房地产与国民经济协调发展，居民购房支出继续增加    2003年，尽管存在“非典”等因素，深圳经济仍继续保持快速增长全市完成国内生产总值（GDP）2860.51亿元，比上年增长了17.3％，增幅比上年提高2.3个百分点全市完成固定资产投资946.49亿元，比上年增长20.1％，其中，全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了9.4％房地产投资占固定资产、GDP比重分别为47.4％和15.7％，房地产业与国民经济发展基本保持平稳、协调的发展局面    深圳市统计局相关数据显示，2003年深圳居民可支配收入持续上升，达25935.84元，比去年增长3.99%居民消费欲望不断增强，人均消费支出19960.32元，比去年增长5.5%更多的深圳居民把购房作为投资，2003年度人均投资性购房支出为3263.8元，增幅高达59.8%，人均投资性购房支出占人均消费支出的比例为16.35%，比去年增加了5.56个百分点。

    2、央行发布“121号文件”，国务院下发“18号令”    （1）中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发(2003)121号)，对房地产信贷做出一系列紧缩的严格规定    对于个人贷款买房，该文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对于房地产开发商，该文件核心内容为：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金即所有者权益应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用等宏观上看，“121号文”起到了协调房地产与其它行业之间的关系的作用，及时地缓解房地产业与其它相关产业信贷资金之间的矛盾同时，该法律制定的基本出发点也在于维护广大人民的根本利益    （2）国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号文)，支持房地产业稳步发展    2003年8月份，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号文)，首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业通知指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展其中，对于房地产市场中的突出问题——供求的结构性矛盾，要通过宏观调控来解决，要控制高档住房建设，增加普通商品住房的供应比例，加强经济适用房的建设和管理。

    这两个文件是相辅相成的国务院虽然确定了房地产业的国民经济支柱产业的地位，但丝毫也没有回避当前房地产市场存在的问题，“18号令”的主旨正是给出了解决问题的思路，指明了房地产业中长期的发展方向    3、CEPA的签订对深圳市房地产市场来说无疑是重大的利好因素    2003年6月29日，《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（英文简称CEPA）正式签订，该政策对房地产行业诸如办公楼、投资型住宅物业、商铺等将产生巨大的带动作用根据CEPA的规定，今后内地将允许香港公司以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务；凡是取得内地建筑企业资质的港资企业可在全国范围内参加工程投标；允许香港公司全资收购内地的建筑企业等等这些规定将加深港深合作、促进资金相互渗透，为深圳市场乃至珠三角市场带来新一轮的发展动力其深远影响不仅在于政府对开发商、中介公司身份的全面认证，更多的是将促进未来房地产市场竞争制度走向透明化、规范化和专业化    此外，皇岗口岸24小时通关、西部通道的开工、全面清理问题楼盘等举措对深圳市房地产市场的发展也将起到一定的促进作用  （二） 2003年度深圳市房地产市场运行平稳、理性，房地产市场发展势头喜人。

    2003年，深圳市政府实施了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”等调控措施上述措施的相继出台，使得我市商品房供给增长过快的势头得以有效遏制，对深圳市房地产市场的平稳、理性运行起了一定的促进作用    2003年，深圳全年新出让土地11.7平方公里，其中，高新技术产业、工业及物流业用地6.48平方公里，占总量的55.3%；房地产开发用地为1.08平方公里，仅占总量的9.3%，已连续三年保持在1平方公里左右在全年新出让土地总量中，特区外宝安、龙岗两个行政区占九成，房地产业发展重心向特区外转移趋势明显加强    2003年，深圳市商品房施工面积为2737.48万平方米，比上年增长了2.43％；新开工面积达到957.62万平方米，已连续8年增长，但增长速度与上年相比减缓到1.38％（2002年为6.74％）；商品房竣工面积达到994.52万平方米，比上年增长了8.66％商品房竣工面积比新开工面积多36.9万平方米，商品房开发规模初步得到了有效控制    2003年，全市新建商品房销售面积为877.85万m2，比上年增长了10.88%。

其中，住宅销售达到811.9万m2，比上年增长了12.08％，占商品房销售总面积的比例达到92.49％；商服用房销售达到39.37万m2，比上年减少了15.08%，占销售总面积的4.48％；办公楼销售了19.54万m2，比上年了增加了8.92%，占销售总面积的2.23％从销售情况看，住宅、写字楼销售面积持续增长，而商业用房销售出现下滑二手房销售面积达到496.83万m2，比上年增长了45.92％，达到历史最高增幅，占新建商品房销售总量的57％    2003年，全市商品房空置面积为241.06万m2，比上年减少了2.34%其中，住宅为161.02万m2，比上年减少4.82％，占总量的66.8％；商服用房为46.49万m2，比上年减少了0.7%，占总量的19.29％；办公楼为21.6万m2，比上年了增加了69.81%，占总量的8.96％从数据上看，住宅、商业用房空置面积呈下降趋势，而写字楼空置面积则呈上升趋势    自1992年以来，深圳历年房屋出租面积基本呈逐年上升趋势，房屋租赁市场继续在规范中不断发展至2003年，全市房屋租赁面积达到6395万m2，比上年增长11.4％据估计，目前全市房屋租赁面积占全市房屋总面积比例接近40％。

如此之高的租赁率表明深圳房屋租赁市场需求巨大，对深圳经济增长也具有非常重要的作用由于深圳人二次置业及多次置业不断增加，部分闲置的房屋也用于出租，私房租赁规模不断扩大，加之农民房的大规模改建和扩建，导致供大于求的趋势快速增长，在市场机制的作用下，2003年房屋租赁价格总水平继续走低 （三）深圳经济特区的房价、地价总水平略有上升，房租总水平略有下降    2003年深圳经济特区房地产价格总体走势仍呈平稳态势，其中，房价、地价总水平略呈上升趋势，房租总水平略呈下降趋势与2002年度相比，房价总水平上升0.40%,地价总水平上升1.16%，房租总水平下降1.93%    深圳房价指数结果显示： 2003年住宅二级市场（新房）、住宅三级市场（二手房）和办公楼的房价均略呈上升趋势，商业用房的房价走势平稳；与2002年度对比，住宅二级市场、办公楼的房价均分别上升了0.53%、0.82%，住宅三级市场、商业用房的房价保持平稳罗湖区住宅二级市场房价前三个季度呈下降趋势，第四季度止跌回升；住宅三级市场房价略呈下降趋势；办公楼房价略呈上升趋势，商业用房的房价保持平稳福田区住宅二级市场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈上升趋势；商业用房的房价保持平稳。

南山区住宅二级市场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈上升趋势；商业用房的房价保持平稳盐田区住宅二级市场、住宅三级市场的房价呈上升趋势；办公楼、商业用房的房价保持平稳与2002年度相比，在住宅二级市场方面，福田区、盐田区的房价分别上升了0.77%、3.90%，罗湖区、南山区的房价保持平稳在住宅三级市场方面，福田区、南山区和盐田区的房价分别上升了0.77%、0.53%和1.78%，罗湖区的房价下降了1.10%在办公楼方面，福田区、南山区和盐田区的房价分别上升了1.61%、0.69%、1.43%，罗湖区的房价保持平稳在商业用房方面，南山区、盐田区的房价分别下降了1.02%、0.51%，罗湖区、福田区房价均保持平稳    深圳房租指数结果显示： 2003年住宅、工业厂房的房租均略呈下降趋势，办公楼、商业用房的房租走势平稳；与2002年度对比，住宅、办公楼和工业厂房的房租分别下降了1.73%、1.55%和3.64%，商业用房的房租保持平稳罗湖区住宅房租呈下降趋势；办公楼、商业用房和工业厂房的房租走势平稳福田区住宅、工业厂房的房租呈下降趋势；办公楼的房租呈上升趋势；商业用房的房租先降后升南山区办公楼、商业用房的房租呈下降趋势；住宅、工业厂房的房租呈上升趋势。

盐田区商业用房的房租呈下降趋势；住宅、办公楼和工业厂房的房租走势平稳与2002年度相比，在住宅方面，罗湖区、福田区的房租分别下降了3.66%、1.93%；南山区的房租上升了2.19%；盐田区的房租保持平稳在办公楼方面，罗湖区、南山区的房租分别下降了1.52%、4.25%；福田区、盐田区的房租保持平稳在商业用房方面，南山区、盐田区的房租分别上升了0.91%、0.68%；罗湖区、福田区的房租基本保持平稳在工业厂房方面，罗湖区、福田区和南山区的房租分别下降了1.73%、5.70%和1.62%，盐田区的房租保持平稳    深圳地价指数结果显示： 2003年，住宅用地、办公用地和工业用地的地价均呈上升趋势，商业用地地价略呈下降趋势；与2002年度对比，住宅用地、办公用地和工业用地的地价分别上升了1.51%、1.23%和1.32%，商业用地地价下降了0.38%罗湖区各物业类别地价均呈上升趋势福田区住宅作用地、办公用地和工业用地的地价呈上升趋势；商业用地地价呈下降趋势南山区各物业类别地价均呈上升趋势盐田区住宅用地、办公用地和商业用地的地价均呈上升趋势；工业用地地价先升后降与2002年度相比，在住宅用地方面，罗湖区、福田区、南山区和盐田区的地价分别上升了2.17%、1.39%、0.59%和5.73%。

在办公用地方面，罗湖区、福田区、南。