2023-2024年度四川省房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷附答案.docx

2023-2024年度四川省房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷附答案一单选题(共60题)1、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】 A2、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 D3、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】 B4、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法【答案】 B5、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 C6、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 B7、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（ ）万元A.245B.275C.315D.345【答案】 D8、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 D9、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 B10、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】 C11、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。

A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 D12、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】 A13、新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 B14、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 C15、价值时点通常的表示方法是（ ）A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】 B16、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】 B17、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素【答案】 C18、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。

A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 D19、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 D20、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 C21、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 D22、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】 C23、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%该宗房地产的价格为（ ）万元。

A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】 C24、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 C25、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】 B26、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】 A27、路线价法特别适用于对( )进行估价A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 B28、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月A.36B.24C.16D.12【答案】 D29、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。

A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】 A30、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地【答案】 D31、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 C32、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】 B33、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】 B34、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】 A35、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 D36、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 D37、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】 B38、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）mA.22B.28C.38D.50【答案】 B39、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.。