深圳沃尔玛商城调研分析报告1056429508.doc

沃尔玛调研报告 投资发展部深圳沃尔玛商城初步调研报告一、 深圳沃尔玛概况及分布沃尔玛在深圳有 10 家店，其中 8 家购物广场，2 家社区店，在区域分布上，罗湖 3 家，福田 2 家、南山 3 家、宝安 1 家、布吉 1 家，其具体分布如下表所示：序号 店名 具体地址 所属区 域 商场级别1 蛇口沃尔玛 蛇口工业大道和东滨路交汇处 南山 购物中心2 南新沃尔玛深南大道与南新路交界处鸿州文鼎家园 1-2 层 南山 社区店3 华侨城沃尔玛 华侨城中旅广场裙楼 南山 购物中心4 洪湖沃尔玛 深圳市洪湖路湖景花园 1-3 楼 罗湖 购物中心5嘉里中心沃尔玛 深圳市人民南路深圳嘉里中心地下一层 罗湖 社区店6 中山分店 凤凰路 12 号中山花园裙楼 1-3 层 罗湖 购物中心7 布吉沃尔玛深圳市布吉镇大芬村深惠公路旁龙吉大厦1-3 楼 龙岗 购物中心8 福星路沃尔玛 福星路福民楼 D、E、F 1-2 楼 福田 购物中心9 园岭沃尔玛 上步中路百花园裙楼 1-3 层 福田 购物中心10西乡前进沃尔玛 35 区前进路安华工业区 宝安 购物中心二、 调研目的本次调研主要调研沃尔玛商城经营能够给该商业中心及周边带来什么影响，和与之相对应的业态分布及生存状态，作为集团建设莱蒙商城及与沃尔玛合作的参考。

三、 调研分析经过对 10 家沃尔玛的调查（具体调查内容见调查表） ，我们可以看出1、社区店与购物中心的区别2、社区店一般建立在人流较多的区域，沃尔玛在此区域设点的目的在于利用较多的人流带来的生意，同时为周边住宅或商务办公人员提供便利， 沃尔玛调研报告 投资发展部其对周边的商业影响较小，但随着时间的积累，周边人口的增多会增加沃尔玛商城的吸引作用，从而会在一定程度上为沃尔玛商业中心增加更多的商业面积投入使用3、沃尔玛商场内对外出租面积和经营业态情况从调查来看，每个沃尔玛商场内部有对外出租的情况，具体体现在沃尔玛商场内各层进口和出口的较好位置这些经营户单独开票，单独收银，也有委托商场内收银的经营业态有：商场内的中档化妆品、、数码冲印、中联大药房、珠宝等；商场出口处的八马茶业、中高档烟酒、补品、品牌内衣店等对一个沃尔玛购物广场，能吸引此业态的经营面积约 500 平方米，且经营状况较好值得注意的是：沃尔玛有不断加大对外出租商铺的倾向！4、沃尔玛商场对商城最有吸引力的业态是品牌或连锁的中、西快餐店或特色饮食店从我们调查中发现，与沃尔玛同一个商业内有肯德基或麦当劳西式快餐店，也有象钰花溪牛肉粉店、面点王中式特色餐饮等。

沃尔玛对此类商业的吸引状况视周边人口多少及人群的购买力有关，最差情况下，至少能吸引一家；一般情况下，能吸引两家（一中一西）共同经营，面积约 500~1000 平方米5、沃尔玛商场对银行有一定的吸引力，我们调查中发现，每个商场旁不出50 米就有一个银行或者银行柜员机，可见沃尔玛人流对银行来说太重要了如果有银行经营的话，则面积在 500~800 平方米左右，柜员机的使用面积较小6、在有沃尔玛为主力店的商城内，较高楼层适合品牌美容美体机构进驻，此类机构需求面积较大，如布吉沃尔玛商城五楼有 10000 多平方米为此类机构租用7、以沃尔玛为主力店的商业中心还可以存在一个与沃尔玛业态相似的超市或者百货，如凤凰店的百佳超市或华侨城的铜锣湾百货8、沃尔玛商场对周边的商业物业具有很大的吸引力，主要体现在以地产中介、特色餐饮、飞机票、火车票、卡经营商、服装、休闲类餐饮（咖啡厅、饰品店、干洗店、内衣店聚集在沃尔玛周边的商业物业，此类业态经营面积预计在 5000~10000 平方米9、沃尔玛商场还对广告主产生吸引作用如布吉沃尔玛的外墙广告，广场上五个房地产商的咨询点等 沃尔玛调研报告 投资发展部四、 调研总结通过以上调研和分析，我们将以沃尔玛吸引到的商业和面积列表如下：区域 吸引的业态 经营面积沃尔商场内 中档化妆品、中联大药房、数码店、店 500沃尔商场出口处 茶业连锁、烟酒、补品、机票销售点、卡行 200~500商城内一层 银行、中式特色饮食、西式快餐、次主力店 500~10000商城内其它楼层 美容美体大型机构 10000 以上（整层或多层经营）商城旁边 地产中介、咖啡厅、特色饮食、服装等 5000 以上其它 咨询点，外墙广告 500 左右从上表中可看出，一个以沃尔玛购物中心，可吸引到 7000~20000 以上平方米左右的商业，再加上沃尔玛自身租用物业的面积 20000 平方米，商城总共面积在 30000~45000 之间的是最适合的。

另外，在深圳沃尔玛商场大多数使用了商城的一层面积较多的部分，如果在一层面积不大时，建议只提供一个沃尔玛商场入口和出口位置对于超过沃尔玛商场以上楼层的商业，建议应先确定招商意向户或购买客户后，方可建设，因为此部分商业以大商家经营户为主，若建好后再招商或销售，其难度较大，且有较长的空置期，如布吉沃尔玛商场上面的美容美体机构也是刚刚进驻最后，沃尔玛不仅带来商业方面的价值，我们调研后认为，周围住宅及出租公寓也是沃尔玛带来的价值提升的商业机会所以，我们建议，在开发莱蒙商城时，也应当因地制宜，注重此类商住综合开发，享受更多商业机会带来的回报。