深圳市房地产市场解析与展望1.docx

2012年深圳市房地产市场解析与2013年展望 一 2012年房产市场分析（一）房地产开发投资额持续增长，占固定资产比重同比上涨从房地产开发投资额看，深圳市自2001年以来总体呈增长态势，2007～2009年受金融危机影响出现小幅下降，自2010年起重拾涨势，2012年末达736.84亿元[1]（见图1）对比国内一线城市，2012年京、沪、穗、深房地产开发投资额同比增幅分别为3.9%、5.7%、5%、43.1%[2]，深圳增速最猛，主要原因或为土地购置面积、新开工面积增幅较大2012年，深圳土地购置面积97.34万平方米，同比增长147.7%，新开工面积905.24万平方米，同比增长68.3%[2]从房地产开发投资占社会固定资产投资比重看，深圳自2002年起总体呈下降走势，但2011年起止跌回升，2012年比重达31.84%（见图1）在最近两年经济增长放缓的大背景下，深圳市房地产业在总体经济中的比重依然很大图1 2001～2012年深圳市房地产开发投资情况（二）新建商品住宅价格先降后升，二手商品住宅价格稳中有升，新房、二手房价格持续倒挂1.全年新房价格指数先抑后扬，二手房价格指数稳中有升从京、沪、穗、深2012年各月新建商品住宅价格指数趋势来看（见图2），上半年一线城市均延续上年末的下降态势，至6月份方重现升势。

受持续的房地产调控政策影响，市场观望氛围浓重2012年初，上海领跌一线城市，1～2月环比跌幅达2.12%，之后趋于稳定京、沪、穗、深1～5月份分别累计下跌0.97%、2.79%、0.57%、1.26%，深圳跌幅第二，仅次于上海央行分别于2012年2月24日、5月18日两次下调存款准备金率，楼市产生向好预期；6月8日央行下调存贷款基准利率，一定程度上降低了购房者的房贷成本，刺激刚需购房入市，推动一线城市总体向暖，6月份皆止跌回升，并延续总体升势至年末，11月份环比升幅最大京、穗、深全年分别累计上涨2.2%、2.8%、1.1%，广州涨势最大，而上海全年累计下跌1.6%图2 2012年各月京、沪、穗、深新建商品住宅价格指数走势二手商品住宅价格上半年缓解了上年末的跌势，受央行下调存款准备金率和存贷款基准利率政策的影响，年中开始集体回升，广州全年累计上涨3.8%，涨幅在一线城市中居首深圳二手商品住宅价格指数结束上年末的跌势，1～5月份走势平稳，仅3月环比上涨0.1%，不同于新房价格指数的下行走势自6月起稳步缓升，与新房指数下半年的涨势相一致，全年累计上涨1.9%（见图3）对比一线城市2012年各月二手房价格指数，深圳走势最为平稳。

北京二手房价格指数除2月份环比下跌0.31%外，全年持续缓升，累计上涨2.3%上海、广州二手房价格指数则与各自新房指数先抑后扬的走势相似，全年分别累计上涨1.1%、3.8%图3 2012年各月京、沪、穗、深二手房价格指数走势2.近两年新房、二手房均价平稳，二手房反超新房从深圳历年商品住宅交易价格来看（见图4），2004～2007年间，新房、二手房价格皆快速上涨，年均涨幅超过30%，首破万元大关；2008年受经济危机拖累，新房成交价格微降0.86%，为13255元/平方米，二手房价格同比大降13.7%，为9177元/平方米；2009年和2010年受经济刺激政策影响，新房、二手房价格再度快速上扬，且年均上涨幅度再次超过30%，分别突破2万元和1.5万元大关；2011年在严厉的房地产调控政策影响下，新房价格同比下跌6%，至18992元/平方米，而二手房价格依然保持强劲增速，首次突破2万元，同比上涨25.67%，至20442元/平方米；2012年央行两次降息的利好影响不敌市场观望情绪，新房、二手房销售价格同比基本不变，其中新房下降0.5%，至18900元/平方米，二手房下降0.6%，至20315元/平方米。

新房售价连续两年下降，但降幅有所减小二手房售价是2009年以来首次下降图4 2004～2012年历年二手房、新房销售均价对比3.新房与二手房价格倒挂，住宅租金持续微升从2012年各月新房、二手房成交价格走势看（见图5），深圳全年住宅成交价格走势较为平稳，新房、二手房价格倒挂对比年初，全年分别累计上涨6.32%和12.3%图5 2012年各月二手、新房销售价格走势1～4月份新房成交价格小幅波动，累计微涨1.96%，而二手房成交价格连月下跌，累计跌幅为2.16%；新房价格于5月份开始一路走高，8月份达到全年最高价21560元/平方米，1～8月份累计上涨26.13%，9月以后快速下行；二手房价格于5月份开始上涨，并维持涨势至年末新房房价的涨速和跌速皆高于二手房从住宅租赁市场价格走势来看，住宅租金稳步上升，全年累计上涨20%2011年上半年住宅租金由每月45元/平方米上涨至48元/平方米，累计涨幅达6.67%；下半年住宅租金上涨较快，6～12月份累计上涨17.78%可见深圳外来非户籍人口众多，住宅租赁市场需求强劲三）新房成交量连续两年下跌后首次回升，新、老特区市场活跃程度迥异，小户型占据交易主流1.近两年销售、批售面积皆止跌骤涨从历年新建商品住宅供需看（见图6），2004～2007年，新建商品住宅批售面积逐年递减，房价稳定攀升，居民自住投资意识增强，新建商品住宅供不应求；2007年，受土地成交及住宅价格压制，新建商品住宅批售、销售双降，销售面积500.4万平方米，同比大降29.1%，初步形成供大于需的格局；受美国次贷危机影响，2008年底在多管齐下救市政策的刺激下，刚性及投资需求激增，致2009年供不应求，住宅面积吸纳率达147.09%，为近年最高；2010年批售及销售面积进一步下降；2011年继续严格执行限购政策，年内存款准备金率持续数月上调，至历史最高21.5%[3]等，一系列调控下，新建商品住宅批售面积仅396.93万平方米，同比下降0.91%，销售面积272.93万平方米，同比下降14.98%，再创新低。

2012年，受“两次降准，两次降息”的政策利好影响，批售面积、销售面积止跌上涨，批售面积为490.87万平方米，同比增长23.67%，销售面积为368.22万平方米，同比增长34.79%图6 2002～2011年新建商品住宅批售及销售面积走势2.新房供给充足，下半年远超上半年；上半年需求稳步增长，下半年波动攀升对比2012年各月新房交易情况（见图7），全年新房批售面积为490.87万平方米，销售面积为368.22万平方米全年新房批售与销售面积比为1.45∶1，吸纳率为75%，相比于2011年的69%，有所回升图7 2012年各月新建商品住宅批售、销售面积走势受2012年利好政策的影响，上半年除3月受政策影响明显，成交量达30.23万平方米，同比骤升75.55%，呈现供不应求局面外，其余各月购买量逐月攀升2月、3月、5月和6月出现供不应求的局面7月，官方宣布坚持调控不放松，下半年各月成交量波动增长，或因买房者趋于理性，或因市场观望态度9月之后，销售面积不断增加，12月达到最高，为43.07万平方米全年批售面积波动较大，下半年的批售面积为332.98万平方米，远超上半年的157.89万平方米。

11月批售面积为全年最高，达89.46万平方米，环比增长130.57%3.新特区成一手房主力成交区，小户型受市场热捧2012年全年新建住宅成交量为368.22万平方米，宝安、龙岗约占84.5%，分别为179.2958万平方米和131.8713万平方米，是一手房供应的绝对主力对比2012年各区全年成交面积，南山、宝安为老、新特区成交量之首龙岗新建住宅成交量攀升迅猛，分别于3月和12月的月成交量超过宝安1～3月，龙岗、宝安和南山三区成交量节节攀升，4月份各区成交量骤降，龙岗降幅最大，环比降低77.12%5月，成交量回升从6月开始，宝安成交量波浪式下降龙岗从5月开始下降，但10月起止降骤升，12月达全年各区最高成交量从深圳市2012年、2011年三种面积结构的成交量看（见表1），一手房成交量以90平方米以下的小户型为主，全年成交量为252.196万平方米，同比增长28.6%，占全年总交易量的68.5%，同比下降3.32个百分点90～144平方米的改善型户型全年成交54.471万平方米，同比增长36.5%，占全年总交易量的14.8%，与上年所占比重持平144平方米以上的大户型成交量为61.5万平方米，同比增长66.3%，全年成交量反超改善型户型，所占比重为16.7%，同比增长3.15%。

大户型成交量反超改善型的主要原因是在南山、龙岗，大户型有巨大的需求从各区新房成交面积形态走势看，从全市小户型 ∶改善型 ∶大户型的比例为4.1∶0.9∶1，大户型需求首次超过改善户型各区市场特色各异罗湖、福田、宝安、盐田四区是刚需为主，其次为改善性需求南山因为前海的开发，投资性需求高过改善性需求，小户型 ∶改善型 ∶大户型的比例为3.17∶0.59∶1龙岗的比例则为2.14∶0.64∶1，是关外投资性需求巨大的区域，主要是因为龙岗抢抓大学生运动会机遇，大力发展教育、医疗、文体等事业，如今教育硬件设施特区一体化水准有很大的提高，2012年香港中文大学（深圳）已进驻龙岗表1 深圳市2012年、2011年三种面积结构成交量比例对比（四）二手房成交总量依旧下降，但仍超新房，逐月攀升现“金九”1.货币政策利好效果明显，二手房成交量不断攀升对比历年二手商品住宅成交面积（见图8），2005～2007年成交量稳步上升；2008年受金融危机影响，仅成交435.85万平方米，同比下降53.19%；在2008年11月5日出台的“4万亿”扩大内需等一系列措施的刺激下，2009年二手房交易量达1395.83万平方米，同比大涨220.25%，初步确定二手房在市场交易中的主体地位；2010～2012年，二手房交易量不断下降。

2012年，二手房成交面积为601.89万平方米，远超新房成交面积368.22万平方米图8 2005～2012年历年二手住宅成交面积对比分析从2012年各月交易来看，1～9月交易量一扫2011年下半年的颓势，不断攀升（见图9）2012年，央行分别于2月24日和5月18日下调存款准备金率，于6月8日和7月6日两次实施降息受货币政策宽松的信号推动，2月成交量为17.24万平方米，环比骤升24.37%3月成交量更是环比骤升143.42%9月的成交量为全年顶峰，达到93.3万平方米10月成交量大跌，环比骤降56.93%图9 2012年各月二手房住宅成交面积对比分析2.各区成交量同比下降，老特区仍高于新特区对比2011年、2012年各区二手房成交面积及套数，新特区中龙岗、宝安的成交面积和套数在各区之中分列第一、第二老特区成交面积340.33万平方米，占全市成交总面积的56.5%，套数约为37461套，占比为57.3%3.二手房/新房套数比全年基本平稳，罗湖、福田二手房成主力从2012年各月二手房新房成交套数对比看（见图10），全年的套数比基本处于1～2之间深圳房地产市场中二手房已唱起主角2月二手房新房套数比0.95，出现倒挂。

随后，央行分别于2月24日和5月18日下调存款准备金率，于6月8日和7月6日两次实施降息政策利好致二手房的成交量骤升，7、8、9三个月的二手房新房成套比分别为2.15、2.03、3.24图10 2012年各月二手房新房成交套数对比从区域成交活跃度对比来看，罗湖二手房远超新房，二新房新房成交套数比达15.88，同比下降达50.6%除盐田外，各区2012。