【地产策划】北京龙湖花盛香醍别墅项目营销报告1322008年.ppt

龙湖花盛香醍营销报告2008年1月29日2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789第一部分 市场及项目定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东部区域市场分析及项目客群素描2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东部区域市场及客群分析 通州区域市场及客群分析 东五环外至通州区域市场及客群分析 东四环-东五环沿线区域市场及客群分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东五环以外区域CBDCBD东四环东五环京沈高速东五环至通州区域的市场分析及客群特点京通快速东四环-东五环沿线区域通州2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789通州区域产品分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789通州区域产品特点 区域内房地产发展与城市规划建设的“东拓南进”是相吻合的。

轻轨沿线的产品因交通便利，以小户型、低总价的过渡型居住性产品为主l运河以东因自然环境良好，以宜居的自住型产品为主 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789 结论： 区域内以公寓型产品为主，整体产品类型单一，品质相对较低，缺少既能享受综合配套、又能满足宜居需求的高品质产品2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789通州区域客群特点 通州项目客群多以自住为购买目的,兼具部分投资成分 客群职业多以东区白领阶层、少量中层管理、私营业主为主，尚处于资本积累阶段，购买力相对有限 由于区域内缺少主流产业支柱，故区域内本地客户的购买力相对较低2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789结 论 综上所述，通州区域综合配套标准相对较低， 不能满足高端客群的生活需求通州区域内的客群由于购买力相对有限，所以我们认为这类客户不是我们项目的主力客群。

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东五环外至通州区域产品分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东五环至通州区域市场分析 产品分布在各交通主干线两侧，交通便利 产品处于城乡结合部，周边环境较差，存在较大安全隐患 产品多为大型社区，周边配套设施匮乏，多依靠社区配套 产品大部分产品为过渡型自住兼投资型产品，均价在13000元/左右，90-140平米户型为主，配有少量大户型舒适型高端宜居产品相对较少2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东五环外至通州区域客群特点l 客户生活半径以东部区域为主，地域观念较强烈，排斥通州区域l 以CBD高级白领、私营业主为主力客群l 购买目的以自住为主，兼有少量投资2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东四环至东五环区域产品分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东四环至东五环区域市场分析 东区产品分布在CBD、燕莎、朝阳公园和丽都区域范围及沿线周边，该区域极具城市感，交通便利，配套设施完善。

国际氛围浓厚，商业条件充足，使得房地产租售市场活跃，投资和自住型产品相对较为丰富 产品形式以高板为主，容积率多在2以上，密度相对较高产品多以大户型、高单价、高总价为主2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789东四环至东五环沿线区域市场客群特点 客户构成及购买目的：外地的客户也占绝大的比例，这部分客户本着在京拥有不动产，投资兼自住的目的购买涉外客群在区域的投资也占了一定的比例 客户职业：由于东区的产品单价相对较高，总价较高，需要客户具有较高的资本积累故客户群多为私营业主或外企CEO等2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789花盛香醍项目概况用地性质质住宅，可兼容商业业服务业务业项项目总总用地面积积95159平米项项目总总建筑面积积(地上可售)143300平米 (住宅部分137000平米)产产品类类型小高层层、叠汤汤容积积率1.45建筑密度18%绿绿地率35%2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789项目建筑形式及特点小高层层7栋栋8层层半主力户户型三居160-200平米左右 /共计计416套（顶跃顶跃 、底跃跃104套） 1栋栋7层层半/两居120平米左右/70套(顶跃顶跃 、底跃跃共计计20套)叠汤汤11栋栋4层层半240平米左右/176套建筑风风格意大利托斯卡纳纳、地中海风风格特点总结总结叠汤产汤产 品与具有顶跃顶跃 和底跃跃的小高层层充分营营造出类别类别 墅生活氛围围 3.1米的层层高使得产产品的舒适性得到进进一步的优优化 均为为尺度适中的宜居大户户型产产品错错落有致的园林景观观、独立的私家庭院 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789区域产品综合居住指数对比表通州区域内的对对比区域容积积率建筑形式建筑风风格品质质感景观观户户型设计设计合计计世纪星城6565527世爵原墅8855733月亮城堡6666630新通国际5555525天时名苑5554423时尚街区5444421阿尔法社区6655527尚东庭8866634珠江国际城7866633运河岸上的院子9977941花盛香瑅67998392009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789区域产品综合居住指数对比表东东五环环外至通州沿线项线项 目对对比区域容积积率建筑形式建筑风风格品质质感景观观户户型设计设计合计计天际6657529康城暖山9988943远洋一方6665528新天第4565525长青藤7666631花盛香瑅67998392009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789区域产品综合居住指数对比表东东四环环至东东五环环沿线项线项 目对对比区域容积积率建筑形式区域容积积率户户型设计设计合计计首开知语城5555525润枫水尚5655526天鹅湾5655627美利山5665527泛海国际生活区5676630金地名京5565627山水文园7766834凤麟洲5767732星河湾4678631华瀚国际4675628华侨城5666528格林莱雅5665527花盛香瑅67998392009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789结 论 综上所述，我们发现：l 东部区域缺少高品质宜居产品l 本项目为东区少数高品质宜居产品之一，突出表现在园林、建筑风格和户型设计上更人性化的良好融合，打造一种美好的生活氛围2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789花盛香醍项目解析花盛香醍项目解析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789我们的优势在哪里 交通优势：拥有两条高速路，三条主干道，两条轨道交通，距CBD只有 10-20分钟车程 产品力强，具有较强稀缺性低密度独特的园林景观和建筑形态，提供别墅感生活氛围多元化户型设计、入户花园提升居住环境的舒适度叠汤大户型产品供应稀缺人车分流保证小区的安全性及内部景观的完整性 产品落差较小，均为同质化客群 优质的物业服务 龙湖地产的品牌优势品质的保障2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789我们的劣势在哪里 通州区域产品自身品质较差，缺少优质配套，不符合高端客群的需求 产品的销售价格严重脱离区域内的市场价格水平 项目本身的双限房部分给客户造成极大的心理落差， 拉低产品自身的品质2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 :69031789我们的机会点在哪里 东部区域高品质宜居产品供应量少 东部市场客群财富积累不断增加，迫切需要改变生活状态 龙湖、富力、远洋、金隅、珠江五大开发商争先进入通州区拿地，将提升整体区域价值 国家投入通州的新城规划建设，通州区潜力巨大、蓄势待发 CCTV、BTV、凤凰卫视等重量级媒体的东移，使东部地区成为新的传媒中心竞争/格局绝对价格差异：通州无对手小高层：单价8000-10000/平米主力面积80-130平米总价70-130万类别墅：单价万/平米主力面积300平米总价250-400万本案通州其它项目小高层：单价2万/平米主力面积160-170平米总价300-350万叠拼：单价3-4万/平米主力面积240平米总价800-900万竞争/格局绝对产品差异：市区无对手小高层：单价2万/平米主力面积160-170平米总价300-350万叠拼：单价3-4万/平米主力面积240平米总价800-900万小高层：单价万/平米主力面积120-220平米总价300-800万类别墅：单价万/平米主力面积190-290平米总价500-700万本案泛CBD区域项目泛海国际居住区：3万/平米以上，总价与本案相合。

代表着与本案截然相反的生活观念花盛香醍不是与某个或某些项目竞争而是与一种固有生活观念的斗争两种生活观念的激烈对撞泛海国际居住区 VS 龙湖花盛香醍一样的钱，谁会来这里？想离开CBD的人离不开CBD的人可以不离开CBD，又远离那些烦恼吗？在CBD，选择另一种生活选择在甲级写字楼里办公在五星级酒店里会客在意大利餐馆里与朋友言欢在社区的大树下看孩子踢球在自家露台的躺椅上安静的看书泛海国际居。