国际会计准则之投资性房地产.doc

国际会计准则第40号——投资性房地产 财政部会计司组织翻译 　　目的 　　本准则的目的是规范投资性房地产的会计解决和有关披露规定 　　范畴 　　 1、本准则合用于投资性房地产的确认、计量和披露 　　 2、除其他问题外，本准则波及在融资租赁承租人财务报表中投资性房地产的计量和经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量本准则不波及《国际会计准则第17号——租赁》所涉及的下列事项： 　　（1）融资租赁或经营租赁的划分； 　　（2）投资性房地产赚取的租赁收益的确认（参见《国际会计准则第１８号——收入》）； 　　（3）在经营租赁承租人财务报表中房地产的计量； 　　（4）在融资租赁出租人财务报表中房地产的计量； 　　（5）售后租回交易的会计； 　　（6）融资租赁和经营租赁的披露 　　 3、本准则不合用于： 　　（1）森林和类似再生性自然资源； 　　（2）矿产权、矿产勘探开采、石油、天然气和类似非再生性自然资源 　　定义 　　 4、本准则使用的下列术语，其含义为： 　　投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不涉及： 　　（1）用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；或 　　（2）在正常经营过程中销售的房地产。

　　自用房地产，指为用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的而（由业主营融资租赁的承租人）持有的房地产 　　公允价值，指在公平交易中，熟悉状况的当事人自愿据以进行资产互换的金额 　　成本，指资产购买或建造时，为获得该资产而支付的钞票或钞票等价物的金额、或其他对价的公允价值 　　账面金额，指在资产负债表中确认的资产金额 　　 5、房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有因此，投资性房地产产生的钞票流量在很大限度上独立于公司持有的其他资产这一点将投资性房地产与自用房地产辨别开来商品或劳务的主产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的房地产）产生的钞票流量不仅归属于该项房地产，并且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》合用于自用房地产 　　 6、投资性房地产的示例如下： 　　（1）为长期资本增值而持有的土地，不涉及在正常经营过程中为短期销售而持有的土地； 　　（2）尚未拟定将来用作的土地（如果公司尚未拟定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）； 　　（3）报告公司拥有（或报告公司在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物； 　　（4）准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。

　　 7、如下项目为不属于投资性房地产的示例，因而应排除在本准则范畴之外： 　　（1）持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处在建造或开发过程中的房地产（参见《国际会计准则第2号——存货》，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门获得的房地产； 　　（2）为第三方在建或在开发的房地产（参见《国际会计准则第11号——建造合同》； 　　（3）自用房地产（参见《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》）涉及（除其他资产外）持有的将来用于自用的房地产， 持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无论雇员与否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产； 　（4）为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产这种房地产在建造或开发活动完毕之前，合用《国际会计准则第16号》，待建造或开发活动完毕时，该项房地产成为投资性房地产，合用本准则但是，对于已经是投资性房地产、目前正在进行改建以来为将来继续作为投资性房地产使用的，则合用本准则 　　 8、某些房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，此外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的如果这些部分可以分别发售（或采用融资租赁方式分别出租），则公司应分别核算这些部分。

如果这些部分不能分别发售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的状况下，才干将该项房地产视为投资性房地产 　　 9、在某些状况下，公司向其持有的房地产的使用者提供辅助服务如果该服务在整个合同中只是一种不十分重要的构成部分，则公司应将该项房地视为投资性房地产例如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务 　　 10、在此外某些状况下，提供的服务构成相对重要的构成部分例如，如果一家公司拥有并经营一家旅馆，则向客人提供的服务就是整个合同的一种重要构成部分因此，自营旅馆是自用房地产，不是投资性房地产 　　 11、也许很难拟定辅助服务与否重要，从而使该项房地产不符合投资性房地产的条件例如，旅馆有业主有时根据管理合同将某些责任转移给第三方此类管理合同的条款差别很大一种极端的状况是，业主也许仅是将某些平常职能委托出去，但仍保存经营旅馆所产生的钞票流量变化的重大风险 　　 12、在拟定一项房地产与否符合投资性房地产的条件时，需要进行判断公司应制定判断原则，使作出的判断符合投资性房产地产的定义，并与第5——11段的相指南相一致第66段（1）规定公司披露在难以划分时所采用的判断原则。

　　 13、根据《国际会计准则第17号——租赁》，承租人不能将在经营租赁下持有的房地产资本化因此，承租人不应将其在此类房地产上的权益视为投资性房地产 　　 14、在某些状况下，公司将其拥有的房地产出租给其母公司或本公司在内的合并财务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，由于从整个集团来看该房地产属于自用房地产但是，从拥有房地产的单个公司来看，如果符合了第4段中的定义，该项房地产就是投资性房地产因此，出租人在其单独的财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产 　　确认 　　 15、投资性房地产应确觉得一项资产，如果当： 　　（1）与投资性房地产有关的将来经济利益很也许流入公司； 　　（2）投资性房地产的成本可以可靠地计量 　　 16、要拟定某一项目与否符合第一项确认原则，公司需要在初始确认时，根据可获得的证据对有关将来经济利益流入的拟定限度作出估计第二项确认原则一般易于满足，由于证明资产购买的交易自身就表白了它的成本 　　初始计量 　　 17、投资性房地产初始应按其成本计理交易费用涉及在初始计量之中 　　 18、投资性房地产的购买成本涉及买价任何可直接归属于投资性房地产的支出例如，可直接归属于投资性房地产的支出涉及法律服务的职业收费、财产转让税和其他交易费用等。

　　 19、自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发竣工日的成本在竣工日之前，公司应采用《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》在竣工日，房地产成为投资性房地产，应采用本准则（参见下述第51段（5）和第59段） 　　 20、启动费（使房地产达到工作状态所必需的启动费除外）、在投资性房地产达到筹划的占用水平之前发生的初始经营亏损、或在房地产的建造或开发过程中挥霍的材料、人工或其他资源等不正常损失，不作为投资性房地产的成本 　　 21、如果投资性房地产的付款额延期支付，其成本就是其与钞票价格相等的金额该项金额与总支付金额之间的差额应确觉得赊销期内的利息费用 　　后续支出 　　 22、如果超过原先对已有投资性房地产估计的业绩原则的将来经济利益很也许流入公司，也已确认的某项投资性房地产有关的后续支出应增长投资性房地产的账面金额所有其他后续支出应在发生的当期确觉得费用 　　 23、对获得投资性房地产后发生的支出的恰当的会计解决，依对有关投资进行初始计量和确认时对有关状况的考虑而定例如，如果拟定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了将来经济利益的损失， 为恢复该资产的预期将来经济利益而发生的后续支出应当资本化。

与此相似的情形尚有，某项资产的买价反映了公司为使该资产达到工作状态在将来必须发生支出的义务这方面可以举的一种例子是：一幢需要整修的建筑物的购买在这种状况下，后续支出应增长账面金额 　　初始确认后的计量 　　 24、公司应选择第27——49段的公允价值模式或第50段的成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其所有投资性房地产 　　 25、《国际会计准则第8号——当期净损益、重大差错和会计政策变更》规定，只有可以在公司财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的状况下，才干作自愿变更会计政策从公允价值模式变更为成本模式不大也许导致更恰当的列报 　　 26、本准则规定所有公司为计量目的（公允价值模式）或为披露目的（成本模式）而拟定投资性房地产的公允价值鼓励但不规定公司根据具独立资格的评估师的评估拟定投资性房地产的公允价值具独立资格的评估师应具有承认的有关专业资格，并具有对所评估的投资性房地产的地理位置和种类方面的近期经验 　　公允价值模式 　　 27、初始确认后，选择公允价值模式的公司应按公允价值计量其所有投资性房地产，但不涉及第47段所描述的特例情形 　　 28、投资性房地产公允价值变动产生的利得或损失应计入变动发生期间的净损益中。

　　 29、投资性房地产的公允价值一般就是其市场价值公允价值应为在资产负债表日符公允价定义的、在市场上可以合理获得的最也许的价格它是销售者可以合理获得的最佳价格，购买者可以合理获得的最有利的价格这种估评不涉及在特殊条件或情形下夸张或缩小的估计价格，例如不规范的融资、售后租回，与销售有关的任何人所予以的特殊对价或让步等 　　 30、公司拟定的公允价值不应扣除公司在销售或其他处置过程中也许发生的交易费用 　　 31、投资性房地产的公允价值反映资产负债表日而不是该日之前或之后实际的市场状态或状况 　　 32、估计的公允价值是指定日期的特定期点上的价值由于市场和市场状况也许发生变化，因此在此外一种时点上估计的价值就也许不对的或不恰当公允价值的定义同步假设销售合同的交易和完毕是同步的，没有任何价格上的差别而这种价格上的差别在熟悉状况并自愿的当事人进行的公平交易中，如果交易和完毕不是同步的，是也许浮现的 　　 33、除其他问题外，投资性房地产的公允价值反映了当期租赁所产生的租金收益和一种合理并有说服力的假设，这种假设代表了市场对于熟悉状况并自愿的当事人根据目前的市场状况，也许对将来租赁所产生的租金收益所持的见解。

　　 34、在公允价值的定义中提到了“熟悉状况的、自愿的当事人”在这里，“熟悉状况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特性、其实际和潜在的用途以及资产负债表日的市场状态相称熟悉 　　 35、自愿购买者是指自愿而不被迫购买该购买者既但是分急于也不准备按任意价格购买该购买者是根据目前市场的实际状况和目前的市场盼望，而不是根据无法证明或预料其存在的假想的或假设的市场进行购买的假设的购买者不会支付高于市场价格的价格目前的投资性房地产的业主涉及在市场的构成者中 　　 36、自愿销售者既不是一种过度急于出手，也不是一种准备接受任何价格的被迫的销售者，更不是一种准备坚持规定按超过目前市场合理的价格的价格发售的销售者自愿销售者乐旨在通过合适的推销后，根据市场条件以在公开市场上所能获得的最佳价格发售其投资性房地产，不管那个价格是多少实际投资性房地产的业主的实际状况不在考虑之列，由于自愿销售者是一种假设的业主 　　 37、“通过恰当的推销后”这一表述是指投资性房地产将会按最恰当的方式在市场上浮现，以使其可以按照可合理获得的最佳价格处置在市场上陈列时间的长短也许随市场状状况而异，但必须使投资性房地产足以引起足够数量的潜在购买者的注。