2022年房地产估价案例分析课堂知识讲解(4).docx

2022年房地产估价案例分析课堂知识讲解(4)　　比准价格=可比实例成交价格×交易状况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数　　=可比实例成交价格×100/(100±S)×(100±T)/100×100/(100±R)　　2、修正或调整，单项不得超过20%，综合不得超过30%　　(一)可比实例要求　　1、数量为3～10个，低于3个不妥;要说明币种;留意所选实例是否有可比性　　2、类似房地产：　　(1)区位在同一供求圈内;　　(2)用途一样：居住、商业、办公、旅馆、工业等一样;　　(3)规模相当：0.5～2倍;　　(4)构造一样：砖混、砖木、框架、钢构造等一样;　　(5)档次相当：等级、装修、设施设备、环境等相当;　　(6)权力性质一样：国有、集体地，划拨、出让地，商品房、房改经济适用房等各一样　　3、交易类型吻合：协议、招标、**、拍卖，买卖、租赁等类型吻合;　　4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采纳，或房地产状况有变化，变化前的不宜采纳　　5、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　(二)建立比拟根底　　1、统一房地产范围:实物范围、含非房地产成份、有债权债务　　2、统一付款方式：将分期付款折现到成交日一次性付清正常价=1年后付30/(1+月利率)^12　　3、统一采纳单价　　4、统一币种和货币单位　　5、统一面积内涵：建筑面积单价=使用面积单价×使用面积÷建筑面积　　6、统一面积单位：平方米价=公顷价÷10000　　=亩价÷666.67　　=平方英尺价÷0.09290304　　=坪价÷3.30579　　(三)交易状况修正：　　采纳“可比实例成交价格比其正常市场价格高或低多少”的说法;修正系数为100/(100±S)，高为+，低为-;留意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的交易状况全都　　1. 交易税费非正常负担：正常价=卖方得价/(1-卖方税费)=买方出价/(1+买方税费);　　2、强迫买卖(卖低买高); 3、厉害关系人的交易(一般低;也有大股东高卖给上市公司);　　4、缺乏行情(卖低、买高); 5、急于**或购置(卖低或买高);　　6、有偏好(高); 7、相邻房地产(高);　　8、拍卖、招标等特别方式的交易(其成交价不肯定比协议价更高，是否修刚要说明理由)。

　　(四)市场状况调整：　　以成交日期为基准，采纳“可比实例在估价时点的价格比在其成交日期的价格高或低多少”的说法;调整系数为(100±T)/100，留意分子和分母不要颠倒了　　1、 价格指数法(采纳本地区同类房地产价格指数或变动率)：　　定基指数——调整系数= 估价时点指数/成交日期指数　　环比指数—调整系数=成交日期下一期指数×再下一期指数×……×估价时点指数　　2、 价格变动率法：期内递增减——调整系数=(1±变动率)^期数　　期内平均升降——调整系数=(1±变动率×期数)　　(五)房地产状况调整：　　以估价对象房地产状况为基准，采纳“可比实例在成交日的房地产状况比估价对象在估价时点的房地产状况优或劣多少”的说法，调整系数为100/(100±R)，优为+，劣为-;留意分子和分母不要颠倒了，其数值±应与前面描述的房地产状况全都　　1、 区位状况比拟调整：位置、楼层、朝向、交通、环境、外部配套设施等　　2、 实物状况比拟调整：土地——面积、外形、地基、内部根底设施、平坦程度等　　建筑物—面积、构造、质量、设施、装修、层高、年龄、完损程度、外观、空间布局等　　3、 权益状况比拟调整：土地使用年期调整系数=[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。