中信海港城项目个案分析报告.ppt

FROM ZHONGHENG DESIGN中信海港城项目个案分析报告2013.5.13（初稿）竞品项目竞品项目项目概况项目概况——中信海港城中信海港城位置中山区人民路港湾广场旁占地面积1000000平方米容积率4.37产权年限40年类型5栋33-50层超高层公寓及商业组成城市综合体面积区间30-128㎡公寓 190-290㎡豪宅开盘时间约2013年6月得房率得房率75%75%精装标准公寓3000元/㎡ 豪宅5000元/㎡楼栋楼数1—38层，2—48层，3—50层，5—33层，6—48层户型配比小户型5梯18户，大户型4梯2户开发商中信地产—大连港置业代理商大连天启开启房地产投资咨询有限公司车位车位比例1:1 共1500个 ⑤⑤ ⑥⑥ 标注的标注的5 5栋高层为栋高层为20132013年在售项目，现在排号阶段，年在售项目，现在排号阶段，6 6月开盘；月开盘；一期一期5 5栋公寓首期交房时间在栋公寓首期交房时间在20152015年，整盘交房时间在年，整盘交房时间在20202020年项目信息项目信息价格均价2万-3万之间优惠价格未出难有优惠客户分析月来访量400多组（每个星期都有暖场活动）来访区域中山区域附近置业目的投资型客户居多，多有外地客户，不是首次置业年龄小户型一般刚需为主，多在30岁以上，大户型多为50岁以上成功人士销售情况项目所处阶段排号阶段开盘销售量约2013年6月开盘月均销售量暂无信息媒体渠道晚报、DM派单、人民广场区域设置围挡、港湾广场上面设置户外广告户型分析户型分析中信海港城中信海港城1#1#楼楼235235平户型平户型3 3室室2 2厅厅3 3卫卫 235.00235.00㎡㎡大户型大户型定位为“豪宅”，并且电梯直达入户。

以5000元/㎡标准精装修，室内分为动静两个区域且动区略大，舒适性和明亮度都够户型分析户型分析中信海港城中信海港城5#5#楼楼A A户型户型1 1室室1 1厅厅 3030㎡㎡全盘最小户型小户型，典型公寓设计，其中亮点在于5-6㎡飘窗，使得整体得房率在75%以上中信海港城中信海港城5#5#楼楼D D户型户型2 2室室2 2厅厅1 1卫卫 86.0086.00㎡㎡全盘最经典户型经典户型，整套户型格局正方，9.9米超宽南向采光，主卧独立衣帽间最重要是赠送3个飘窗设计，给客户占足了便宜的感觉，充分打动客户现场展示现场展示现场展示现场展示优劣势分析优劣势分析优势优势优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势劣势劣势1.一线海景，集娱乐、生活为一体的国际生活综合体2.不填海项目3.五大业态，国际邮轮母港、国际购物中心、城市顶级酒店、摩天商务写字楼、精装海景公寓4.大开发商，体现品牌的力量5.体验式营销做的相当到位，从园林景观道售楼处内都细微周到1.项目整体体量较大，一期售价在2万-3万之间，项目为支撑后期开发必须在前期走量，高价无法快速去化达到持续开发2.项目同区域内其他项目一样为城市综合体规划，前期特色不够鲜明。

项目概况项目概况——嘉和广场嘉和广场位置大连市中山区鲁迅路25号（三八广场家乐福西侧50米）占地面积8900平方米去化65%产权年限1-11层40年 12-51层70年类型2栋31层回迁楼，一栋51层超高层公寓面积区间20-99㎡ 9梯26户开盘时间约2011年3月得房率70%精装标准3500元/㎡全装楼栋楼数现售51层超高层项目开发商大连嘉和房地产集团有限公司车位共750个代理商TOSPUR同策咨询项目信息项目信息价格均价40年11层以下17000元/㎡；70年11层以上20000元/㎡（不限购）优惠无论全款还是贷款每平方米均便宜400元客户分析月来访量20组/天来访区域中山区域居多，其中本市占80%，外地占20%置业目的投资、自住大部分看重学区（中山区重点中学39中）年龄各个阶层年纪都有销售情况项目所处阶段在售开盘销售量共1600户，开盘时销售360户月均销售量35-40户媒体渠道短信居多，户外围挡和精神堡垒等户型分析户型分析2 2室室1 1厅厅1 1卫卫 面积约：面积约：92.0592.05㎡㎡两室户型两室户型是项目少有的户型，嘉和广场此户型为本案较大户型，正方格局双南卧室，卫生间干湿分离。

但窗户宽度不大整体明亮度不足，内部较为紧凑，舒适度不足户型占比：户型占比：户型占比：户型占比：20-4020-40㎡占㎡占40%40%50-7050-70㎡占㎡占30%30%80-9080-90㎡占㎡占20%20%9090平方米以上占平方米以上占10%10%户型分析户型分析A A户型户型1 1室室1 1厅厅1 1卫卫 35.65-43.04 35.65-43.04㎡㎡全盘最小户型小户型，典型公寓设计，其中败点在于窗口小，使得整体明亮度较低，得房率在70%说明屋子使用面积很小，舒适度差E E户型户型1 1室室1 1厅厅1 1卫卫 80.16-86.08 80.16-86.08㎡㎡最大的一室户型一室户型，整个房间舒适度和明亮度都不错，整个布局也是可以的但是80多平方米仅仅是一室户型，功能性差现场展示现场展示现场展示现场展示优劣势分析优劣势分析优势优势优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势劣势劣势1.成熟的大型生活场，具有家乐福超市、银行、酒吧、医院等等2.区域重点的学区房3.全成品装修，拎包入住4.项目70年产权不限购5.项目小户型居多，总房款和首付较低6.公交线路多，出行方便1.周边环境吵杂，环境不好。

2.户型从20多一直到80多平方米户型均为一室户型，其中多数户型采光不充分，且功能性不足3.销售时间较长，现主要靠短息维护老客户方式项目概况项目概况——凯丹天地凯丹天地位置位置大连市中山区长江东路（辽宁省出入境检验检疫局东侧规模占地6.6万平容积率4.4产权年限40年类型城市综合体面积区间48-206㎡开盘时间2012.10今年推量今年推量凯丹国际（公寓）凯丹国际（公寓）精装标准单元户数5梯16户户型配比50-60，40%；60-70，7%；70-80,15%；100-130,31%；200,8%开发商凯丹置地代理商大连领航房地产代理车位2462个2525层，公寓（今年层，公寓（今年6/76/7月推售）月推售）2929层，住宅（年底推售）层，住宅（年底推售）2929层，住宅层，住宅1919层，办公楼（在售）层，办公楼（在售）1919层，办公楼（在售）层，办公楼（在售）A1项目信息项目信息价格价格均价21000元/平,A1去化80%，6/7月开盘1.8-2.3万/平优惠无客户分析客户分析月来访量90组/月来访区域人民路、周边较多置业目的办公、投资年龄50岁左右销售情况销售情况项目所处阶段已售开盘销售量去化50%月均销售量10套媒体渠道媒体渠道短信、大连晚报、公交站（人民路沿线）户型分析户型分析现阶段以销售办公楼为主，公寓户型未推出。

现场展示现场展示优劣势分析优劣势分析项目分析项目分析优势分析1、10万平商场2、地铁与商场相连，地铁在商场其中3、绿化率30%4、纯外资劣势分析1、项目现阶段交通不便2、位置较偏3、周边类似项目较多，特点突出不明显项目概况项目概况——大连绿地中心大连绿地中心位置位置毗邻夏季达沃斯会规模占地6万平容积率产权年限40国产类型城市综合体面积区间230-290㎡开盘时间2011今年推量今年推量精装标准4000元/平单元户数6梯24户开发商大连绿地置业代理商车位1:1.044949层，层，250-270250-2702121层，层，50-9050-90，公寓（年底推售），公寓（年底推售）8585层层4949层，层，230-290230-2904949层，层，230-290230-290项目信息项目信息价格价格均价3万/平，公寓预计2-3万/平优惠全款97折，贷款98折客户分析客户分析月来访量300组/月来访区域中山区域、周边置业目的投资（小户型）年龄销售情况销售情况项目所处阶段已售，以办公为主开盘销售量剩余20套，高层5月开盘月均销售量10套-公馆媒体渠道媒体渠道大连晚报、户外、机场户型分析户型分析290290㎡㎡230-290户型图项目分析项目分析项目分析项目分析优势分析1、城市综合体2、占据大连CBD核心位置，未来的钻 石湾区3、户型奢阔舒适，周边配套齐全劣势分析1、现阶段交通不便2、大面积户型较多项目概况项目概况——锦冠天成锦冠天成位置位置中山区港湾广场人民路东、长江路北规模占地0.88万平容积率6.6产权年限40年类型高层面积区间1#，211-275㎡；2#，53-160㎡开盘时间2013下半年今年推量今年推量凯丹国际凯丹国际精装标准4000元/平单元户数2梯2户，5梯12户户型配比开发商大连人民大厦有限公司代理商-车位447个2121层层2727层层项目信息项目信息价格价格均价20000元以上优惠未定客户分析客户分析月来访量300组来访区域周边置业目的投资（50-60）、自住（80-160多）年龄30-50岁销售情况销售情况项目所处阶段待售开盘销售量7月中下旬开盘，6月末样板间开放月均销售量--媒体渠道媒体渠道电梯广告、公寓、办公楼，分众传媒户型分析户型分析现场展示现场展示项目优劣势分析项目优劣势分析项目分析项目分析优势分析1、户型设计为美式经典2、注重功能性，储物间多，厨房中心分离3、智能化。

劣势分析1、楼体朝向东北西南向 项目项目 名称名称中信海港城中信海港城嘉和广场嘉和广场凯丹天地凯丹天地大连绿地大连绿地锦冠天成锦冠天成规模100万平0.89万平6.6万平6万平0.88万平在售产品分析单元户数5梯18户，大户4梯2户9梯26户5梯16户6梯24户2梯2户，5梯12户面积区间（㎡）30-128公寓，190-290豪宅20-9948-206230-29053-160,211-275价格均价2-3万11层以下1.7万，以上2万预计1.8-2.3万/平3万，公寓2-3万/平20000以上优惠无400元/平无全97折，贷98折未定精装修标准公寓3000，豪宅50003500元/平4000元/平4000元/平客户分析月来访量400组600组90组300组300组来访区域中山区附近中山，本地八成，外地二成人民路周边较多中山周边周边置业目的投资、外地、自住投资、学区房投资、办公投资小户型投资、自住销售情况项目所处阶段认筹在售已售已售办公，高层5月开待售开盘情况6月开盘去化量22.5%去化50%剩20套7月开盘月均销售量--25-40套10套10套/公馆--车位1:1,1500个750个24621:1.04447个媒体渠道晚报、DM、围挡、高炮等短信、围挡、精神堡垒晚报、短信、公交站（人民路沿线）晚报、户外机场电梯、分众传媒。