南宁写字楼市场调研报告..ppt

南宁城市建设总体规划是西建东扩，重点向南； 五象新区地处南宁市向南发展轴线的核心位置，是未来的交通枢纽，新区具有与商务核心区金湖广场紧密衔接，便捷的交通优势区位区位老城区老城区龙岗新区龙岗新区综合物流园区综合物流园区金湖广场金湖广场东盟东盟商务区商务区五象新区五象新区南宁城市发展方向南宁城市发展方向南宁城市发展方向南宁城市发展方向所在区域所在区域概况概况12345678自治区行政中心广西城市规划建设展示馆广西美术馆广西铜鼓博物馆南宁市市民服务中心南宁市青少年活动中心南宁市图书馆广西体育中心青秀山风景区青秀山风景区总总部部基基地地67345218大面积居住区大面积居住区五象新区是南宁未来的信息、文化、商业商务五象新区是南宁未来的信息、文化、商业商务中心，是南宁未来城市建设主战场中心，是南宁未来城市建设主战场Ø五象新区是南宁市全面开放开发中的重点发展区域，总面积175平方公里，核心区23平方公里Ø南宁市将五象新区规划功能定位为：中国——东盟自由贸易区的区域性贸易中心，泛北部湾的总部基地，区域性的物流、高新产业和加工业基地，南宁市信息、文化、商业商务中心Ø大量人流、物流、资金流的涌入，有利于促进区域经济发展，新区开放开发势必会全面带动城市基础设施建设。

数据来源：南宁市规划信息港区域路网分析区域路网分析区域路网规划合理，未来发展受交通局限的区域路网规划合理，未来发展受交通局限的可能性小可能性小至老城中至老城中心心至老城中至老城中心心五象大道五象大道玉洞大玉洞大道道南南宁宁大大桥桥平平乐乐大大道道3 3号号路路 区域以区域以““三纵三三纵三横横””的路网构成：的路网构成： “三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道，“三横”为堤园路大道、五象大道、玉洞大道 商业大道、核心区内的1号、3号、6号路以及南宁大桥、八尺江大桥等十路二桥重点道路工程，构筑了五象新的框架，形成了四通八达的“路网”往物流基地往物流基地市政配套资市政配套资源分析源分析市政配套资源：市政配套资源：1. 轻轨、公交： 轻轨站位置位于项目东南角，坐拥便捷轨道交通，便于人流的输送 3号路及6号路上均设有公交站点，交通便捷，项目可达性好；2.公园： 项目南侧毗邻规划中可聚集人流的小公园，可加大项目的景观面，同时对本项目不会造成视线遮挡3.广西体育中心 目前已经运营的广西体育中心，承接举办各种大型文艺、体育活动，提高本项目的景观面，同时可带动区域人气聚集。

毗邻规划中的轻轨站，周边公交站点多，毗邻规划中的轻轨站，周边公交站点多，未来具有公共交通优势未来具有公共交通优势公交站点公交站点轨道交通站轨道交通站3项目机会分析项目机会分析4客户分析客户分析5竞争分析竞争分析城市商务区城市商务区整体格局整体格局成熟的金湖广场商务区趋于饱和，商务热点由成熟的金湖广场商务区趋于饱和，商务热点由成熟商务区逐渐转向新兴商务区成熟商务区逐渐转向新兴商务区p写字楼分布格局写字楼分布格局 沿民族大道城市发展主轴，金湖广场及东盟商务区内；金湖广场为目前商务办公价值峰地p办公产品格局办公产品格局 甲级写字楼稀缺，在用项目仅有地王大厦、利海·亚洲国际等几个写字 楼，多数为商务公寓及商住楼；金湖广场金湖广场商务区商务区东盟商务区东盟商务区民族大道民族大道南湖商圈南湖商圈商务区商务区金湖广场商务区金湖广场商务区东盟商务区东盟商务区南湖商圈南湖商圈区域评价区域评价成熟商务区，商务价值最高，项目档次相对较高，租售价格高现阶段新兴商务区，未来城市重要商务核心年代较久的乙级写字楼、政府机关办公楼、商住楼代表项目代表项目地王大厦、金源CBD现代城，现代国际、广西国际金融中心等东盟财经中心、利海亚洲国际、华润中心等新兴大厦、南丰大厦等租金水平租金水平（元（元/ /㎡㎡··月）月）整体55-90地王国际商会90-120元50-7025-40入住率入住率95％60％左右95％商务区未来商务区未来发展趋势发展趋势东盟商务区为未来商务主战场，将承接成熟商务东盟商务区为未来商务主战场，将承接成熟商务区外溢需求，五象新区是继东盟商务区后下一个区外溢需求，五象新区是继东盟商务区后下一个核心区域，未来的投资热点核心区域，未来的投资热点p东盟商务区概况：东盟商务区概况： 东盟国际商务区规划总用地规模约3.0平方公里，核心区规划为集商贸、商业、文化、娱乐和居住为一体的综合功能区，规划面积1.1平方公里，总建筑面积约400万㎡。

东盟商务区从09年起开始大规模开发商办用地，南宁目前为数不多的可售写字楼都集中在东盟商务区，在建及待建写字楼项目多南宁东盟商务区总平面图南宁东盟商务区总平面图五象新区总部基地五象新区总部基地东盟商务区东盟商务区五象新区五象新区金湖广场金湖广场商务区商务区p整幅玻璃幕墙少，以石材、玻璃及铝扣板结合幕墙的做法较多；p幕墙分隔不合理，开启窗过低，不便于使用；写字楼产品写字楼产品现状现状早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计缺陷，无法满足当期办公需求缺陷，无法满足当期办公需求幕墙镀膜幕墙镀膜幕墙分隔幕墙分隔开启窗开启窗p使用不镀膜的清玻，内部空间一览无余，影响美观度p幕墙分隔零碎，部分项目装饰线条板密集，使得内部无整幅景观资源、同时使得造价贵，维护难注：对南宁写字楼代表项目的详细分析见附件一注：对南宁写字楼代表项目的详细分析见附件一早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计缺陷，无法满足当期办公需求缺陷，无法满足当期办公需求停车场停车场p多数项目因停车位出售且停车价格贵，利用率低，出现停车困难问题；p地下停车场灯光昏暗、无导视、舒适度低。

侯梯厅拥堵侯梯厅拥堵p电梯拥堵，高峰期运载能力严重不足，降低了办公效率；p多数电梯无群控系统，运行速度慢 ；p载重量及轿厢尺寸较小；p电梯内装粗糙，装饰与整体商务调性不相符写字楼产品写字楼产品现状现状缺乏写字楼运营理念，局部利益最大化设置缺乏写字楼运营理念，局部利益最大化设置贬损写字楼整体价值贬损写字楼整体价值p大堂面积高度局促，p内部布置低端商业，拉低项目档次；p裙楼商业非商务调性，影响项目品质；p写字楼形象面做得很差，前广场及入口昭示性差；p地面停车，使得写字楼形象面被遮挡，影响商务形象；写字楼产品写字楼产品现状现状缺乏对楼体形象及办公舒适度、便捷度考虑缺乏对楼体形象及办公舒适度、便捷度考虑p人性化细节：舒适性低、光线暗；如公共走道狭长，完全无自然采光；p无员工休憩空间、茶水间、休息室；p物业管理较初级，基本安保无保证，无增值服务p消防管道等不作隐藏处理，直接置于墙外，影响美观；写字楼产品写字楼产品现状现状写字楼产品写字楼产品趋势趋势未来入市项目在建筑尺度、硬件配置等多方面未来入市项目在建筑尺度、硬件配置等多方面达到国内一线城市纯甲级写字楼标准达到国内一线城市纯甲级写字楼标准层高层高4.2m（2.8m净高）特色特色配网络地板，目前广西独有机电机电系统系统电梯12部瑞士迅达高速客梯空调中央空调（具体形式未定，预计VRV或VAV）供电独立变配电所，双回路电源供电；层高层高3.6m（2.5m净高）停车位停车位571个（机动车位401个，非机动车位170个）空调空调普通中央空调电梯电梯23部迅达电梯华润大厦华润大厦地王国际商会中心地王国际商会中心地王国际商会地王国际商会中中————心作为心作为南宁商务标杆，南宁商务标杆，让市场第一次让市场第一次认识到了甲级认识到了甲级写字楼。

写字楼20112011年年9 9月即将月即将入市的华润中心入市的华润中心将以领先的建筑将以领先的建筑尺度和硬件配置尺度和硬件配置再次刷新市场对再次刷新市场对写字楼认知写字楼认知序号序号项目　项目　20082008年年20092009年年20102010年年20112011年上半年年上半年1 1写字楼成交量写字楼成交量（万平米）（万平米）6.615.9412.645.732 2成交量同比增成交量同比增长率长率——-10%113%-15.86%3 3销售价格销售价格509956539841——4 4销售价格同比销售价格同比增长率增长率——11%74%——历年商务市场历年商务市场量价趋势量价趋势写字楼售价及成交量在写字楼售价及成交量在20092009年后实现跃升年后实现跃升南宁市南宁市20082008－－20112011年写字楼售价及成交量表：年写字楼售价及成交量表：数据来源：南宁市房管局注：因南宁较多企业以购买商住楼作为其办公场所，故上表数据不代表商务市场总体需求商务物业商务物业价格趋势价格趋势写字楼价格跃升将产生企业挤出效应，价格写字楼价格跃升将产生企业挤出效应，价格相对较低的新兴商务区将成为承接地相对较低的新兴商务区将成为承接地20092009年后南宁写字楼价格大幅上涨，价格上涨将产生企业挤出效应，部年后南宁写字楼价格大幅上涨，价格上涨将产生企业挤出效应，部分承租能力不强的企业将离开核心区域。

产品好、性价比高的新兴区域分承租能力不强的企业将离开核心区域产品好、性价比高的新兴区域将逐渐承接核心区域的外溢客户将逐渐承接核心区域的外溢客户项目名称项目名称入市时间入市时间售价售价（元（元/ /㎡㎡））地王国际商会中心2005年5000-6000金源CBD现代城2006年5000左右汇东国际2006年5000左右现代国际2005年4000左右项目名称项目名称售价售价（元（元/ /㎡㎡））地王国际商会中心25000左右金源CBD现代城15000-20000左右汇东国际11000左右现代国际11000左右典型项目入市时间及价格：典型项目入市时间及价格：典型项目典型项目2011年价格水平年价格水平区域发展趋势区域发展趋势成熟商务区趋于饱和，商务热点已由成熟商务区逐渐转向新兴商务区产品发展趋势产品发展趋势写字楼产品品质开始有较大提升，标杆项目达到国内一线城市甲级写字楼标准量价发展趋势量价发展趋势市场价格及成交量快速放大，出现跃升趋势南宁写字楼市场已步入快速发展期南宁写字楼市场已步入快速发展期写字楼发展写字楼发展阶段判定阶段判定市场需求量大市场需求量大市场优异表现源于客户的需求推动，随着城市经济增长，此阶段写字楼需求量必将扩大。

对产品品质要求提升对产品品质要求提升客户对写字楼产品品质要求逐步提高，成熟商务区年代较早的产品无法满足现实需求产生外溢需求产生外溢需求区域租售价格的提升将迫使部分实力较弱的企业外迁出核心商务区，并对投资客形成门槛五象新区总部五象新区总部基地功能规划基地功能规划总部基地功能分区：总部基地功能分区： 1. 1. 商业金融区：商业金融区： 打造五象新区各金融服务企业的总部、高档百货店、大型购物中心、名牌专卖店等高品质的金融商业街；兼顾休憩服务综合性配套设施 2. 2. 商务办公区：商务办公区： 以对外服务为主，包括会议、展示、总部办公、商务酒店等，是片区RBD的内核； 3. 3. 总部办公区：总部办公区： 在适应高坡度的建设条件情况下，打造具有一流生态建设目标和外部形态的城市企业总部基地 4.4.文化游憩区：文化游憩区： 以主题文化生态公园为载体，以人文景观主轴为纽带，点缀适当规模的文化、休闲设施 5.5.居住教育区：居住教育区： 重点满足区内拆迁安置的需要，与已选址的中小学构成区内相对独立的居住教育区。

6.6.行政办公区：行政办公区：依托南宁政治协商会议办公中心形成五象新区总部基地规划面积大，规划为高端第三产五象新区总部基地规划面积大，规划为高端第三产业聚集区，是城市价值最高区域，未来发展前景好业聚集区，是城市价值最高区域，未来发展前景好 五象新区总部基地五象新区总部基地选址在五象新区核心区内，总部基地规划范围为五象大道以南，体育中心旁以西，36米规划路以北及平乐大道以东所围合的区域，总用地面积约为3900亩，将建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展将建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展示、科研、信息交流于一体的企业总部聚集地示、科研、信息交流于一体的企业总部聚集地数据来源：南宁市规划信息港五象新区规划有物流、商贸、加工制造基地五象新区规划有物流、商贸、加工制造基地等产业，等产业，使区域具备充实的产业支撑，推动其他产业发展同时使区域具备充实的产业支撑，推动其他产业发展同时将使区域具备长期竞争力将使区域具备长期竞争力五象新区五象新区产业规划产业规划1物流基地物流基地•以大交通促进西南、华南地区和东盟国家的大物流•面向东盟等周边国家和地区，规划建设汽车、建材、服装、机电、农副产品等一批较有强辐射功能的大型产业批发市场•充当南宁科技资源整合优化新高地，着重以高新技术产业为主导的现金制造业，建设区域性加工制造基地，进而成为面向东盟的区域性研发平台商贸基地商贸基地加工制造基加工制造基地地23Ø南宁保税物流中心是中国——东盟国际物流基地的核心及首期建设项目首期建设项目，规划用地53.55公顷，一期封关面积29.29公顷，已2009年底建成封关运行。

Ø保税物流中心的建成，将有效促进广西北部湾经济区现代物流及其他产业联动发展，加快西南地区及广西境内腹地对外贸易货物中转，增强沿海港口的国际集装箱货源聚集能力，对于吸引国内外资源，提高开放合作质量，增强广西北部湾经济区综合竞争实力，打造区域经济合作新高地和中国沿海经济发展新一极意义十分重大加工加工制造业基地制造业基地综合综合物流园区物流园区数据来源：南宁市规划信息港五象新区面临五象新区面临机遇及挑战机遇及挑战区域优势：区域优势：1.定位高端、产业丰富、规划合理、功能完善；2.政府将搬迁至五象新区，多个公建将兴建；区域劣势：区域劣势：1.目前发展不成熟，配套不完善；2.距老城区距离相对较远；区域发展不成熟使五象新区短期内难以承接处于区域发展不成熟使五象新区短期内难以承接处于快速发展期的写字楼市场需求东盟商务区至少快速发展期的写字楼市场需求东盟商务区至少在在3-53-5年内仍是商务热点区域年内仍是商务热点区域五象新区五象新区东盟商务区东盟商务区区域优势：区域优势：金湖商务区的自然延伸区域，区域相对成熟，市场认可度高；区域劣势：区域劣势：1.占地规模较小，后续发展潜力不大；2.区域道路等规划较为不合理，发展受限；项目定位及发展战略结构技术思路项目定位及发展战略结构技术思路2目标解析与核心问题界定目标解析与核心问题界定3项目机会分析项目机会分析6各类物业发展可行性研判各类物业发展可行性研判7项目整体定位及战略项目整体定位及战略4客户分析客户分析1项目属性界定项目属性界定5竞争分析竞争分析8项目经济测算项目经济测算231 1客户分析客户分析CBDCBD发展规律发展规律投资客分析投资客分析自用客分析自用客分析本项目需对国内一线城市CBD发展规律的客户演变历程进行研究，找出新兴CBD初期客户构成规律基础设施基础设施CBDCBD发展初期以租赁型物业为主，自用客为主体；发展初期以租赁型物业为主，自用客为主体；在销售型物业出现后投资客开始进入市场在销售型物业出现后投资客开始进入市场建设初期建设初期（（ 2001-2004 2001-2004））快速发展期快速发展期（（2005-20082005-2008））规划期、启动期规划期、启动期（（1993-20011993-2001））稳定繁荣期稳定繁荣期（（2009-2009-至今）至今）发展发展 阶段阶段区域区域发展发展标志标志物业物业类型类型写字楼写字楼、基础设施、基础设施高端写字楼、商业高端写字楼、商业高端写字楼、综合体高端写字楼、综合体2003年万达广场华贸中心均价：11000元/㎡2004年建外SOHO项目开盘销售均价：20000元/㎡北京北京CBDCBD发展发展历程历程2000年首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念2001年第一个标志性项目——北京财富中心正式开工2007年中央电视台新址国际贸易中心均价：32000元/㎡2010年长安太和泰康金融大厦租金：230元/㎡·月客户客户构成构成以外资自用客户为主，以外资自用客户为主，以以ITIT、贸易、金融为主、贸易、金融为主第一个标志性项目建成后，陆续有20余个写字楼项目开工建设，总开工面积540万㎡。

大量写字楼集中入市，05－08年写字楼竣工面积分别为43、90、132、43万㎡对写字楼物业需求持续增加，区域东扩，07-10年每年成交量均在200－250万㎡之间，10年均价较09年在有25％左右大幅提升，在22800元/ ㎡左右建设建设进程进程自用客＋投资客自用客＋投资客租售租售模式模式以租赁为主以租赁为主，出现部分销售型物业自用客＋投资客自用客＋投资客物业供应量大，租售物业均有各时期租赁物业均为主要运营形式，销售型各时期租赁物业均为主要运营形式，销售型物业不多，故总体投资客所占比重不大物业不多，故总体投资客所占比重不大建设初期建设初期（（1998-20031998-2003））快速发展期快速发展期（（2004-20072004-2007））规划期、启动期规划期、启动期（（1990-19971990-1997））稳定繁荣期稳定繁荣期（（2008-2008-至今）至今）基础设施、金融总部大楼以商务、沿江高端住宅高端住宅为主为主，开始规划综合体高端写字楼、商业为主高端写字楼、商业为主大型综合体、顶大型综合体、顶级写字楼级写字楼上海陆家嘴上海陆家嘴CBDCBD发展历程发展历程陆家嘴金融贸易区成立；吸引国内金融机构：如中国人民银行上海分行、工商银行、上海证券交易所等；对外招商，与正大集团、日本本森大厦株式会社会所合作等2008年上海环球金融中心 竣工租金：300元/㎡·月发展发展 阶段阶段金茂大厦等多座写字楼建成投入使用，以总部大楼为主。

新鸿基一次转让土地5幅，总建面43万㎡批租土地规划建面142万㎡大量写字楼集中入市，多个大型公建建成,竞争激烈区域写字楼产品供不应求，CBD规模不断扩大金融总部企业+部分金融、贸易自用客户自用客和少量投资客自用客和少量投资客自用客为主自用客为主发展发展 阶段阶段区域区域发展发展标志标志物业物业类型类型客户客户构成构成建设建设进程进程租售租售模式模式1993年起，中国人民银行、农业银行、交通银行等一批内资国家银行、证券保险公司陆续在此建设总部大楼，批租土地规划建面134万㎡1997年金茂大厦结构封顶租金：180元/㎡·月金融总部企业总部企业租赁为主租赁为主，部分销售2011年上海国金中心2期 租金：300元/㎡·月租赁为主，部分销售租赁为主，少量销售初期销售型物业为主，投资客比例较大，稳定初期销售型物业为主，投资客比例较大，稳定繁荣期后以租赁型物业为主，自用客为主体繁荣期后以租赁型物业为主，自用客为主体建设初期建设初期（（2003-20052003-2005））快速发展期快速发展期（（2005-20092005-2009））1992年，市政府决定珠江新城将建成广州未来的“中央商务区（CBD）”2003年，《珠江新城规划检讨》进一步确立建设广州21世纪中央商务区的目标与定位。

规划期、启动期规划期、启动期（（1992-20031992-2003））稳定繁荣期稳定繁荣期（（20092009至今）至今）基础设施建设、住宅写字楼、商业、住宅写字楼、商业为主顶级写字楼、综合体广州广州CBDCBD发展发展历程历程2006年合景国际金融广场、富力中心均价：13000元/㎡2008年富力盈泰广场、津滨腾越大厦均价：21000元/㎡2010年广州西塔珠江城、保利中心租金：160元/㎡·月2005年珠江投资大厦、保利大厦租金：65元/㎡·月以投资客投资客为主自用加投资客自用加投资客自用客为主加大歌剧院、博物馆等公建的建设力度，减少住宅物业开发，开始开发商务物业大量写字楼进行开发、建设，写字楼项目项目大量建成，租售价格涨幅较大公建基本建成，标志性项目建成，区域可开发土地稀缺，部分高端项目主要以租赁为主发展发展 阶段阶段区域区域发展发展标志标志物业物业类型类型客户客户构成构成建设建设进程进程租售租售模式模式珠江新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，未开发地块69宗；发展商实行“住宅先行” 的策略，商务氛围较差以住宅投资客为主销售为主销售为主+部分租赁销售+租赁初期以销售型物业为主，投资及自用客均有，初期以销售型物业为主，投资及自用客均有，后期为租赁型物业，以自用客为主后期为租赁型物业，以自用客为主建设初期建设初期（（2000-20042000-2004））快速发展期快速发展期（（2004-20082004-2008））l2000年4月，深圳市对外公布了《深圳市城市总体规划》方案，它勾画了深圳未来10年城市建设的蓝图。

规划期、启动期规划期、启动期（（1986-19991986-1999））基础设施住宅、写字楼住宅、写字楼写字楼、商业、酒店写字楼、商业、酒店顶级写字楼、顶级写字楼、大型综合体大型综合体深圳福田深圳福田CBDCBD发展发展历程历程2001年国际商会大厦A座 价格：10500元/㎡2004年诺德中心价格：14000元/㎡卓越世纪中心租金：180180元元/ /㎡㎡··月月稳定繁荣期稳定繁荣期（（2008-2008-至今）至今）基础设施建设，部分住宅建设随着航天大厦入市，中心南区13朵姐妹花已经完全建成；开始进入中心北区的大量开发；会展中心建成，地铁建成通车中心北区大部分项目已经开发完毕，公建建设完毕区域内土地日益稀缺截止2004年，投入使用及在售写字楼面积约为130万㎡，在建及筹建写字楼面积65万㎡住宅投资客住宅投资客投资客为主，部分自用投资客为主，部分自用投资客投资客+ +自用客自用客自用客为主，部分投资客自用客为主，部分投资客发展发展 阶段阶段区域区域发展发展标志标志物业物业类型类型客户客户构成构成建设建设进程进程租售租售模式模式2005年卓越时代广场售价：17000元/㎡销售销售租赁为主，少部分销售一线城市一线城市CBDCBD发展规律分析发展规律分析发展初期以投资客为主，随着发展成熟，发展初期以投资客为主，随着发展成熟，自用客数量增多并成为主流自用客数量增多并成为主流3-5年区域周期区域周期成交量成交量/供应量供应量4-5年7-15年规划启动期规划启动期建设初期建设初期快速发展期快速发展期稳定成熟期稳定成熟期物业成交曲线物业成交曲线物业供应曲线物业供应曲线物业价格曲线物业价格曲线主要物业类型主要物业类型CBD周期周期公建、住宅写字楼、商业为主写字楼、商业、酒店顶级写字楼、酒店，大型综合体租售模式租售模式——北京、上海租赁为主，深圳、广州销售为主深圳、广州以销售为主，北京、上海租赁项目多租赁为主客户类型客户类型竞争程度竞争程度住宅投资客自用+投资投资+自用自用为主——较弱较强不强国内一线城市国内一线城市CBD发展阶段规律总结表：发展阶段规律总结表：物业价值不断提升物业价值不断提升以销售模式逐渐转以销售模式逐渐转化为租赁模式化为租赁模式从投资转变为自用从投资转变为自用竞争逐渐趋强竞争逐渐趋强五象新区现所处的阶段项目入市时五象新区预计所处阶段南宁商务市场所处阶段二、三线城市二、三线城市CBDCBD初期客户初期客户参照同类参照同类CBDCBD发展经验，投资客必然是五象新发展经验，投资客必然是五象新区发展初期的客户主体区发展初期的客户主体自用客户构成自用客户构成强势产业型强势产业型CBDCBD投资拉动型投资拉动型CBDCBD综合型综合型CBDCBD周边具备较强产周边具备较强产业基础的业基础的CBDCBD，，主要以本地产业主要以本地产业客户为主。

客户为主如：深圳宝安（如：深圳宝安中心区）中心区）p区域周边支柱产业企业；区域周边支柱产业企业；p政府、国企等单位；政府、国企等单位；p房地产、建筑、金融等依托新兴房地产、建筑、金融等依托新兴CBDCBD建设而发展的行业；建设而发展的行业；政府强势规划的新政府强势规划的新区，但周边产业支区，但周边产业支撑较弱的撑较弱的CBDCBD，，以以房地产、国企、金房地产、国企、金融、投资公司等高融、投资公司等高端服务业为主端服务业为主如天津滨海新区、（如天津滨海新区、合肥政务新区）合肥政务新区）周边有一定的产周边有一定的产业基础，具备规业基础，具备规划及产业支持的划及产业支持的CBDCBD，，以产业以产业+ +地地产、基建、投资产、基建、投资综合如福州（如福州金融街金融街CBDCBD））新兴新兴CBDCBD发展初发展初期期投资客投资客为主导为主导客群客群CBDCBD研究案例研究案例p福州 金融街CBDp天津 滨海新区响螺湾商务区p合肥 政务新区p深圳 宝安中心区CBD注：对二线城市注：对二线城市CBDCBD的详细分析见附件二的详细分析见附件二五象新区类似于五象新区类似于天津滨海新区的天津滨海新区的投资拉动型投资拉动型CBDCBD2 231客户分析客户分析CBDCBD发展规律发展规律投资客分析投资客分析自用客分析自用客分析研究南宁本地投资客特性及对五象新区投资意愿，分析本项目在区域发展初期销售的可能性数据来源：访谈项目物管人员及同行内部资讯数据来源：访谈项目物管人员及同行内部资讯自用客：自用客：35%35%投资客：投资客：65%65%东盟财经中心（东盟财经中心（2009.3））购买客群东北、浙江、广东等东北、浙江、广东等外地客户为主，部分外地客户为主，部分广西大客户广西大客户购买特征群体购买，其中一名广西矿业企业老板购买2层物业作投资。

自用客：自用客：45%45%投资客：投资客：55%55%利海亚洲国际（利海亚洲国际（2009.9、、2010.3））购买单位中、低区单位购买客群东北、浙江、广东东北、浙江、广东等外地客户为主等外地客户为主购买特征大部分与朋友、亲戚合伙购买整层自用客：自用客：50%50%投资客：投资客：50%50%华润中心（华润中心（2011.9））购买客群本地投资客，主要为当地本地投资客，主要为当地私营业主，以矿业、建筑私营业主，以矿业、建筑工程等行业为主；外地客工程等行业为主；外地客户较少客群特征大部分在2006年具有购买地王、金源CBD的经历，认为当时投资较为保守，希望抓住这次投资华润中心的机会南宁市场近期南宁市场近期投资客构成投资客构成新兴的东盟商务区投资客占客户总量一半，初新兴的东盟商务区投资客占客户总量一半，初期以外地投资客为主，近期以本地投资客为主期以外地投资客为主，近期以本地投资客为主投资客访谈投资客访谈对象概况对象概况说明：说明：1.因外地投资客占目前投资客比例较少，且具有不稳定性，故主要选取本地投资客进行分析；2.主要选取对陌生区域投资意识较强的客户；序号序号客户姓客户姓名名所属行业所属行业购买项目面积（㎡）购买项目面积（㎡）付款方式付款方式投资关注点投资关注点1祁先生————一次性升值前景、投资回报率2绍总————一次性升值前景、投资回报率3杨先生——110一次性升值前景，其他也会考虑；4杨先生消防工程公司150按揭投资回报率/投资门槛5余先生——70一次性都考虑6吴先生医疗设备公司83一次性升值前景7黄小姐药业100按揭投资回报率8黄先生教师60按揭投资回报率希望有10%9罗先生——400一次性投资回报率，希望有10%；主要选取本地客户为对象，以需求小面积客户主要选取本地客户为对象，以需求小面积客户为主，投资回报率是首要关注点为主，投资回报率是首要关注点投资客投资投资客投资意愿分析意愿分析客户客户姓名姓名Q1Q1：对五象新区的认知度，对区域未来的：对五象新区的认知度，对区域未来的发展前景看法？发展前景看法？Q2Q2：现在是否有投资办公物业需求？有去：现在是否有投资办公物业需求？有去看过哪些项目？看过哪些项目？祁先生了解，政府推动太慢，区域何时成熟不确定因素太大。

政府几次说搬迁都没见行动，个人认为搬到五象新区的可能性非常小如果是真的，那肯定会考虑投资 有需求看物业的首要考虑是位置，位置好的话才好租；其次是价格 绍总不了解，去过广西体育中心，不信政府南宁实体经济不发达，虚拟经济比较多，很难有什么大的企业愿意去那边的我买可以，但是租不租出去是个大问题 目前没看项目，有好的项目肯定愿意投资杨先生不了解，说不准有，已经投资很多商铺以及金源CBD物业杨先生不了解，经过介绍后，表示愿意考虑投资目前暂时没有投资需求余先生不了解 ，说不准没有看项目吴先生了解，会考虑投资目前暂时没有投资需求黄小姐不了解，说不准目前暂时没有投资需求黄先生了解，考虑投资住宅被限购，商业首付50％太高了罗先生了解，会考虑投资有，住宅限购，会考虑写字楼客户对区域不了解，经介绍区域未来发展前景客户对区域不了解，经介绍区域未来发展前景后，表示会考虑投资的较多后，表示会考虑投资的较多多属长线投资客户，对目前市场关注度不高，在多属长线投资客户，对目前市场关注度不高，在住宅被限购的形势下，会考虑办公物业的投资住宅被限购的形势下，会考虑办公物业的投资对五象新区认知度不高，在住宅被限购形势下，对五象新区认知度不高，在住宅被限购形势下，存在投资办公物业需求存在投资办公物业需求对本项目产对本项目产品需求分析品需求分析客户客户姓名姓名Q3Q3：对写字楼、商务公寓、：对写字楼、商务公寓、LOFTLOFT产品的偏产品的偏好？好？Q4Q4：对购置位于五象新区办公物业单价及：对购置位于五象新区办公物业单价及面积的要求？面积的要求？祁先生 不喜欢居住和办公混杂的。

喜欢纯正的写字楼 对LOFT买一层送一层很感兴趣 看产品，性价比好的话就多买价格1万以上也是可以接受的，当然得是在政府搬迁过来的前提下 绍总纯正写字楼的升值潜力比较高，南宁商务公寓价格始终上不去，涨幅很慢，不是很喜欢商务公寓；LOFT产品没接触过，但曾购置过首层7m层高的那种，可以隔两层，感觉很划算对我们所提到的LOFT产品还是比较感兴趣的 考虑到物价上涨，人力成本啊都在涨，价格还是可以接受的（假设2013年入市1.2万）一般都买400-500平米的购买力是没问题的投资回报率越高越好，20-30%杨先生具体再看吧，说不准价格没法说，小面积100㎡左右杨先生LOFT 1.5万以下，需求小面积段，类似金源这种面积余先生看具体产品小面积的，具体看总价吴先生LOFT总价150万以内黄小姐LOFT100㎡，价格6000-7000元/㎡黄先生商务公寓40-50㎡，关注20-30㎡的单身公寓罗先生商务公寓总价200万以内客户对面积较小的客户对面积较小的LOFTLOFT及商务公寓感兴趣，及商务公寓感兴趣，写字楼因价格高不予考虑写字楼因价格高不予考虑多数多数需求为需求为100100㎡㎡以下小面积单位以下小面积单位，多数对区域，多数对区域价格预期较低，价格预期较低，总价承受能力不超过总价承受能力不超过200200万万对小面积办公单位产品感兴趣，对区域产品价格对小面积办公单位产品感兴趣，对区域产品价格预期较低，总价承受能力不强预期较低，总价承受能力不强投资客户投资客户分析总结分析总结2.2.客户对总价承受能力不强，对投资客户对总价承受能力不强，对投资回报率要求较高。

高性价比产品将获回报率要求较高高性价比产品将获得青睐；得青睐；1.1.在住宅被限购形势下，存在投资办公在住宅被限购形势下，存在投资办公物业需求，但客户对五象新区认知度不物业需求，但客户对五象新区认知度不高对区域需尽早宣传预热；高对区域需尽早宣传预热；3. 3. 客户对商务公寓及客户对商务公寓及LOFTLOFT等小面积、等小面积、相对较低总价产品认可度较高；相对较低总价产品认可度较高；在五象新区建设初期吸引投资客购买办公物业的可能性较大，但有以下前提条件：在五象新区建设初期吸引投资客购买办公物业的可能性较大，但有以下前提条件：1.1.产品层面：产品层面：初期产品总价需控制，性价比需较高；2.2.区域层面：区域层面：需考虑与政府尽早共同对区域宣传预热；23 31客户分析客户分析CBDCBD发展规律发展规律投资客分析投资客分析自用客分析自用客分析近期客户近期客户远期客户远期客户研究市场使用写字楼客户分布规律及特性，找出近期内（3－5年）可能到五象新区办公的客户群体行行业业前前景景行业行业盈利盈利能力能力行行业业规规模模初步初步目标目标客群客群 所所处处区区域域价价格格水水平平租租赁赁面面积积置业置业能力能力区域区域要求要求自自身身需需求求产产品品要要求求意愿意愿本项目自用客本项目自用客分析思路分析思路目标自用目标自用客群客群通过客户能力及意愿分析，找到未来有能力且通过客户能力及意愿分析，找到未来有能力且有意愿入驻本项目的目标自用客群有意愿入驻本项目的目标自用客群固定资产投资是南宁经济发展的主要动力，固定资产投资是南宁经济发展的主要动力，房地产业及基础设施建设是重要构成房地产业及基础设施建设是重要构成固定资产投资固定资产投资Ø南宁全社会固定资产投资额从09年开始大幅增加，固定资产投资保持快速增长；其中，2010年房地产开发完成投资317.50亿元，增长40.04%40.04%。

Ø全市固定资产投资最主要集中房地产业、交通运输、水房地产业、交通运输、水利、环境和公共设施业等利、环境和公共设施业等Ø商品房施工面积3147.52万㎡，增长20.7720.77％％；商品房竣工面积519.41万㎡，增长增长18.1318.13％％；数据来源：南宁市统计公报外资投资及国内投资多数投向制造业、基建外资投资及国内投资多数投向制造业、基建及房地产业及房地产业对外经济对外经济Ø外资引进：外资引进：全年全市新批外商投资企业73家，合同外资额7.07亿美元，增长35.64%全年外商直接投资3.3亿美元，增长增长18.6218.62％％年末全市实有建成投产三资企业480家Ø国内合作：国内合作：年内与国内各地新签内资项目（合同）747个，合同资金987.49亿元，比上年增加175.42亿元，增长增长21.6%21.6%实际到位内资525.93亿元，增加95.21亿元，增长增长22.11%22.11%国内各地在我市投资亿元以上项目167167个，主要投向制造业、房地产开发等行业投向制造业、房地产开发等行业数据来源：南宁市统计公报初步目标行业初步目标行业筛选筛选筛选本地重点发展、未来发展前景较好、有筛选本地重点发展、未来发展前景较好、有较大办公物业需求的行业作为初步目标行业较大办公物业需求的行业作为初步目标行业初步目标行业：初步目标行业：p房地产投资开发房地产投资开发p建筑装饰设计建筑装饰设计p建筑工程建筑工程p金融类金融类p咨询服务类咨询服务类p科技、通信类科技、通信类p商贸类商贸类p生产制造类生产制造类选取市场核心区域选取市场核心区域1313栋主流写字楼，对其水牌进行录入、统计、整理分析，综合栋主流写字楼，对其水牌进行录入、统计、整理分析，综合选择本地重点发展、未来发展前景好，有较大办公需求的行业作为初步目标行业。

选择本地重点发展、未来发展前景好，有较大办公需求的行业作为初步目标行业项目名称地王国际商会金源CBD现代城现代国际汇东国际E德瑞大厦航洋香榭里汇东国际F 上东国际T3上东国际T2东盟财经中心永凯大厦航洋1#名都大厦各行业企业数量比例各行业企业数量比例38序序号号行业实力行业实力梯队梯队行业类型行业类型企业数量企业数量比例比例使用办公物业主要特征使用办公物业主要特征行业实力行业实力办公区域办公区域租金（元租金（元/ /㎡㎡··月）月）主流面积主流面积（㎡）（㎡）1第一梯队第一梯队房地产投资开发房地产投资开发14%金湖广场、东盟商务区80-120300-600★★★★★2建设工程类建设工程类10%金湖广场60-90300-500★★★★3金融类金融类10%金湖广场70-100100－200或半层、整层★★★★4第二梯队第二梯队咨询、服务类咨询、服务类13%金湖广场70-100100-300★★★5通信、科技类通信、科技类9%金湖广场65-100100－200，部分300-500★★★6生产制造生产制造9%金湖广场，民族大道沿线60-90100-300★★★7第三梯队第三梯队建筑装饰设计建筑装饰设计11%民族大道沿线40-60100-300或500以上★ ★8商贸类商贸类9%金湖广场，民族大道沿线50-70100-200★ ★客户实力客户实力分析分析通过分析各行业对区域、产品的选择，体现各通过分析各行业对区域、产品的选择，体现各行业价格承受能力，反映行业在当地实力行业价格承受能力，反映行业在当地实力客户特征分析：客户特征分析：房地产开发类房地产开发类房地产开发公司以广西区内公司为主，对办公房地产开发公司以广西区内公司为主，对办公物业的形象要求很高，租金承受能力强物业的形象要求很高，租金承受能力强1.追逐标杆物业追逐标杆物业p 在市场主流办公物业中，地王的房开企业密度最高。

p 广西本地企业为主，外地开发商数量较少p承租的写字楼租金价格普遍较高，在80－120元/㎡·月之间房地产开发类企业客户特征：房地产开发类企业客户特征：2.以本地公司为主以本地公司为主3.租金承受力强租金承受力强客户特征分析：客户特征分析：建筑工程类建筑工程类建筑工程类企业需求建筑工程类企业需求150150－－500500㎡的中等面积㎡的中等面积办公单位，对价格敏感，不要求地标项目办公单位，对价格敏感，不要求地标项目建筑工程类企业客户特征：建筑工程类企业客户特征：需求中需求中等面积等面积对价格对价格敏感敏感不要求地不要求地标项目标项目p需求150－500㎡之间的中等面积办公单位p所在项目租金价格集中于50－80元/ ㎡·月，在租金高的地王，需求面积大致在100－200 ㎡的小面积为主p企业不扎堆于标志性项目，大多选择民族大道沿线物业区内企区内企业为主业为主p多数为广西区内企业客户特征分析：客户特征分析：金融类金融类银行类企业银行类企业（（需求半层、整层需求半层、整层10001000－－20002000㎡㎡））————国有及外资大型商业银行二级分行（南宁分行）国有及外资大型商业银行二级分行（南宁分行）p交通银行南宁分行p星展银行南宁分行p南洋商业银行（中国）有限公司保险类企业保险类企业（（需求半层、整层需求半层、整层10001000－－20002000㎡㎡））————国内大型保险公司广西分公司国内大型保险公司广西分公司p民生人寿保险股份有限公司广西分公司p泰康人寿保险股份有限公司广西分公司投资担保类企业投资担保类企业（（需求需求100100－－200200或或300300－－500500㎡㎡））————广西省内投资担保公司广西省内投资担保公司（主要金融企业群体）（主要金融企业群体）p广西冠锋投资担保有限公司p金源金源CBDCBD现代城现代城（（自有卓越资产管理公司自有卓越资产管理公司，负责将小业主物业，负责将小业主物业统一集中出租给大型企业）统一集中出租给大型企业）p地王国际商务地王国际商务（无资产管理公司）（无资产管理公司）金源金源CBDCBD现代城品质弱于地王大厦，但因为拥有资产现代城品质弱于地王大厦，但因为拥有资产管理公司统一租赁物业，吸引的金融类企业品质高管理公司统一租赁物业，吸引的金融类企业品质高于地王大厦；金融类企业集中于本地地标项目中于地王大厦；金融类企业集中于本地地标项目中投资担保、期货、理财企业投资担保、期货、理财企业（（需求需求200200－－500500㎡㎡））————国内全国性中小企业南宁分公司及广西本地公司国内全国性中小企业南宁分公司及广西本地公司p广发期货p财商人生理财顾问p广西中宝融资性担保有限公司客户特征分析：客户特征分析：咨询、服务类咨询、服务类1234对区位、办公物业形象要求较高，价格承受对区位、办公物业形象要求较高，价格承受能力较强能力较强聚集于发展最成熟、档次最高的金湖广场聚集于发展最成熟、档次最高的金湖广场价格承受力较强价格承受力较强广西区内企业为主广西区内企业为主涵盖领域广泛涵盖领域广泛咨询、服务咨询、服务行业特征行业特征p地王国际商会大厦p金源CBDp现代国际p汇东国际p所在物业租金价格水平在70-100元/㎡·月，租赁面积在100－300 ㎡之间，总体价格承受能力较强。

p行业企业以广西区内企业为主，外省企业以教育咨询行业为主p行业分布较为广泛，以律师行、财会、地产估价及咨询、教育培训等行业为主客户特征分析：客户特征分析：科技、制造类科技、制造类行业扎堆金湖广场区，国际及国内大型知名行业扎堆金湖广场区，国际及国内大型知名企业只选择地王及金源企业只选择地王及金源CBDCBD两个地标项目两个地标项目通讯科技业通讯科技业制造业制造业企业类型：企业类型：1.国际大型企业南宁分公司、办事处，如诺基亚、IBM、西门子等；2.国内大型企业南宁分公司、办事处，如阿里巴巴、方正科技等；3.广西本地通讯、科技公司为主要客户群体；企业类型：企业类型：1.国际大型企业南宁分公司、办事处，如罗克韦尔自动化、迅达电梯、富士达电梯等；2.国内大型企业南宁分公司、办事处，如蒙牛、七匹狼等；3. 以糖、酒、纸业等广西本地优势产业为主要客户群体；行业选择办公物业特点行业选择办公物业特点p国际及国内大型企业只选择地王、金源国际及国内大型企业只选择地王、金源CBDCBD现代城两个地标项目；现代城两个地标项目；p广西本地企业为行业客户主流，本地糖、酒、纸业客户实力较强；广西本地企业为行业客户主流，本地糖、酒、纸业客户实力较强；p广西本地企业对办公物业性价较为敏感（集中于广西本地企业对办公物业性价较为敏感（集中于6060－－9090元元/ /㎡㎡··月项目中）。

月项目中）客户特征分析：客户特征分析：装饰设计类装饰设计类项目名称项目名称区位区位企业比例企业比例租赁面积区间租赁面积区间租金租金( (元元/ /㎡㎡* *月月) )航洋香榭里民族大道沿线195%100-30055-65汇东国际E埌东CBD17%300-50040-50上东国际T2民族大道沿线12%——40-50现代国际埌东CBD10.%100-30050-65行业客户偏好个性化外立面办公物业，对价行业客户偏好个性化外立面办公物业，对价格承受能力较弱，本地企业为主格承受能力较弱，本地企业为主个性化建筑个性化建筑外立面外立面租金价格相租金价格相对较低对较低客户特征分析：客户特征分析：商贸类商贸类本地商贸企业为主，依托东盟发展的进出口贸易本地商贸企业为主，依托东盟发展的进出口贸易企业实力较强，基本集中于地王商务大厦，但企企业实力较强，基本集中于地王商务大厦，但企业数量少商贸行业价格承受能力相对较弱业数量少商贸行业价格承受能力相对较弱广西本地企业为主广西本地企业为主p以本地从事资源、酒、服饰、快速消费品等满足城市基本商业要求的贸易企业为主实力较强的外贸公司集实力较强的外贸公司集中于地王大厦中于地王大厦可承受价格水平较低可承受价格水平较低p实力较强的商贸企业为依托中国－东盟自由贸易区发展的进出口贸易企业，但行业企业数量较少。

说明自由贸易区对城市贸易行业拉动效应目前而言较为有限p多数商贸类企业集中于租金价格水平较低的办公物业中，行业整体租金承受能力较弱自用客：自用客：35%35%投资客：投资客：65%65%自用客：自用客：45%45%投资客：投资客：55%55%自用客：自用客：50%50%投资客：投资客：50%50%购买购买客群客群南宁及广西区内公司为南宁及广西区内公司为主，主，少量外地大型公司客户客户主要主要行业行业房地产、建筑工程、咨询、通讯科技、商贸客户客户来源来源入驻项目的大部分房地产公司为2010年后新成立，及部分商住楼、乙级写字楼内迁出购买购买客群客群南宁及广西区内公司为南宁及广西区内公司为主，主，少量外地大型公司客户客户主要主要行业行业建筑工程、装饰设计、商贸（服装）等其中广东领跑体育购买整层购买购买单位单位A座的9、18、19、20、21、22整层，低区部分单位购买购买客群客群广西区内公司为主广西区内公司为主客户客户主要主要行业行业房地产、建筑工程、矿业、科技、商贸类企业客户客户来源来源主要来源为航洋国际等品质稍差的写字楼及商住楼东盟财经中心东盟财经中心（价格：均价（价格：均价87008700元元/ /㎡）㎡）利海亚洲国际利海亚洲国际（价格：均价（价格：均价1.61.6万万/ / ㎡㎡ ））华润中心华润中心（价格：预计（价格：预计2.52.5万万/ / ㎡以㎡以上上 ））南宁市场近期南宁市场近期自用客构成自用客构成数据来源：访谈项目物管人员及同行内部资讯数据来源：访谈项目物管人员及同行内部资讯近期市场自用客符合市场主流写字楼用户群近期市场自用客符合市场主流写字楼用户群体。

以改善办公环境需求为主体以改善办公环境需求为主客户需求及客户需求及意愿访谈意愿访谈选取目标行业具有代表性的客户，了解其对选取目标行业具有代表性的客户，了解其对五象新区置业意愿及其对办公物业的需求五象新区置业意愿及其对办公物业的需求行业实力梯队行业实力梯队行业类型行业类型访谈客户对象访谈客户对象第一梯队第一梯队房地产投资开发房地产投资开发p广东华建集团 张总建设工程类建设工程类p金海峰房地产投资集团 朱总 金融类金融类p钢材投资公司 黄总 第二梯队第二梯队咨询、服务类咨询、服务类p鸿晨投资集团 詹总p南宁印象空间广告有限公司 王总p广西榜样传媒 潘总通信、科技类通信、科技类p通讯科技公司 刘总 生产制造生产制造第三梯队第三梯队建筑装饰设计建筑装饰设计p磐尚坊装饰 谢总客户特征客户特征大公司置换物业周期较长，旨在扩大办公面积及升级大公司置换物业周期较长，旨在扩大办公面积及升级办公环境，对区域及标杆项目敏感；小公司置换物业办公环境，对区域及标杆项目敏感；小公司置换物业周期较短，旨在扩大办公面积周期较短，旨在扩大办公面积2005年公司发展时间公司发展时间公司名称公司名称2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年2004年榜样传媒榜样传媒购置汇东国际整层购置汇东国际整层欲购买华润中心欲购买华润中心5 5年年2 2年年文德大厦文德大厦鸿晨投资鸿晨投资2 2年年租赁德瑞大厦租赁德瑞大厦200200㎡㎡欲买德瑞，扩大规模至欲买德瑞，扩大规模至400400㎡㎡华建集团华建集团2 2年年租赁科技园整层租赁科技园整层未来欲搬五象办公未来欲搬五象办公购置汇东国际购置汇东国际100100㎡㎡追加购置汇东国际追加购置汇东国际100100㎡㎡磐尚坊装饰磐尚坊装饰3 3年年客户特征：客户特征：一、第一梯队行业的大、中一、第一梯队行业的大、中型公司：型公司：p置换物业周期较长，约4－8年时间，多需求整层大面积单位；p物业选择在未来核心商务区，对标杆项目敏感；p主要为扩大办公面积改善办公环境需求；二、第二、三梯队行业公司：二、第二、三梯队行业公司：p置换物业周期相对较短，在2－5年内；p主要为扩大办公面积需求；p对物业区域较为关注；金海峰投资金海峰投资欲购买华润中心欲购买华润中心4 4年年购置良兵大厦整层购置良兵大厦整层欲购地自建总部欲购地自建总部印象空间广告印象空间广告租赁时装大厦租赁时装大厦500500㎡㎡欲购买东盟商务区物业，欲购买东盟商务区物业，300 300 ㎡㎡以上以上8 8年年通讯科技公司通讯科技公司购买金源购买金源CBD600CBD600㎡㎡近期无关注物业近期无关注物业5 5年年商住楼办公商住楼办公欲购置新加坡园欲购置新加坡园10001000㎡㎡自建房东方明珠内办公自建房东方明珠内办公钢材投资公司钢材投资公司对五象新区发对五象新区发展前景的看法展前景的看法房地产相关行业客户对区域认知度较高，对区房地产相关行业客户对区域认知度较高，对区域未来看好，客户总体对区域成熟时间不乐观域未来看好，客户总体对区域成熟时间不乐观进入区域意愿进入区域意愿企业均有进入区域意愿，但需等待区域配套企业均有进入区域意愿，但需等待区域配套完善，部分客户对价格表现出一定的敏感度完善，部分客户对价格表现出一定的敏感度客户对产品需客户对产品需求分析求分析第一梯队行业对于产品外观、建筑空间尺度、第一梯队行业对于产品外观、建筑空间尺度、产品舒适性、便捷性及品质较敏感产品舒适性、便捷性及品质较敏感客户对产品需客户对产品需求分析求分析 第二梯队行业除要求满足电梯、停车、层高第二梯队行业除要求满足电梯、停车、层高等基本需求，对品质、物管较关注等基本需求，对品质、物管较关注客户对产品需客户对产品需求分析求分析 第三梯队设计行业客户对于产品个性化有较第三梯队设计行业客户对于产品个性化有较强烈要求强烈要求行业类型行业类型企业来源企业来源区域区域企业规模性质企业规模性质企业敏感点企业敏感点与本项目拟合与本项目拟合度初步判断度初步判断原因说明原因说明区域及项目区域及项目产品特性产品特性房地产投资开发房地产投资开发广西本地中、大型，300－600㎡核心区域、标杆项目外立面、建筑尺度、舒适性、便捷性、品质？？建筑工程类建筑工程类广西本地中、大型，300－500㎡成熟区域、高端项目外立面、建筑尺度、性价比、金融类金融类国际、省外大型银行、保险公司，1000－2000 ㎡核心区域、标杆项目外立面、建筑尺度、品质××广西本地中小型投资担保，100－200㎡核心区域、高端项目外立面、建筑尺度、品质？？存在与五象新区客户拟合度初客户拟合度初步分析步分析客户拟合度初客户拟合度初步分析步分析行业类型行业类型企业来源企业来源区域区域企业规模性质企业规模性质企业敏感点企业敏感点与本项目拟合与本项目拟合度初步判断度初步判断原因说明原因说明区域及项目区域及项目产品特性产品特性咨询类咨询类广西本地100－300㎡核心区域电梯、车位、空调等基本配置，品质、物管？？通讯科技、制造通讯科技、制造国际、省外100－200㎡核心区域标杆项目——××广西本地100－200㎡部分30－500核心区域电梯、车位、空调等基本配置，品质、物管？？装饰设计装饰设计广西本地100-300 ㎡或500 ㎡以上成熟区域个性化产品、电梯、价格商贸类商贸类广西本地100-200 ㎡成熟区域价格？？23 31客户分析客户分析CBDCBD发展规律发展规律投资客分析投资客分析自用客分析自用客分析近期客户近期客户远期客户远期客户——通过分析东盟商务区及北部湾的发展对南宁产业的带动作用，找到远期南宁商务市场重要客户群体东盟自贸区的东盟自贸区的机遇及问题机遇及问题中国中国——东盟自由贸易区（东盟自由贸易区（CAFTACAFTA）：）：是中国与东盟十国组建的自由贸易区。

2010年1月1日贸易区正式全面启动自贸区建成后，东盟和中国的贸易占到世界贸易的13%，成为一个涵盖11个国家、19亿人口、GDP达6万亿美元的巨大经济体，是目前世界人口最多的自贸区，也是发展中国家间最大的自贸区自贸区面临机遇：自贸区面临机遇：Ø双方的贸易将有更大的增长,贸易结构进一步合理化；Ø双方的相互直接投资将逐步扩大；Ø经济合作领域将日益拓宽；自贸区存在问题：自贸区存在问题：Ø东盟成员国在经济发展的比较优势方面互补性并不明显，并且大都推行出口导向战略推行出口导向战略,出口产品多以劳动密集型产品为主以劳动密集型产品为主；Ø内部经济矛盾频繁，贸易保护主义严重，同时面临来自外部国家的干涉；中国中国- -东盟自贸区带动了中国与东盟国家的贸易及东盟自贸区带动了中国与东盟国家的贸易及投资发展，但面临的复杂环境减缓了发展速度投资发展，但面临的复杂环境减缓了发展速度北部湾机遇北部湾机遇北部湾经济区是中国北部湾经济区是中国——东盟自贸区发展前沿，东盟自贸区发展前沿，南宁是第三产业聚集的核心南宁是第三产业聚集的核心南宁南宁玉林玉林崇左崇左防城港防城港钦州钦州北海北海钦防组团：钦防组团：发展临海重化工业和港口物流，成为利用两个市场、两种资源的加工制造基地和物流基地。

南宁组团：南宁组团：重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心 东兴（凭祥）组团：东兴（凭祥）组团：发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区铁山港（龙潭）组团：铁山港（龙潭）组团：临港型产业，建设海峡两岸（玉林）农业合作试验区 北海组团：北海组团：发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适海滨城市 北部湾（广西）经济区：北部湾（广西）经济区：包括沿海的北海、钦州、防城港市和相近的南宁所辖的区域，土地面积4.25万平方公里，拥有北部湾顶端1595公里海岸线，海域面积达12.93万平方公里该经济区域地处中国—东盟自由贸易区、泛珠三角经济圈和大西南经济圈的中心结合部，区位优势明显北部湾功能定位：北部湾功能定位：中国政府给予广西北部湾经济区的功能定位是立足北部湾、服务“三南”(西南、华南和中南)、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国中国————东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。

和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区 随着中国随着中国- -东盟自贸区的成熟，南宁作为北部东盟自贸区的成熟，南宁作为北部湾经济区核心城市，贸易等行业发展前景良好湾经济区核心城市，贸易等行业发展前景良好南宁机遇南宁机遇中国—东盟博览会也称“南博会”，博览会以“促进中国—东盟自由贸易区建设、共享合作与发展机遇”为宗旨，涵盖商品贸易、投资合作和服务贸易三大内容，是中国与东盟扩大商贸合作的新平台数据单位：亿元）2000-20062000-2006年年东盟东盟稳居稳居中中国第国第五五大贸易伙伴地位大贸易伙伴地位20072007年年超越香港超越香港成为第成为第四四大贸易大贸易伙伴Ø北部湾经济区作为中国与东盟北部湾经济区作为中国与东盟合作的门户，而南宁毫无疑问将合作的门户，而南宁毫无疑问将成为双边贸易的主战场！成为双边贸易的主战场！数据来源：世联基础数据库项目定位及发展战略结构技术思路项目定位及发展战略结构技术思路2目标解析与核心问题界定目标解析与核心问题界定3项目机会分析项目机会分析6各类物业发展可行性研判各类物业发展可行性研判7项目整体定位及战略项目整体定位及战略4客户分析客户分析1项目属性界定项目属性界定5竞争分析竞争分析8项目经济测算项目经济测算57未来未来5 5年内，年内，东盟商务区东盟商务区仍为仍为热点商务区域，热点商务区域，有多个项目供应；南湖附近有少量高端项目有多个项目供应；南湖附近有少量高端项目未来主城区供未来主城区供应项目分布应项目分布南湖名都广场广西国际金融中心南宁国际金融中心天龙财富中心东盟商务区九州国际华润大厦龙光·世纪大厦东盟国际物流中心金融交易中心东盟广西市长大厦注：对各主要竞争项目的详细分析见附件三注：对各主要竞争项目的详细分析见附件三主城区写字楼项目数量多、供应量大，预计将主城区写字楼项目数量多、供应量大，预计将对本项目形成较大竞争压力对本项目形成较大竞争压力58区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型建筑面积（万㎡）建筑面积（万㎡） 办公面积（万㎡）办公面积（万㎡）高度（高度（m m））东盟商务区九州国际写字楼、酒店、商业218318龙光世纪大厦写字楼、五星级酒店、商业39约25358东盟国际物流中心写字楼约9约9　201金融交易中心写字楼约10　约10201东盟广西市长大厦写字楼2222350华润大厦写字楼77172合计合计1081088787其他区域广西国际金融中心 写字楼、酒店、商业108100南宁国际金融中心 写字楼、酒店、商业38　23386　南湖名都广场写字楼、商业3110218天龙财富中心写字楼、酒店、商业25　25628总计总计212212148148主城区供应主城区供应量分析量分析主城区竞争项目区位优越、体量大、高度高，且较主城区竞争项目区位优越、体量大、高度高，且较多为综合体项目，拥有酒店、商业，综合价值较高多为综合体项目，拥有酒店、商业，综合价值较高主城区竞争主城区竞争项目优势项目优势综合体项目为主综合体项目为主建筑高度高建筑高度高均位于核心区域均位于核心区域多数为综合体项目，综合价值高，内部产品价值可相互提升多为地标级写字楼，超高层建筑占绝大多数，高度大于200m，最高建造高度达628m项目聚集在东盟商务区及民族大道沿线，对拉升区域价值有促进作用多数为地标项目，对高端客户吸引力强多数为地标项目，对高端客户吸引力强主城区竞争主城区竞争项目优势项目优势九州国际龙光世纪大厦南宁国际金融中心天龙财富中心61典型项目：典型项目： 华润中心西座华润中心西座开发商开发商华润置地（南宁）有限公司区位区位东盟商务区，民族大道与青秀路交汇处东南高度高度172m，地下4层，地上35层总建筑总建筑面积面积地下3万㎡，地上7万㎡标准层标准层面积面积8-18F，1935 ㎡；21-35F，2030-2060 ㎡层高层高4.2m（2.8m净高）使用率使用率扣除核心筒和走道低区73.1%；高区74.5%停车位停车位571个（机动车位401个，非机动车位170个）特色特色配网络地板，目前广西独有机电系机电系统统电梯12部瑞士迅达高速客体，分高、低区服务空调中央空调供电独立变配电所，双回路电源供电；备用发电机组智能化消防智能化，安保智能化国际优质写字楼品质，将成为南宁写字楼发展国际优质写字楼品质，将成为南宁写字楼发展新阶段的标志新阶段的标志选取标准：品质高的在建项目本项目在区域及产品上，对外区竞争项目均不本项目在区域及产品上，对外区竞争项目均不具备优势，但在建筑外形上有构筑竞争力机会具备优势，但在建筑外形上有构筑竞争力机会62主城区主城区竞争竞争对比分析对比分析区域区域产品产品成熟度成熟度交通交通配套配套自然资源自然资源规模规模建筑高度建筑高度建筑外形建筑外形综合体价值综合体价值九州国际九州国际44445545龙光世纪大厦龙光世纪大厦44445555东盟国际物流中心东盟国际物流中心55443543金融交易中心金融交易中心55443543东盟广西市长大厦东盟广西市长大厦44445533华润大厦华润大厦44443445广西国际金融中心广西国际金融中心54553334南宁国际金融中心南宁国际金融中心54555555南湖名都广场南湖名都广场54454434天龙财富中心天龙财富中心44335555本项目本项目2 23 32 23 34 43 3？？？？比较维度比较维度竞争项目竞争项目本项目机会点本项目机会点主城区高端项目高昂价格是投资客及中小型自主城区高端项目高昂价格是投资客及中小型自用客的进入壁垒，此部分客群是主要争取对象用客的进入壁垒，此部分客群是主要争取对象•主城区未来以主城区未来以高端项目为主，高端项目为主，其土地及建造其土地及建造成本高，未来成本高，未来租售价格高昂。

租售价格高昂•高昂价格使得高昂价格使得升值空间有限，升值空间有限，难以吸引难以吸引投资投资客客•中小型自用客中小型自用客户户无力承担高无力承担高昂价格，将另昂价格，将另寻性价比高的寻性价比高的办公物业办公物业预计预计20132013年以后将有多个项目进入主销期，市场竞争激年以后将有多个项目进入主销期，市场竞争激烈；烈；20132013年之前为市场竞争相对较弱的时间窗口年之前为市场竞争相对较弱的时间窗口机会点机会点九州国际九州国际龙光世纪大厦龙光世纪大厦东盟国际物流中心东盟国际物流中心金融交易中心金融交易中心东盟广西市长大厦东盟广西市长大厦华润大厦华润大厦广西国际金融中心广西国际金融中心（纯租赁）（纯租赁）天龙财富中心天龙财富中心南湖名都广场南湖名都广场五象总部基地五象总部基地2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年项目名称项目名称时间时间施工期营销期概念规划项目启动期时间窗口时间窗口共有共有8 8个项目拿地，预计未来个项目拿地，预计未来3 3年内将会有约年内将会有约113113万㎡的万㎡的办公物业推出，除去部分项目总部自用物业，市场竞争办公物业推出，除去部分项目总部自用物业，市场竞争仍较为激烈仍较为激烈宗地编号宗地编号位置位置占地面积占地面积（㎡）（㎡）建筑面积建筑面积（㎡）（㎡）办公面积办公面积（㎡）（㎡）发展商发展商限制要求限制要求拿地时间拿地时间GC2011-044五象大道南侧17553 122869 86008 广西旅游投资集团有限公司商业比例为30%，其余为办公2011.7.13GC2011-043五象大道南侧10667 53333 37333 广西南城百货股份有限公司限高120米，30%商业，其余为办公。

2011.5.25GC2011-024五象新区核心区11号路西侧32056 224393 190734 广西新宝通投资控股有限公司商业、旅馆业比例各控制在15%以内，其余为办公2011.2.16GC2010-079五象大道南侧20010 160079 144071 南宁城市建设投资集团有限责任公司限高100米，商业比例为10﹪-20﹪，其余为办公2010.11.16GC2010-080五象大道南侧18050 144402 129961 南宁五象新区建设投资有限责任公司限高100米，商业比例为10﹪-20﹪，其余为办公GC2010-081五象大道南侧16379 98273 88446 南宁城市建设投资集团有限责任公司限高150米，商业比例为10﹪-20﹪，其余为办公GC2010-005五象大道南侧24310 400000320000广西航洋信和置业有限公司无其他限制条件2010.3.10GC2009-81五象大道南侧18818 65862 19759中国移动通信集团广西有限公司限高80米，办公不超过计容积率面积的30%；地块必须用于建设通信枢纽机楼及其配套用房2010.1.20合计合计　　180386 180386 1404471140447111380471138047　　　总部基地总部基地竞争分析竞争分析竞争项目设计方案大气、个性，对有设计类竞争项目设计方案大气、个性，对有设计类客户吸引力较大客户吸引力较大66五象新区总部基五象新区总部基地竞争项目优势地竞争项目优势航洋信和置业亚太国际商会中心67典型项目：航典型项目：航洋信和广场洋信和广场开发商开发商广西航洋信和置业有限公司区位区位五象新区五象大道与平乐大道交汇处附近，北面紧邻五象大道总占地面积总占地面积24310.24 ㎡总建筑面积总建筑面积约24万㎡类型类型大型商业办公综合体；一栋250m高写字楼和两座100m写字楼以及8万㎡大型shopping mall容积率容积率≤10建筑密度建筑密度 >35％且≤40％绿地率绿地率>30％且≤35％高度高度250m停车位停车位约1500个五象新区门户位置，大体量多类型物业综合五象新区门户位置，大体量多类型物业综合体项目，形象不低于老城区未来写字楼项目体项目，形象不低于老城区未来写字楼项目典型项目选择标准：市场化运作项目、信息明确68总部基地总部基地竞争对比竞争对比产品基本素质产品基本素质产品特色产品特色 区位区位品牌品牌外部景观外部景观规模规模高度高度配套配套内部景观内部景观 产品外形产品外形 产品创新产品创新 赠送空间赠送空间航洋信和置业航洋信和置业5 55 55 55 54 45 53 34 44 4—广西新宝通投资控股（青岛海尔）5324—3———城市建设投资集团535443———五象新区建设投资533323———比较维度比较维度竞争项目竞争项目序号序号意向选址项目意向选址项目类型类型备注备注1交通银行金融服务中心国企　2广西金融投资集团　　3阳光保险公司民营企业　　4广西北部湾投资公司国企　5广西交通投资集团国企　6北京迪迪投资顾问事务所民营企业　7中铁西南投资公司基础设施及高速公路建设8区招商服务中心服务机构市政服务9联合国工发组织大厦　10东盟商品交易中心　11光大企业集团大型民企集房地产开发、工程建筑、市政工程在东莞开发了较多项目，以住宅项目为主在东莞开发了较多项目，以住宅项目为主12广西建工集团国有代建项目案例：南宁市荔园山庄、名都大厦13广西梧州中恒集团上市公司在梧州，其先后成功开发了恒祥花苑、升龙秀湾、梧桐新苑、恒祥二期等品牌14广西碧园集团民营企业先后成功地开发了富丽华庭、南湖碧园、天下桂林商业文化步行街、碧园•南城故事等十多个房地产项目15南宁城建集团国有主要代建路桥等市政工程；曾开发项目：八桂绿城（别墅）、云顶印象四期16天盛集团香港有限公司、华宏投资香港有限公司五象天地项目　　17武钢集团总部基地国企　18中国铝业广西公司　　19广西大锰锰业公司国企　意向选址意向选址项目分析项目分析未来意向选址项目开发主体多为国企，用做未来意向选址项目开发主体多为国企，用做总部基地的可能性较大，但远期竞争难预判总部基地的可能性较大，但远期竞争难预判竞争分析竞争分析总结总结2.2.东盟商务区高端综合体项目聚集，东盟商务区高端综合体项目聚集，将聚集城市最有实力的高端产业客户；将聚集城市最有实力的高端产业客户；1.1.未来竞争项目多，总建筑规模大，未来竞争项目多，总建筑规模大，竞争激烈；竞争激烈；3.3. 五象新区核心位置高端、个性化项五象新区核心位置高端、个性化项目将截留部分老城区外溢客户，是主目将截留部分老城区外溢客户，是主要竞争对手；要竞争对手；4.4.总部基地远期预计企业总部基地为总部基地远期预计企业总部基地为主要供应，但市场化部分规模较难预主要供应，但市场化部分规模较难预测测71预计预计20122012年秋季投入使用，西座已封顶年秋季投入使用，西座已封顶华润中心华润中心西座西座开发商开发商华润置地（南宁）有限公司区位区位东盟商务区，民族大道与青秀路交汇处东南高度高度172m，地下4层，地上35层总建筑总建筑面积面积地下3万㎡，地上7万㎡标准层标准层面积面积8-18F，1935 ㎡；21-35F，2030-2060 ㎡层高层高4.2m（2.8m净高）使用率使用率扣除核心筒和走道低区73.1%；高区74.5%停车位停车位571个（机动车位401个，非机动车位170个）特色特色配网络地板，目前广西独有机电系机电系统统电梯12部瑞士迅达高速客体，分高、低区服务空调中央空调供电独立变配电所，双回路电源供电；备用发电机组智能化消防智能化，安保智能化72广西国际广西国际金融中心金融中心开发商开发商广西恒大企业集团区位区位民族大道与金浦路交汇处南侧，直面民歌湖高度高度99.7m；1号楼 由A、B两座大厦组成：A座为5A甲级写字楼，共28层；B座是与A座连体的商业配套空间，共13层；2号楼为星级高档酒店，共27层总占地面总占地面积积约1万㎡建筑面积建筑面积约10万㎡，其中2号楼星级高档酒店面积接近1.9万㎡层高层高3.55-5m大堂大堂高达60m罕有尊贵公共城市大堂；A座3层挑高14m停车位停车位约400个机电系统机电系统电梯13部德国蒂森克虏伯电梯，每部服务办公面积5100 ㎡空调中央空调——美国麦克维尔73南湖名都南湖名都广场广场开发商开发商南宁港昌房地产有限公司 区位区位双拥路30号(南湖名树博览园对面) 高度高度31层总建筑面积总建筑面积约31万㎡ ，B座1-4层商业裙楼（约26283㎡）高度高度218m，A座地上48层，地下5层标准层面积标准层面积约2100㎡大堂大堂B座中庭20m挑高层高层高A座8-29层层高4.1m， 46、47层为餐厅层高4.2m，48层层高4.9mB座商业一层5.6m，二、三层4.5m，四层4.4m车位数量车位数量1250施工进度施工进度2008年开工，预计2013年入市74天龙财富天龙财富中心中心开发商开发商广西威壮房地产 区位区位民族大道180号总占地面积总占地面积17365㎡，占地面积5000-7000㎡建筑密度建筑密度约30％ 左右（不超过±5%）绿地率绿地率≥30％总建筑面积总建筑面积地上约25万㎡ ，地下约6万㎡高度高度628m，108层地下停车位地下停车位≥2000个进展阶段进展阶段规划筹备阶段75南宁国际南宁国际金融中心金融中心开发商开发商红日东升集团 区位区位金浦路141－1号总占地面积总占地面积12270 ㎡总建筑面积总建筑面积38万㎡建筑密度建筑密度>40％且≤45％绿地率绿地率>20％且≤25％各用途建筑各用途建筑面积比例面积比例批发零售25％~30％，商务金融55％~60％，其余为城镇住宅高度高度386m,办公塔楼地上96层、酒店及公寓地上80层建筑，地下4层、裙房9层 设计理念设计理念以生态、绿色、环保为总设计理念。

简洁且具有时代性; 注重建筑与自然生态的和谐共处，引入公园的自然生态界面，将自然生态延伸到空中 76东盟广西东盟广西市长大厦市长大厦开发商开发商广西市长协会区位区位中越路以南，中新路以东总建筑面积总建筑面积地上217247㎡，地下18914 ㎡容积率容积率≤11.118建筑密度建筑密度45.37％绿地率绿地率11.83％高度高度350m,84层停车位停车位1280个77开发商开发商华润置地（南宁）有限公司区位区位东盟商务区，民族大道与青秀路交汇处东南总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率高度高度350m华润中心华润中心东座东座78航洋信和航洋信和广场广场开发商开发商广西航洋信和置业有限公司区位区位五象新区五象大道与平乐大道交汇处附近，北面紧邻五象大道总占地面积总占地面积24310.24 ㎡总建筑面积总建筑面积约24万㎡类型类型大型商业办公综合体；一栋250m高写字楼和两座100m写字楼以及8万㎡大型shopping mall容积率容积率≤10建筑密度建筑密度 >35％且≤40％绿地率绿地率>30％且≤35％高度高度250m停车位停车位约1500个79亚太国际亚太国际商会中心商会中心开发商开发商区位区位五象新区总占地面积总占地面积200至300亩总建筑面积总建筑面积㎡类型类型商务综合体，含写字楼、酒店、住宅、广场等特色建筑容积率容积率建筑密度建筑密度 绿地率绿地率高度高度200m以上，66层停车位停车位80广西钢铁广西钢铁集团总部集团总部开发商开发商广西钢铁集团区位区位五象新区核心区中部、邕江以南，五象大道以北，规划中南北方向1号路和4号路之间总占地面积总占地面积200至300亩总建筑面积总建筑面积约40万㎡，其中办公面积27.9万㎡类型类型综合体，包括办公、星级宾馆、主题会所等高度高度200m以上，60层。