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一纸通—上海五牛御福投资基金 第 1 页 共 7 页 上海五牛御福投资基金上海五牛御福投资基金 一、产品要素一、产品要素 产品名称 上海五牛御福投资基金 法律形式 有限合伙 普通合伙人 上海五牛股权投资基金管理有限公司（即基金管理人，简称“五牛基金”） 有限合伙人 合格投资者（自然人、机构） 产品规模 6000 万元 ※其中 GP 出资 5%，豫商集团认购 15%，普通投资者认购 4800 万元 认购起点 60 万元起，超过部分按 10 万元递增 产品期限 2.5 年 预期收益 项目正常运作情况下 LP 收益：20%～25%/年，具体参见收益分配方式 - 有限合伙人(LP)收益率最低为 15%/年，最高上不封顶 - 普通合伙人(GP)只获得超额收益的分配， 净收益率低于 15%时， 不参与收 益分配 备选项目 河南郑州市上街区项目、河南周口市新区中奥高档住宅项目、河南新乡卫辉 市中心城市综合体 风控措施 - 普通合伙人 （GP） 认缴出资额不低于 5%， 豫商集团作为有限合伙人 （LP1)， 将认购不低于 15%的份额， 普通合伙人及豫商集团认购总额将不低于募集 金额的 20%。

- 如因项目自身原因发生的极端情况，豫商集团以约定溢价率 15%/年，收 购其他有限合伙人持有的份额 保管银行 交通银行上海市分行 法律顾问 君泽君律师事务所 审计机构 上海中勤万信会计师事务所 推介时间 预约中 ※收益分配方式收益分配方式 净收益率净收益率(E)(E) LPLP GPGP E E≤≤15%15% 15%(由豫商集团补足) - 15%15%＜＜E E≤≤20%20% 15%+(E-15%)*80% (E-15%)*20% 20%20%＜＜E E≤≤25%25% 15%+(20%-15%)*80%+(E-20%) *70% (20%-15%)*20%+(E-20%)*30% E E＞＞25%25% 15%+(20%-15%)*80%+(25%-2 0%)*70%+(E-25%)*60% (20%-15%)*20%+(25%-20%)*30% +(E-25%)*40% 一纸通—上海五牛御福投资基金 第 2 页 共 7 页 二、有限合伙二、有限合伙制的制的房地产私募房地产私募基金基金 目前，主流的房地产私募基金多采用有限合伙制，分别由普通合伙人(GP)和有限合伙 人(LP)组成。

GP 由基金管理人充当，而投资人成为 LP有限合伙人出资，委托基金管理人 负责投资业务，而自身不直接参与投资决策 普通合伙人对基金的募集、投资、管理、及退出全权负责，并在规定时间内定期向有限 合伙人汇报基金运作情况；有限合伙人向基金提供资金，基金的规模有一定门槛，且每只基 金的有限合伙人数量有限 普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金， 这些自有资金的 投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起，与投资者共进退 五牛基金的组成形式： 三三、产品优势、产品优势 1、基金公司（GP）核心成员从业经验丰富，有众多既往操作成功案例；顾问团队成员均为行业领军人物，将在项目选择、风险控制、市场运作方面提供积极建议 2、基金所选项目的合作伙伴均实力雄厚、当地知名度高、具有良好声誉和人脉关系 3、投资起点低，本产品最低60万即可认购，有利于投资者资产灵活配置 4、相比普通的私募基金动辄5年甚至更长期限，本产品期限仅2.5年，流动性好 5、风控措施到位，本金收益有保障： - 基金为有限合伙形式，基金管理人作为普通合伙人（GP）认缴出资额不低于5%，豫商集团作为有限合伙人（LP1)，将认购不低于15%的份额，普通合伙人及豫商集团认购总额将不低于募集金额的20%，远高于普通私募基金中GP仅出资1%，充分体现了GP对产品运作的信心。

一纸通—上海五牛御福投资基金 第 3 页 共 7 页 - GP与豫商集团总共出资20%，并在利润分配上劣后于其他LP，保证了其他LP利润的优先分配，保障了本息的安全；到期LP投资收益不足15%/年的，GP及豫商集团承诺补足收益差额 - 项目重点关注三、四线城市，目标区域内房地产市场发展健康，在基金存续期内受政策调控影响较小；备选项目四证齐全，地块均位于当地黄金地段，且土地成本较低，成本优势极为明显 - 在具体项目投资上，会采取抵押、质押、保证等担保方式，有形资产担保率低于50%，最大程度降低投资风险 四、备选项目四、备选项目 1、项目成立背景 备选项目位于 “中国之中”——“承东启西、连北通南”的中原地区在各地经济区不断崛起的当下，中原地区的经济价值被严重低估，但随着 “振兴中原”上升到国家战略层面，以及《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》文件的正式下发，该区域的价值和潜力将会不断被释放 文件进一步明确了支持河南加快建设中原经济区的相关政策这意味着，有了国家层面的认可和支持，郑州都市圈建设将乘势驶入快车道，令人期待的郑州都市区“1000平方公里、千万人口的特大城市”的大城梦想将真正变成现实。

2、项目概况 此次上海五牛御福投资基金的备选项目位于中原地区的核心， 分布在河南省会郑州及其周边的新乡市和周口市（见下图），包括在郑州都市圈中，未来升值空间巨大目标城市属于三、四线城市，近年经济稳步增长，城市化水平不断提高目前项目所在地无任何限购政一纸通—上海五牛御福投资基金 第 4 页 共 7 页 策，房地产市场发展健康 备选项目基本信息备选项目基本信息 名称名称 要素要素 河南郑州市上街区河南郑州市上街区 项目项目 河南周口市新区中奥高河南周口市新区中奥高 档住宅项目档住宅项目 河南新乡市中心城市综合体河南新乡市中心城市综合体 位置位置 河南郑州市上街区 河南周口市川东新区 河南新乡卫辉市区中心 占地面积占地面积 5.2 万方 13.6 万方 6.5 万方 总建筑面积总建筑面积 26.4 万方 27.2 万方 26.7 万方 物业类型物业类型 住宅、商业等 住宅及商业配套 住宅、商业等 产品组合产品组合 高层住宅、沿街 商铺、集中式商业 多层及高层住宅、沿 街商业、特色商业街 住宅、SOHO、商业步行街、 集中式商场、酒店式公寓 总投资总投资 约 11 亿元 约 10 亿元 约 6.5 亿元 预计收益率预计收益率 IRR>30% IRR>32% IRR>33% 3、项目所在区域简介 郑州市上街区郑州市上街区 上街区始建于1958年，是国家根据“二五”计划建设第二个铝工业基地的需要而设立的一个工业型城区，目前已纳入郑州中心城区版图。

上街区工业基础雄厚，矿产资源丰富，主要以铝土矿为主，素有“铝都”之称该区经济实力雄厚，2010年，上街区生产总值、达到89.5亿元，人均GDP突破1万美元，达到10342美元，位居河南省前列、郑州市第一 项目位于上街区城市中心，居住氛围浓厚，商业生活配套设施齐全，交通便捷周边高档住宅售价在4000-5000元/平方米，沿街商业价格在10000元/平方米以上 周口市周口市 一纸通—上海五牛御福投资基金 第 5 页 共 7 页 周口市历史悠久、文化源远流长，是中华民族古老文化发祥地之一周口位于河南省东南部，与漯河市、驻马店市、安徽阜阳、安徽亳州、商丘市、开封市、许昌市等接壤截至2008年，周口总人口为1112万人，超越南阳成为河南人口第一大市2010年周口市生产总值为1185.2亿元，城镇居民人均可支配收入1.2万元，农村居民人均纯收入4270元 项目位于周口城市发展方向，周边规划市政配套齐全，居住品质较高，商品房市场均价在4000元/平米左右 卫辉市卫辉市 卫辉市是河南省历史文化名城，素有“南通十省，北拱神京”之称。

卫辉市是新乡市地缘最近的卫星城，距省会郑州80公里京广铁路、107国道、京港澳高速、翟阳（线）公路（在建）纵贯南北，济东高速（在建）、省道新濮公路、卫柿（线）公路横穿东西，交通极为便捷 2010年城镇居民人均可支配收入1.2万元， 实际增长12%； 农民人均纯收入6221元，实际增长15.7%城镇职工和城镇居民医保覆盖面均达到100%，新型农村合作医疗参合率达99.98% 本项目位于卫辉城市最中心， 有着极好的地理位置和浓厚商业氛围， 依据实际特点项目规划有大量的、多层次的商业物业，使得其物业价值更加明显预计项目高档住宅售价在3000-4000元/平方米，商业售价能达到10000元/平方米 五五、豫商集团有限公司、豫商集团有限公司 豫商集团有限公司 2008 年由上海市河南商会会员企业发起成立，是全国第一家以“豫 商”命名的具有产业基金行为的资本联合体豫商集团从新的金融形势出发，积极围绕上海 国际金融中心的建设进行产业布局和经营创新集团经营范围涉及金融服务、实业投资、房 地产、基础设施建设、中医药健康产业、运输物流等多个领域集团公司的股东企业管理规 范、经营有序，在各自行业都拥有了较强的实力和良好的信誉，并得到了政府和有关部门以 及多家银行的大力支持。

因此，集团公司凭借雄厚的股东背景资源和实力，以投资管理和担 保为主营方向，运用投资和担保的创新运营模式，全面整合相关产业优势资源，并积极参与 中国信用担保行业体系的建立，力求发展成一家求真、务实、创新、高效的专业化投资担保 机构 六六、、基金管理人基金管理人——上海五牛股权投资基金管理有限公司上海五牛股权投资基金管理有限公司 上海五牛股权投资基金管理有限公司是一家注册在浦东陆家嘴国际金融中心、 专注于中 国房地产及其他成长型行业投资的专业基金管理公司 公司顾问团队由来自政府部门分管行 业的领导、 行业协会的领军人物以及业内知名企业的高层担当， 为项目投资和基金运作提供 高屋建瓴的意见，严控投资风险公司高层管理团队分别来自信托、基金、证券等金融机构 和各大型房地产集团公司，并且都曾担任过重要职位，拥有丰富的房地产投资、其他股权投 资及基金管理经验 1 1、、项目顾问团项目顾问团： 许家印许家印， 恒大地产集团董事局主席、 中国企业联合会副会长、 中国房地产业协会副会长、 第十一届全国政协委员、广东省河南商会会长 一纸通—上海五牛御福投资基金 第 6 页 共 7 页 胡葆森胡葆森，建业地产股份有限公司董事局主席、建业住宅集团（中国）有限公司创始人、 中国房地产业协会副会长、河南省工商业联合会副主席、第十一届全国人大代表。

屈晓屈晓，万银国际投资基金(中国)有限公司董事长，曾任 morgen stanley 董事合伙人 在其领导下，公司相继投资了中国蒙牛，中国雨润二个 IPO 项目，并在买壳上市方面作为 财务顾问连续给京华自动化，世茂中国，比克电子进行了非常专业的服务 孙益功孙益功，1998 年发起成立上海同策房产咨询有限公司，现任同策董事长上海同策房 产咨询股份有限公司 2010 年获“中国房地产策划代理综合实力 10 强企业”“中国房地产 策划代理百强〃特色服务（商业运营）”“第九届上海房地产经纪行业金桥奖”等荣誉 张帆张帆，长甲地产控股有限公司总裁兼执行董事公司荣获“中国房地产低碳行动十大诚 信企业”“上海市房地产十佳诚信品牌企业”，荣膺 2009 中国房地产上海年会“城市最具 影响力运营商”称号。