A房地产信托项目财务风险控制研究.pdf

首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文T H E SISO FD O C T O R ( M A S T E R ) D E G R E E论文题目：A 房地产信托项目财务风险控制研究院系：金盐鲎瞳专业：．金盐塑±学号：2 2 0 1 2 0 4 0 2 9 4作者：型亘指导教师：塞直壹塾撞完成日期：至Q ! 垒生§月首都经济贸易大学硕士学位论文A 房地产信托项目财务风险控制研究 州性声明一唧本人郑重声明：今所呈交的《A 房地产信托项目财务风险控制研究》论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料作者签名：页l 向日＼，，关于论文使用授权的说明本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规作者躲组翩徘趁隰业噬月笪日首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文A 房地产信托项目财务风险控制研究摘要自2 0 1 0 年以来，我国房地产信托实现了大规模的增长，为房地产行业注入了新的活力，对银行贷款形成了有力的补充。

房地产信托业务规模迅速增长的态势促使信托公司关注信托业务的风险，不断提高风险管理水平在房地产信托项目运作过程中，信托公司需要对项目风险进行全方位地、系统地考查及分析在房地产信托业务面临的风险中，财务风险是最综合、最直观的风险，同时也是信托公司关注的重点项目财务风险高低及如何对其进行处置是评判项目质量的重要标志本文以房地产信托项目的财务风险为切入点，对A 房地产信托项目财务风险的表现与来源进行分析，列举信托公司为控制项目财务风险所采取的措施，最后综合风险及控制措施提出建议，由此总结出可促进我国房地产信托健康发展的一些启示本文主要采用案例分析法对房地产信托财务风险控制进行研究在分析A 房地产信托项目的案例时，首先对房地产信托交易结构、资金运动、回购方式等进行说明，然后概括了该房地产信托项目财务风险的表现，并结合宏观经济政策和行业发展趋势分析了风险来源在探究房地产信托财务风险控制措施时采取了演绎法通过对财务风险表现、成因进行分析后，对信托公司采取的针对以上财务风险的控制措施进行了展示最终本文针对该信托项目财务风险及信托公司采取的风险控制措施提出了优化建议房地产信托对房地产行业的发展起到了积极地促进作用，但过快的发展速度也使得房地产信托面临着来自市场、监管等诸多方面的挑战。

文章的最后针对房地产信托项目面临的一些共性的问题提出了使信托公司良性发展的一些思路信托公司要在遵守相关规范的基础上转变经营思路，发挥资产管理的优势，加强自身风险控制，使房地产信托能够健康发展，真正成为信托公司的利润增长点，为整个资产管理市场注入活力主题词：房地产信托财务风险风险控制首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文A 房地产信托项目财务风险控制研究A b s t r a c tS i n c e2 010 ，r e a le s t a t et r u s t sh a sw e l ld e v e l o p e da n dg r a d 砌l yb e c o m es t r o n gc o m p l e m e n to fb a n kl o a n sw h i c hb e n e f i t sr e a le s t a t ei n d u s t r yal o t ．T h et r e n do fr a p i dg r o w t hp r o m p t st r u s tc o m p a n i e st op a ya t t e n t i o nt ot h er i s ko f t r u s tp r o j e c t sa n de n h a n c et h e i rc a p a b i l i t yo fr i s kc o n t r 0 1 ．W h e no p e r a t i n gt h er e a le s t a t ep r o j e c t , t r u s tc o m p a n yn e e d st oa n a l y z et h er i s ko ft h i sp r o j e c tw i t hg l o b a lh o r i z o n ．F i n a n c i a lr i s ki st h em o s tc o m p r e h e n s i v ea n di n t u i t i v eo n ea m o n gt h er i s k st h a tt h er e a le s t a t et r u s tf a c e dw i t h ．A n dq u a l i t yo fau n i q u ep r o j e c td e p e n d so nt h el e v e lo ff i n a n c i a lr i s k ．S ot h et r u s tc o m p a n i e sa l s of o c u so nf i n a n c i a lr i s k ．T h i se s s a yi ss t a r t e dw i t hf i n a n c i a lr i s k , a n dt h e nr i s kp e r f o r m a n c ei ss u m m a r i z e da n df a c t o r st h a th a v ei n f l u e n c eo nf i n a n c i a lr i s ka l ea n a l y z e d ．I nt h ee n do ft h i se s s a y , Ih a v eo f f e r e ds o m es u g g e s t i o n so fr i s kc o n t r o lo nt h eb a s eo fs t a n d a r d sa n dl a w si s s u e db yg o v e r n m e n t ．I nt h i sp a p e r , c a s ea n a l y s i si sm a i n l yu s e dt oa n a l y z ef i n a n c i a lr i s ko fr e a le s t a t et r u s t ．T r a n s a c t i o ns t r u c t u r e ，c a s hf l o wa n ds h a r er e p u r c h a s i n gw i l lb ed e m o n s t r a t e da n dt h er i s kt h i sr e a le s t a t et r u s tp r o j e c tf a c e dw i n lw i l lb es p r e a d ．D e d u c t i o ni su s e di np r o v i d i n gm e a s u r e so fr i s kc o n t r o la R e ra n a l y z i n gt h i sr e a le s t a t et r u s t ．R e a le s t a t et r u s th a sp l a y e dp o s i t i v er o l ei nd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y ．B u tt h er a p i dp a c eo fd e v e l o p m e n ta l s om a k e sr e a le s t a t et r u s ti sf a c i n gc h a l l e n g e sf r o mm a r k e ta n dr e g u l a t o r ya u t h o r i t i e s ．T h ea r t i c l eh a sp r o p o s e ds o m ea d v i c ef o rs o m ec o m m o np r o b l e m sf a c e db yt h er e a le s t a t et r u s tp r o j e c t s ．S ot r u s tc o m p a n i e ss h o u l dc h a n g et h e i rb u s i n e s si d e a s ，e x e r ta d v a n t a g eo fa s s e tm a n a g e m e n ta n de n h a n c et h ec a p a b i l i t yo fr i s kc o n t r o lt oa d a p tt on e wt r e n d si nc a p i t a lm a r k e ta n dg e th e a l t h yi m p r o v e m e n tf i n a l l y ．K e yW o r d s ：R e a lE s t a t eT r u s t sF i n a n c i a lr i s kR i s kc o n t r o l首都经济贸易大学博( 硕) 士学位论文A 房地产信托项目财务风险控制研究目录1 引言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11 ．1 研究背景⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．11 ．2 研究的目的和意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。

21 ．2 ．1 研究目的⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21 ．2 ．2 研究的意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21 ．3 研究的内容及方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．31 ．4 研究特色⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．- - ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯42 房地产信托市场发展概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯62 ．1 我国房地产信托市场发展概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．62 ．2 北京房地产信托市场发展概况O IglIIQI．．．．．II．IIQIIIllO@DQIlIlIIlIIgIlIQIg．．．．．．I．．．．．．．．．．．．tlIlIIIlllIllIllIIIII73A 房地产信托项目基本情况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．93 ．1A 房地产信托项目概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯93 ．2 项目公司概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 24A 房地产信托项目财务风险分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 44 ．1 财务风险概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯i 44 ．2A 房地产信托项目财务风险表现⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 44 ．2 ．1 筹资中的财务风险⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 54 ．2 ．2 投资中的财务风险⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1 64 ．2 ．3 营运中的财务风险⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2 04 ．3A 房地产信托项目财务风险来源⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2 24 ．3 ．1 系统性风险⋯⋯。