论我国房地产金融现状及对策全.doc

中文摘要我国房地产金融的产生与住房改革密切相关,中国城镇住房制度改革始于1978年,是中国城市诸项改革中提出最早的一项改革,住房短缺是导致住房制度改革的最初动因房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的房地产金融是指 开发流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹资融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户房地产业对调整经济结构，促进经济增长发挥了重要作用，同时房地产业是资金密集型产业，其发展离不开资金的支持，因此要加快房地产业发展必须大力繁荣房地产金融市场本文总结和分析了我国房地产金融的发展现状及存在的主要问题，并提出了建立统一开放的房地产金融体系，大力发展多元化的房地产融资体系等相关政策建议关键词：房地产金融； 商业银行信贷； 政策和发展规划；目录一. 房地产金融的概述……………………………………………………… 1（一）房地产金融的概念……………………………………………… 1（二）房地产金融的任务……………………………………………… 2（三）房地产金融体系………………………………………………… 2（四）房地产金融的作用……………………………………………… 3二. 我国房地产金融的现状………………………………………………… 5（一）房地产宏观调控情况…………………………………………… 5（二）房地产贷款状况………………………………………………… 6（三）房地产信托……………………………………………………… 6（四）境外资金对房地产的投资……………………………………… 6三. 我国房地产金融存在的主要问题……………………………………… 6（一）市场参与主体主要为商业银行………………………………… 6（二）商业银行自身存在信贷管理问题……………………………… 7（三）个人住房消费信贷潜在违约问题较大………………………… 8（四）房地产企业自身存在各种问题………………………………… 9（五）房地产市场价格问题………………………………………… 10（六）国家政策性问题……………………………………………… 11（七）法律法规问题………………………………………………… 11四. 我国房地产金融风险的对策………………………………………… 11（一）从政府和法律的角度………………………………………… 12（二）从信贷供给方角度…………………………………………… 12（三）从消费者的角度……………………………………………… 13（四）从房地产企业的角度………………………………………… 13 结束语……………………………………………………………………… 14参考文献…………………………………………………………………… 15致谢………………………………………………………………………… 16一.房地产金融概述（一）房地产金融概念 房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。

与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称　　房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等2002年我国的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融1. 房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。

严格地说它不同于住房金融住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通2. 地产金融地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动具体来说，又可分解为市地金融、农地金融市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年在我国，农业金融又有广义与狭义之分广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。

二）房地产金融的任务　　房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行三）房地产金融体系　　所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系2002年我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。

因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险四）房地产金融的作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资1.房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差解决这个时间差，就需要金融支持其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品　　再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展　　金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。

特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化　　金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配　　金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据　　在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环2.房地产金融支持居民住房消费能力的提高　　长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。

我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证　　从制度层面看，我国房地产市场的真正发展基本上是从1998年开始，这一年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布，取消单位福利分房，实行住房商品化，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置国内房地产业得到飞速发展，成为带动国内经济发展的动力　　从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的支出，更重要的是增加了居民未来收人增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富未来相当长一段时间内，商业银行信贷在住宅融资中的份额仍将是住宅融资的主要工具。

而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，将大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段从金融体系看，大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融二.我国房地产金融的现状（一）房地产宏观调控情况近年来，中国中国房地产业呈高速增长势头，房地产业对金融的依赖程度日益增大2008年末。