洞口县城商业报告 文档.doc

洞口商业业态调研分析一、洞口县商圈的划分洞口县商业业态的表现形式，相对湖南省其他县而言表现得相对落后洞口 商业起步较晚，H前主要是以街铺为主的自由业态商业，专业市场较少，主要集 小于大正街与双拥路交汇处和峡口路建材市场总体血言，商业较为分散，且档 次距离较大，品牌组织良莠不齐，缺少能够引导市场、引导潮流、引导H的性购 物的亮点商业也就是说，缺少一个有品牌、有信誉、有统一管理、具备良好购 物环境的大型集约商业从H前的商业布局来看，洞口县各种商业业态的形成和自然组合，形成了H 前的二个商圈，即：▲以大正街与双拥路交汇处围合血成的一级商圈▲由洞口大桥南段组成的二级商圈1、一级商圈(1) 概况该商圈是H前洞口县商业的核心区域，属于城市的商业中心，冃前商业配套 设施及城市建筑、交通规划跟不上，虽然商业最为繁华、门店林立、品种繁多， 但购物环境有待提升因此，该商圈商业的可塑空间比较之大2) 主要商业物业大中型超市:鑫源超市、文昌超市、佳和超市专业市场：新世纪家电超市、平和家电超市、宝岛眼镜城、新兴商业形态：鑫源购物广场沿街门店：主要集中在大正街詁牌店：雅戈尔、魅力时尚基地、七匹狼、金利來、李宁、安踏等；2、二级商圈（1）概况以前核心商圈位于洞口大桥南端，由于该区域整体商业档次偏低没有新的商 业业态产牛，加上富人区的搬迁，该区域商业竞争力减弱，商圈在向北转移，随 着县城的发展，今年雪峰路和雪峰广场的成立，人气逐渐转旺，说明H前的主导 人流在进行一个新的区域转变，，在洞口县城建立一个新的商业街有巨大的市场 潜力。

2）主要商业物业品牌店：多喜爱床上用品、移动营业厅等；超市：家家福中型超市专业门店：鸿天家具城、水果批发市场沿街门店：以街铺为主小结：就洞口总体市场而言，商业集中度不高，相对较为零散，缺乏一 个辐射能力强的商业核心点，无领导型零售卖场洞口现有商业业种分布较为集中，组团明显，建材区集中在大正 街与峡口路的交汇处，区集中在双拥路二端和洞口大桥，家电区 集中在大正街与双拥路的交汇处，娱乐、休闲、餐饮区集中在雪峰广 场周边，服装区集中在大桥市场、大正街与双拥路的交汇处商业组织相当凌乱，经营方式基本以街铺、专卖店为主，超市家电为辅，经营档次从中高档至低档不等，档次距离较大，建议本项目,综合定位为中档或中档偏高复合业态的商业步行街，与洞口现有商业形成鲜明对比，以集中商业规模、顶级商业业态定位、优良的商业建筑品质、优良的购物休闲环境、统一的商业品牌形象，树立项目中档偏高的良好商业形象二、大中型超市调研1、各大超市经营模式、功能分区的对比超市 名称位置营业面 积（nf）功能分区经营模式总体评价/备注家家福超市洞口大桥南端18001层：超市（日超、 生鲜）+柜台（金器、 家居饰品、小吃、服 饰）超市+柜台租赁商业规划布局：商品陈 列较凌乱，购物环境差鑫源超市大正街30001层：生鲜、副食、 化妆品、小吃2层：口用百货、食 品、服装超市+柜台自营是洞口县第一大超市， 商业布局合理，管理有 序文昌超市大正街13001层：超市（日超、 生鲜）+柜台（金器、 家居饰品、小吃、服 饰）超市+柜台自营商业规划布局：商品陈 列合理，购物坏境一般佳和超市大正街12001层：主鲜、百货副 食；超市+柜台自 营商品陈列较凌乱，一卫生 状况较差。

由上表可知，洞口超市业态在向站牌方向升级，主要经营快速消费詁，兼营服装、饰晶、珠宝，主要经营模式为“超市+柜台租赁”，除鑫源超市外，其他超 市总体感觉商业规划欠佳，商品陈列较为凌乱，购物环境差C从上表可见，鑫源超市是洞口营业面积唯i上3000平方米的大型超市，其经 营殆种全,地理位置较好前是洞口人气最旺、销售情况最好的超市H标消费 群体主要面向周围社区，以家庭日常消费客户为主小结：1、 洞口县大中型超市只有鑫源超市、家家福超市，没有大型百货商场，但 从整体而言，洞口县现有的大中型超市在零售市场具备较强竞争力，这说明新型 业态和品牌商业在洞口具有较大的发展空间2、 洞口超市商家所能承受的场地成本适中，为80—106元/nf/月（结合2007年租赁价格）《按12万一年算》3、 洞口超市业态在往大型化的方向发展，主要经营快速消费品，兼营服装 和电器，主要经营模式为“超市+柜台租赁”，除鑫源超市、家家福超市外，其他 超市总体感觉商业规划欠佳，商品陈列较为凌乱4、 超市业态目标消费群体主要面向周围社区，以家庭客户为主综合以上结论，本项目要力保商业经营的畅旺，必须要有如下条件的支撑：1、 新型业态和品牌主力店的规划与合理组合。

2、 交通组织，科学人流动线设计3、 针对洞口中档、中档偏高消费群体档次定位4、 专业的商业经营管理5、 一流的购物环境和配套设计三、沿街商铺调研(-)主要街区临街铺位面积对比分析路段位置经营模式铺位形式铺位面积分割(ma)主力面 积(nf)大正街全段自营、租赁单层铺位、套铺23-14465双拥路全段自营、租赁单层铺位、套铺17—12034洞口大桥 南端全段自营、租赁单层铺位、套铺11-6040由上表可知，洞口临街铺位主要集中于人正街、双拥路一带，铺位形式主要有单层、两层套铺,铺面面积从16-144 m2不等，主力面积集中在34-70 m2范围二)主要街区临街铺位租金分析路段每问月租金每册租金大正街500071-160双拥路1200-456675-160洞口大桥 南端4166154小结:从以上主要街铺租金和租金分布情况可以看出：1、 传统商业老街双拥路南端租金水平高于北端商业街区租金,差额达70元/ mVJl；2、 区位、商业业态、商业功能规划、商品品牌组织、招商现状以及商业经 营管理直接影响街铺的租金水平；3、 洞口街铺整体租金水平较高，平均达125元/〃/月4、 洞口临街铺位主要集中于大正街、双拥路、洞口大桥一带，铺位形式主 要有单层，铺面面积从17-144 m2不等，主力面积集中在34—90 m2范围。

6、 大正街与双拥路南端交汇处租金最高，达160元/nV/月，该路段整体租 金在整个洞口一级商圈而言居于高端7、 双拥路段，越往北租金越低，且租金落差较大，递减幅度高达50%8、 双拥路南端商铺租金明显高于北端南端以临近大正街的铺位租金为最 高，最高达160元/nf/月双拥路街铺位租金基本呈直线型分布，租金落差未超 出70元/肝/月o综合分析：目前洞口县因成熟商圈的商业面积缺乏，出现多数经 营户有钱租商铺不到的情况，也就出现商铺抄作的现象，高额达到： 十几万；建议本项目，综合定位为中档或中档偏高复合业态的商业步 行街，与现有商业形成鲜明对比，以集中商业规模、优良的商业建筑 品质、优良的购物休闲环境、统一的商业品牌形象，来弥补目前洞口 县的商业不足。