同济大学硕士论文城市旧住区更新发展研究.ppt

申请同济大学硕士学位论文我国城市旧住区更新发展研究￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿————渐进式更新模式的理论与若干实践渐进式更新模式的理论与若干实践On the Approaches of Residential Renewal in China ——Theory And Practice Of Gradual Renewal Pattern￿￿￿￿￿￿￿￿硕士研究生：￿￿￿硕士生导师：￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿第一章￿￿绪论￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿第二章￿￿文献综述与理论建构￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿第三章￿￿城市旧住区更新案例研究￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿第四章￿￿城市更新的国际经验研究￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿第五章￿￿城市旧住区渐进式更新的策略主要内容论文主要内容￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿第六章￿￿结论论文组织第一章 绪论研究背景u￿￿中央政府提出了“建设节约型社会”的指导思想￿￿￿￿￿￿￿￿在这样的背景之下，盘活、改善并合理利用存量资产就进一步显示出了其必要性与重要性。

在建设领域，摈弃大拆大建的做法，采取渐进式的更新方式，利用相对低廉的建设成本，实现可观的经济和社会效益已越来越体现出其必要性u￿￿中央政府提出了“建设和谐社会”的发展目标￿￿￿￿￿￿￿￿这样的政策背景及社会经济目标决定了在城市建设领域的工作也必须首先围绕“人”的问题展开，而作为当前城市建设的主要方式之一，城市更新必须“更加关注民生问题”——包括更多地以尊重既有社区的方式来改造城市旧区v城市住房制度的改革使得城市住房的供给和分配方式发生了重要的变化，也使得城市住区的属性发生了多元化变迁商品房住区的建设蓬勃发展，大量的存量老公房住区也因“房改”而发生了变化，迅猛的城市化发展和城乡二元结构催生了很多城中村，而以经济适用房、拆迁安置房、廉租房为代表的保障性住房也逐渐成为一种主要的住区类型v本文选取老公房住区、商品房住区及“城中村”住区作为研究对象这三种类型的住区同属存量资产，产权也基本都归属于私人本文试图基于此“产权在民”的前提，从政府视角出发，对我国城市旧住区更新方法、模式及策略进行探讨第一章 绪论研究对象理论研究与实证研究相结合第一章 绪论研究方法￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿理论研究部分对国内外旧城更新理论的演变、国外旧城￿￿￿￿￿更新的相关政策进行分析、评价和总结。

实证研究对象为上海鞍山四村、深圳万科商品房住区，以及深圳蔡屋围城中村比较分析法￿￿￿￿￿￿￿￿对中西方旧城更新理论与实践演变的过程进行分析比较，借鉴西方国家在旧城更新方面的正确理论及实践经验￿同时，对于研究中涉及的三种不同类型住区的现存问题、更新工作的难点及更新的可行性等进行比较研究，发现其中的共性及特性问题，并针对这些问题，提出相应的策略第二章 文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新相关理论发展从形体规划出发的城市改造思想对大规模城市改造的不同角度的反思可持续发展思想影响下的新的探索第二章 文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的实践过程大规模推倒重建与清理贫民窟城市中心土地的强化利用和城市的衰败中产阶级与邻里复苏公众参与和社区规划第二章 文献综述与理论建构文献综述国外旧城更新的政策演变政府主导的、带有一定福利色彩的旧城更新市场主导、基于公私伙伴关系的旧城更新以公、私、社区三方伙伴关系为导向的城市更新第二章 文献综述与理论建构理论建构￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿本研究的逻辑过程可概括为：以国内外旧城更新理论和实践为指引，以国内城市的三类旧住区的案例研究为基础，结合国际经验，提出我国城市旧住区渐进式更新改造的相关策略。

第三章 城市旧住区更新案例研究上海鞍山四村老公房住区案例对象商品房住区“城中村”住区介绍老公房住区的更新改造方法及经验深圳万科早期楼盘辨析商品房住区的更新改造需求深圳蔡屋围证明“城中村”住区渐进式更新改造的必要性和可行性基本概况第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例以安置杨浦区大量产业工人为目的而建的鞍山四村是福利制公房这一类住区的典型时至今日，在上海乃至全国各级城市都存有极大数量的此类住区1998年房改后，公房住区的居住单元已基本都出售给住户（上海称为售后公房）由于其年代久远，设施陈旧，这类老公房已经无法满足居民日益发展和变化的生活需要，存在着很强的更新改造需求鞍山四村已实施的更新改造对其他同类住区的更新改造工作具有借鉴意义基本概况第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例￿￿￿￿￿￿￿￿鞍山四村是杨浦区四平街道管辖的鞍山新村的组成部分，总面积约为15公顷鞍山新村始建于1950年代，整个建设直到1980年代才结束建设时间跨度大，建设主体和背景不尽相同，导致了现在鞍山新村内的住宅类型多样且相互混杂￿￿￿￿￿￿￿￿除了统一建设的工人新村外，还有一些计划经济时期由一些系统或企业为各自单位职工建造的统称为“系统房”的零星职工住房。

不同的对象具有不同的管辖主体和物业管理，这对小区改造的整体推进有所不利四平路街道区位示意鞍山四村在四平街道区位及平面示意现状问题第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例物质层面鞍山四村的居住环境存在着诸多问题，主要包括：（1）大量的住户合用生活设施，如厨房、厕所等，这种情况较为严重地影响了住户生活居住的舒适度和私密性2）平屋顶的住宅屋面渗漏率高，漏雨问题频发屋顶、墙面缺乏保温隔热层，保温隔热性差，尤其是顶层住户冬冷夏热，居住条件不佳3）住宅建筑年久失修，门窗、楼道出入口等公共部位脏乱破败，建筑外立面非常凌乱4）住区内的上下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均已无法很好地适应现代化生活的需要5）住区内部的路面存在严重的破损情况；绿化杂乱、空间环境质量不高，毁绿建房的现象时有发生6）原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用房、老年人活动室、图书室等资源缺乏7）小区管理水平较低，存在一定的安全隐患，影响社会治安基本概况第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例社会层面鞍山四村容纳的居住人口约有1.6万，这些居住人口有一系列特征。

1）人口老龄化的现象十分明显，退休人口比例高鞍山四村作为老工人新村，大部分从业居民为企业工人随着时间的推移那些已居住了几十年的老居民都已经进入了老龄2）人口同质程度高，人口流动性低，社会活力下降在市场经济的背景下，收入水平十分有限而自身住房的资产价值又不高，大部分老居民都难以通过购房等手段改善自身居住状况而只能维持原状虽然固定的居住人口使邻里的社会网络日益成熟，但小区和外界交流的活力却在不断下降3）低保及特殊群体人员的比例高由于旧公房原有的社会福利性质，使得住区中容纳了许多难以改善自身生活状况的社会弱势群体，如低保户、两劳回归人员等更新改造工作的难点第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例资金筹措利益分配管理机制运作机制居民间的矛盾冲突公众参与的实效性更新改造工作的内容第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例平屋顶变坡屋顶墙面面保温隔热处理更换上下水等管线外立面粉刷、清洗、美化安装楼宇电子安保系统改善建筑周边小区环境建设宅间活动场地平改坡变厨卫合用为每户独用使住宅成套，并扩大住宅面积适当加建楼层作为商品房出售补贴改造投入住房成套路面平整改进与房屋的标高关系修缮地下雨污排水系统在必要的地方增设排涝泵小区无障碍化设施营造具有生气的绿化环境改造或增设便民设施新建适当的公共设施住区整治更新改造工作的经验总结第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例1.资金筹措鞍山四村三种改造内容的资金来源有所不同，但主要都由政府承担。

u旧住宅“平改坡”改造由市、区两级政府承担主要资金居民只是象征性地按照20元/m2的价格投入一小部分资金，且这笔资金由小区大修基金统一支出u旧住房成套改造工程的资金主要由三方筹措：政府、卫百辛物业、居民各出资约1/3居民出资部分根据改造所增加的建筑面积确定，如增加面积未超过8m2，按照1295元/m2的价格计算（其中包括产权的费用），而超出8m2的部分按照2100元/m2的价格计算u旧住宅小区整治工程的资金投入方式则并没有固定的模式，须由街道与居委会讨论出方案并经业主委员会决议通过后确定一般的处理方式是将小区大修基金的2/3拿出，剩余部分由政府补贴更新改造工作的经验总结第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例2.管理、运作及公众参与管理及运作：市、区、街道各级层层管理，层层负责的机制公众参与：小区居民有权利对改造的方案提出要求和意见，充分申明自己的主张；由于实施改造的最终方案需要全体居民经过民主投票决定，居民以签署改造协议书的方式完全掌握了改造的主动权更新改造工作的经验总结第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例3.缓解居民间的矛盾或冲突￿￿￿￿￿￿￿￿居民的更新改造需求存在一定的差异，若统一对待容易引发矛盾或冲突。

在改造中，正视了住区内住宅建筑存在的多样性特征，在做好更新工作前的调研工作的基础上，将住区内存在的问题及独有的特征摸透，并以个案式更新方法，有针对性地施行差异化的更新工程，以更好地满足居民的不同需求整个鞍山四村住宅在更新改造后呈现出“大相似、小不同”的特点，不仅取得了令各方都满意的效果，而且还产生了一些意料不到的、积极的附加效果更新改造工作的经验总结第三章 城市旧住区更新案例研究老公房住区——上海鞍山四村的更新改造事例4.合理的利益分配 鞍山四村的更新工作，既完成了住宅成套改造，又一些居民的住房面积有所增加，同时也因加建少量住宅单元而获得了一定的销售收益￿￿￿￿￿￿￿￿这样的改造方案和运作策略，使居民满意及获得了增量的利益；而市、区政府则因改善了旧住区居民的“民生”状况，体现了良好的政绩第三章 城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题基本概况万科集团深圳6个商品房住区概况项目名称竣工时间住宅类型总容积率总规模用地面积（ha）建筑面积（M2）户数01天景花园1990多层住宅1.711.222090019002威登别墅1991高层住宅2.760.42 1170210403荔景大厦1993高层商住7.850.48 3746012604桂苑1997多层住宅2.001.753500030705四季花城1999多层住宅1.8721.79407479484706彩园1999高层住宅8.330.3025000126第三章 城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题现状问题住区内部公共环境及设施住区内部公共环境及设施公共活动公共活动空间及设施空间及设施市政及市政及物业设施物业设施绿化景观绿化景观环境环境商业商业及交通及交通第三章 城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题现状问题住宅建筑及构建住宅建筑及构建原有设计原有设计缺陷缺陷使用老化使用老化第三章 城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题更新改造的需求认识——对住区不满意的地方住区公共环境噪音宠物干扰空气居住密度商业干扰绿化环卫保洁治安标识指示系统住区公共设施停车位、车库室外活动场地露天健身器材会所阅览室书报室商业设施小区入口景观装饰幼儿园棋牌室管理用房住区基础设施自行车及汽车停车设施小区内车行道路供水管排水管道电视信号垃圾堆放及收集照明系统安保、监控设施供暖设备煤气管道第三章 城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题更新改造的需求认识——对住区不满意的地方住宅私有产权户型结构通风采光隔音、隔热阳台、卫生间厨房客厅外窗天花板墙面空调机位、排烟道住宅共有产权电梯电梯间、楼梯间、公共走廊门厅外墙屋顶水、电等管线立面外观形象第三章 城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题更新改造的需求认识——较为迫切的改造需求公共空间及设施住宅建筑改造需求AB新技术及设备D环保节能C•噪音•停车位•车库•宠物干扰•隔音效果•外墙•排烟道•电梯间•楼梯间•公共走廊•水电管线•太阳能设备•循环水系统•双层玻璃•垃圾分类系统•外墙保温•雨水收集系统•地热采暖或制￿￿冷系统•屋顶保温•智能安保系统•统一安装纯净￿￿饮用水系统•智能化抄表系统第三章 城市旧住区更新案例研究商品房住区——深圳万科早期商品房住区的更新议题更新改造工作的难点更新过程中的摩擦成本制度约束——城市规划层面制度约束——建筑管理层面控规的限制项目审批的效率国家及地方法规的限制第三章 城市旧住区更新案例研究“城中村”住区——深圳蔡屋围的内涵式改造事例基本概况￿￿蔡屋围拥有700多年的村龄，是深圳市历史最悠久的老村之一，位于深圳繁荣的金融中心区，包括新围（七、八、九、十坊）、老围、清庆新村、南村、南村西、红围等7个相对集中的片区，共有483户居民，约1500人，外来租住人口21000人。

￿￿改造前，蔡屋围是深圳中心区内的一个典型的城中村，村内居住环境十分恶劣，脏乱差的落后面貌与其周边的地王大厦、深圳书城及发展银行大厦等形成鲜明的对比2000年起，在罗湖区委、区政府的大力支持下，蔡屋围逐步实施了改造计划第三章 城市旧住区更新案例研究“城中村”住区——深圳蔡屋围的内涵式改造事例现状问题现状问题土地及建筑权属混杂建筑质量存在安全隐患居住人员构成与社会组织•人口密度高，社会治安压力极大•村民大多以出租房屋为生，缺乏生存技能•住区管理工作较为薄弱•建筑质量差•“握手楼”、“贴面楼”•建筑的使用性质更改随意缺乏有效的管理手段公共服务设施缺乏居住环境差•设施缺乏、维护不足•老化、承载力不足、铺设不规范•道路系统不完善•生活服务设施较为缺乏，档次较低￿￿￿￿￿￿蔡屋围城中村的渐进式更新工作虽然不涉及到很多建筑拆除重建的工程，但在建筑单体、道路系统、给排水系统、环卫系统、治安及生活服务设施等方面的更新仍需要大量的资金投入，这就使得基层政府无力独立承担 《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》￿￿￿￿《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》￿￿￿￿《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》第三章 城市旧住区更新案例研究“城中村”住区——深圳蔡屋围的内涵式改造事例更新改造工作的难点城乡二元的土地管理体制及相关法律法规的复杂交叉所需资金数量大、来源不稳定￿￿￿￿￿￿￿对于城市中的这一特殊的建设行为及现象，如何合理地保留及改善这部分存量资产，如何提高村内的空间环境质量及村民的生活条件，在全国及地方层面都还没有明确的的政策指引和技术指导，这无疑也给更新工作平添了较大的难度。

￿￿￿￿￿￿村民依靠土地追求自身利益￿￿￿￿￿￿城乡二元体制，使得村民不得不自我构筑“生活保障”￿￿￿￿￿￿城市化导致村内容纳越来越多人口，管理难度日益增大第三章 城市旧住区更新案例研究“城中村”住区——深圳蔡屋围的内涵式改造事例更新改造工作的难点政府管理及村民协调存在难度更新规划编制缺乏政策指引和技术指导第三章 城市旧住区更新案例研究“城中村”住区——深圳蔡屋围的内涵式改造事例更新改造工作的内容（1）拆除违法建筑、完善公共环境及市政设施从2000年开始到2004年9月，在蔡屋围城中村村内先后拆除了各类违法违章建筑15万m2，并先后投资3800万元进行了综合整治，具体内容包括：拓宽路面、铺设市政管线、新建公共绿化、增设路灯等此外，还对住区的巷道进行了拓宽，规范了建筑间距随着违法建筑的拆除,公共环境和市政设施的完善，住区的环境有了很大的改善2）建筑立面整治、新增商业设施对村内的建筑立面进行更新整治，很大程度上改善了住区的空间形象；并对村内的主街沿街底层建筑进行了更新改造，适量新增了商业设施目前在村内的长度约为500m的主街上，分布着时装、美发、食品、文印、通讯等不同业态的商业设施，绝大部分店铺虽小，但装修精美。

在方便了村内居民日常生活、提高了居民生活水平的同时，也赋予了蔡屋围城中村更多的生活氛围和活力3）改进住区管理物业管理公司花大力整治住区的治安，包括投资110万元为住区安装了电子监控设备，雇用40余名保安实行24小时轮流值班经过不到半年的时间，住区内的发案率比以前下降了70%还推广实行更完善的管理并协助派出所建立了业主和租户的档案管理系统第三章 城市旧住区更新案例研究“城中村”住区——深圳蔡屋围的内涵式改造事例城中村进行渐进式更新的可行性探讨•￿￿￿￿￿￿￿￿在对蔡屋围城中村进行了渐进式更新改造之后，住区内道路宽敞、公共绿地、公共设施及市政设施齐全，住区治安有序，与其他的城中村相比，蔡屋围的整体空间风貌明显高出一个层次由于居住环境的改善，蔡屋围的房屋出租率从85%上升到96%以上，吸引了更多的深圳金融中心区的从业人员前往居住；村内房屋的平均租金也提高了15%左右•￿￿￿￿￿￿￿￿通过有效的综合更新改造，蔡屋围在人们心目中的脏乱差的城中村形象已经得到了极大的改变，村内的空间环境得到了提升，村民的生活质量得到了提高，收入有了增加，也为城市外来中低收入者甚至是刚刚就业的白领人群提供了相对低廉的住宿和消费场所。

•￿￿￿￿￿￿￿￿蔡屋围的渐进式更新改造是一个很好的范例城中村作为伴随着我国城市化进程而产生和发展的住区形式，有其存在的意义和价值，对其进行改造并非只有大拆大建一种方式；蔡屋围的事例表明，渐进式的更新改造有其特有的好处与优势从蔡屋围的成功改造可以看出，渐进式更新方式可用相对较低的成本改善整个住区的空间环境质量和提高居民的生活水平，并有利于保存原有的住区社会网络结构蔡屋围的事例证明，对一部分城中村采用渐进式更新具有现实可行性第四章 城市更新的国际经验研究更新背景、更新内容、参与主体、法律保障、资金来源更新背景、更新内容、参与主体、法律保障、资金来源英国英国香港香港德国德国美国美国第四章 城市更新的国际经验研究国际经验对我国城市旧住区更新工作的启示城市更新目标建筑与设施的更新整治保护社会关系网络改善住区空间环境改善居民生活条件城市更新管制模式开放、包容的决策体系多方参与的实施机制协调各方、合作共赢效率与公平的统一战略规划、行动纲领系统的、多目标的战略行动纲领及计划常设责任机构第四章 城市更新的国际经验研究国际经验对我国城市旧住区更新工作的启示财政政策支持带动更新工程的启动过程中的组织协调多样化举措高效回报法规和政策支持建立在市场机制的基础鼓励、奖励政策扶持工作、组织协调列入政府工作计划“办实事”工程计划专门的职能机构第五章 城市旧住区渐进式更新的策略1.把握城市旧住区渐进式更新的动力机制渐进式更新的动力机制城市发展——城市更新的理念和模式将过渡到重城市已建成区的更新改造上。

城市政府在城市旧住区改造方面的政策支持也将逐步向温和的渐进方式倾斜物业增值——住宅商品化形成的市场使得住宅除了其基本的居住使用功能外，还成为了可供投资的固定资产对居民个人而言，物业的增值前景无疑是诱人的社会需求变化——当住户或业主的居住满意度下降（期望值或抱怨高于满意度），更新改造需求意愿大于更新改造的综合成本承受力时，旧住区的更新市场便开始形成了房地产业行业发展的新要求——品牌价值提升、产业化发展方向、企业社会效益第五章 城市旧住区渐进式更新的策略2.明确政府职能，完善配套法规、政策明确政府职能完善法规政策明确政府职能——规划职能、管理职能、创新职能通过对宏观战略的把握和判断，制定政策法规，保证更新工作的持续良好运行正确的理念及完善的法律保障——追求公平理应成为首要目标中央政府制定法律法规，地方政府制定地方性法规及实施细则明确的技术政策及优惠措施——对节能环保、新能源、新技术及新设备的技术支持及优惠鼓励政策第五章 城市旧住区渐进式更新的策略3.完善管理运作制度明确政府职能完善法规政策完善老公房住区的更新管理运作——责权明确、高效的管理及运行机制管理部门横向及纵向的协调降低商品房住区更新的制度成本——各更新立项的必要性、可行性及迫切性，综合考虑并确定可放宽标准的立项。

成立城中村更新专项管理机构制定专项技术规范和规划审批制度第五章 城市旧住区渐进式更新的策略4.协调各方利益协调各方利益利益引导机制——政府视角、居民视角、企业视角利益平衡机制——居民与居民之间居民与企业之间政府与企业之间第五章 城市旧住区渐进式更新的策略5.引入和完善公众参与机制公众参与机制公众参与的组织机制——合作社、业委会、听证会制度公众利益的表达机制——合法：信访、上访、投诉、仲裁、听证会、投票选举等非法：闹访、越级上访、非法集会、围堵冲击党政机关等上下互动机制——真正聆听居民的改造需求，提高工作质量及效率第五章 城市旧住区渐进式更新的策略6.推进城市旧住区更新的产业化住区更新的产业化基本理念——旧住区更新作为一种高效的工业生产过程，并对其各个环节进行综合配套，从而建立旧住区更新的完整体系系统组成部分——旧住区更新改造规划与设计技术、旧住区更新改造项目评价决策技术、旧住区的更新改造施工技术、旧住区更新改造建材、部件设施的研究开发与制造技术、旧住区更新改造质量保证技术、旧住区物业管理现代化更新改造技术、旧住区更新改造产业组织与管理技术等制定方针政策、扶持可行企业——成立专门的组织机构，制定相关优惠鼓励政策。

扶持万科、绿城等大房产企业先行启动•老公房住区渐进式更新改造的方法和经验•早期商品房住区存在的更新改造需求•城中村住区渐进式更新的必要性和可行性第六章 结论研究结论通过案例研究•把握旧住区渐进式更新的动力•明确政府职能、树立正确的理念•明确完善的法律保障及政策措施•完善管理运作制度•引入和完善公众参与机制、协调各方利益•推进旧住区更新的产业化发展第六章 结论研究结论城市旧住区渐进式更新的策略第六章 结论展望本研究对象只是城市旧住区的部分类型更多的实践工作将会引发更多的思考提出的策略和建议较为原则化，需要进一步细化申请同济大学硕士学位论文谢谢。