房地产宏观调控.doc

房地产宏观调控房地产玄迎调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、 调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化,实 现房地产业与国民经济协调发展的管理活动1 1978到2010房地产宏观调控政策与市场|门|顾1978-1983 年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建开始住房制度改革;调 整产业结构，下放管理权；1984 年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985-1987 年政策目标：防止盲门发展商品住宅;政策内容：加强商品房住宅计划管理,公有住房补贴出售;1988 年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许士.地批租;全国城镇分期分批推行住房制度 改革；房地产市场；1989 年政策目标：加强房地产巾•场管理;政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿 市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根;1990 年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的 通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；1991 年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全 面推行；1992 年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：弓I进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格;扩大市场调控 范围；下放权力；发放开发消费贷款;1993 年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构,规范市场行 为，调节房地产经营收益。

发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业 健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；1994 年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段; 开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995 年政策目标：规范房地产市场；政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税 法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程;1996 年全面推行住房公积金制度;租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性 贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997 年实行适度从紧的财政政策和货币政策;1998 年政策目标：促进房地产业发展；政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇 住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物 分配,逐步实行住房分配货币化;同时调整住房投资结构，重点发展经济适住住 匿,建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整;1999 年实行积极财政政策,启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个 人换购住房，免个人所得税;调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征 产易营业税，契税减半；2000 年启动住房消费，促进房地产业发展。

对住房公积金货款的个人和银行都免税 租赁所取得收入税收税率减少；2001 年政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产 开发投资力度,拉动经济增长消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前 的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费;2002 年1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务3月:降价住房公积金存、贷款利率,5年以上贷款利率由4. 59%降到4. 05%； 修改《住房公积金管理条例》；8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地 供应管理，严格控制土地供应总量恢复征收土地增值税2003 年6月：出台121号文件加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高 第二套住房的首付比例；7月：出售的房屋开始征收房地产税8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展;2004 年4月：存款准备金利率上调,从7%提高到7. 5%o上海市发布《上海市房地 产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为,打压房地产泡沫5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、♦型购物中心等项门进行清理， 对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长8月：出台《上海市土地储备方法》。

地方产业法规增加政府对土地市场的 调控力度，将“毛地出让”,并对预期不开发土地依法从开发商收回10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0. 27个百分点12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土 地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；市场反应:2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外， 全国各地房价继续大肆上涨2005 年3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）5月:《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场9月:银监会212号文件——收紧房地产信托10月：国税总局重申二手房交纳个税市场反应:房价继续上涨2006 年4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启5月：国务院出台限制套型90/70政策—从供应环节改善房地产供求关系5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规8月：央行再次加息——宏观调控动用金融于•段8月：建设部出台他班管理实施办法——逐步落实住房保障政策9月：房地产市场整顿，规范交易秩序9月：完善二手房市场交易管理市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。

2007 年1月：建设部规范房地产经纪行业1月:国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始3月：通过《物权法》10月1日起执行3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备 金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热8月：国发〔2007） 24号文件，回归保障、健全廉租住房制度—标志着政 策调控思路的转变9月：央行规定以家庭为单位,第2套住房贷款首付不得低于40%,利率不 得低于基准利率的1. 1倍——严厉打击炒房行为10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月：物业税“空转”试点扩至十省市12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大市场反应：当年市场价格暴涨，虹频现，政策出台后，全国房价出现下跌2008 年1月：国务院重拳打击囤地3 J］：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税,住房用地城镇土地使 用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税4月：国家税务总局 《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提 高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；6月：再次上调存款准备金率,缩进银根（全年共5次上调准备金率,从年 初的14. 5%上调至17. 5%）9月：降低贷款利息0. 27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、 建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存 款准备金率下调1个百分点；10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》 ——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1 个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑,09年楼市复苏，后继续大涨2009 年1月：四大国有银行宣布:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍 优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年 住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个 方面的工作其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普 遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延 续和深化4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域迁规变更规划、调整 容积率问题专项工作容视会议会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细 规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案 件.两部委将重点对国家机关工作人员在建设建地规划变更、容积率调整中玩忽 职守、权钱交易等述纪述法行为进行严厉查处对2007年1月1日至2009年3 月31 口期间完成规划许可的开发项目，逐一•进行自查对于拒不自查自纠、弄 虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。

对于涉嫌犯罪的，要 依法移送司法机关迫究刑事责任5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》o两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的 若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位 和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除 及相应纠纷的处理等这两部司法解释将于2009年10月1日起施行5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范为地增值税清算工作, 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国 税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律,行政法规的规定，结合房地产 开发经营业务的特点，国家税务总局制定一《土地增值税清算管理规程》，对土地 增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规 定《规程》自6月1日起施行根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的, 应进行土地增值税的清算：—是房地产开发项n全部竣工、完成销售的；二是整 体转让未竣工决篡房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

5月：研究开征物业税发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009 将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税此前，北京、辽 宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项H资本金比例的通知》中明 确，保障性住房和普通商品住房项H的最低资本金比例为20%,其他房地产开发 项目的最低资本金比例为30%这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，己恢复到 1996年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政 策开始“松绑” o6月，查处“小产权房”国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,它违反土地管理法律，违 反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的 “小产权房”等违法用地、违法建筑行为6月：国土资源部45号令公。