国土资源行业论文：创新集体建设用地流转统筹城乡经济协调发展.doc

1 土资源行业论文：创新集体建设用地流 转统筹城乡经济协调发展1赋予集体建设用地与国有建设用地同等的法律地位 两种产权，同一市场，同权、同地、同价2解除法律对集体建设用地使用权使用主体范围的过多 限制允许集体经济组织以外的单位或个人使用集体建设用 地3明确集体建设用地使用权的取得方式可通过有偿或划拔方式依法取得，参照国有土地使用权出让转让的有关规定科学运作4明确集体建设用地使用权的流转范围及遵循的原则 存量集体建设用地和依法办理农用地转用手续后的新增集体建设用地均可依法流转但必须同时符合土地利用 总体规划、城镇村建设规划、国家产业政策、节约集约用 地政策等法规政策要求，不得用于房地产开发和商品住宅 建设5明确流转管理体制县政府统一审批，国土资源局承办具体工作，乡（镇） 政府统一组织、统一规划、统一整理开发、统一管理6培育健全流转市场与国有建设用地纳入同一个市场，按照自愿、公开、 公平的原则，由市场统一配置7明确产权界定原则集体土地所有权性质不变，所有权主体不多，使用权 确定给依法取得集体建设用地使用权的单位或个人8明确使用权流转收益主体及分配和使用管理原则所有权主体即原集体经济组织为首次流转收益主体， 再次流转发生增值收益的，由国家、集体、原使用权主 体、乡（镇）政府按比例分享。

关键词：土地管理集体建设用地创新流转统筹城乡发建国多年来，广大农民群众所有的集体土地为国民经 济建设和社会各项事业发展提供了强大的支撑和保障作用 广大农村为此付出了历史性的贡献和牺牲，随着社会的发 展城乡差距日益加大在建设有中国特色社会主义的今天 加快新农村建设，有效解决“三农”问题已是迫在眉睫、 事关全局的战略性课题，而最根本的就是要赋予集体土地 与国有土地同等的法律地位，创新集体建设用地流转，统 筹城乡发展，让广大农民群众真正享受到集体土地的资产 价值利益，促其快速致富1赋予集体建设用地与国有建设用地同等的法律地位在我国实行土地的社会主义公有制框架下，全民所有的国有土地和农民群众集体所有的集体土地，一直处于两 种不平等的法律地位，受到两种不公平的法律待遇随着 改革开放的不断深入和特色社会主义的不断发展，这种差 别越来越显著国家以法律的形式使国有土地的所有权能 使用权能、资源价值、资产价值基本能够得到充分实现 而对于集体土地，法律一直禁止使用权流转，导致集体土 地的所有权能、使用权能、资源、资产价值不能得以充分 实现解决这一问题的关键就是需要对《土地管理法》的一些条款进行修订，从法律上明确集体土地与国有土地 有同等的法律地位，从法律上保障集体土地所有权主体能 够充分行使所有权的占有、使用、收益、处分四项权能， 允许集体建设用地同国有建设用地一样能够有偿、有期限 可流转使用，由同一个市场统一配置，同权、同地、同价 杜绝滥用征地权，充分保护农民的权益。

2解除法律对集体建设用地使用权使用主体范围的过多限制《土地管理法》第四十三条规定：只有兴办乡镇企业和村民建设住宅、或者乡（镇）村公共设施和公益事业建 设经依法批准可以使用农民集体所有的土地；除此之外， 任何单位或个人进行任何项目建设都不得使用集体所有的 土地，应申请使用国有土地《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出 租用于非农业建设但是符合土地利用总体规划并依法取 得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权 依法发生转移的除外国办发〔XX〕71号文对此又作了 进一步的强调上述规定实质上是限定了集体建设用地的使用权主体范也就是仅限于农村集体经济组织或其内部成员《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国 办〔X X〕28号）第十条：“在符合规划的前提下，村庄、 集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法 流转”，这是对《土地管理法》原来规定的一定突破，但如 何“依法”？实则无法可依鉴于此，应抓紧对《土地管 理法》进行修订，解除法律对集体建设用地使用权使用主 体范围的过多限制，适时制订“集体建设用地使用权流转 条例”，允许集体建设用地使用权同国有建设用地使用权一 样可以流转，接受市场统一配置。

另一方面从现实情况看，由于社会不断发展变化，历 史的原因造成了有相当一部分集体建设用地目前处于闲置 或低效利用状态，但由于投资成本大，经济条件差等因素 的制约，复垦成耕地的难度大，且不现实这种情况下， 如果仍局限于本集体组织或其成员使用，显然要浪费土地 资源，不符合节约、集约用地的政策精神如果允许其他 组织或个人使用，一方面可解决集体土地闲置、浪费问题;另一方面又可以通过有偿流转，增加农民收入，达到双臝的目的3明确集体建设用地使用权的取得方式仿照国有土地使用权的取得方式，将集体建设用地使用权的取得设定为划拨取得和有偿取得两种方式本集体经济组织或其成员用于公共设施、公益事业、宅基地建设的，本集体组织自办企业的，按划拨方式取得 无偿、无限期使用本集体经济组织（或其成员）与外单 位（或个人）共同办企业，其他单位（或个人）单独办企 业使用集体土地，在集体土地所有权性质和所用权主体不 变的前提下，按有偿方式取得，有期限、可流转使用集体建设用地有偿取得可以采用出让、出租、作价 （出资）入股等方式进行4明确集体建设用地使用权的流转范围及遵循的原则 允许流转的集体建设用地应包括两种类型：一种是存 量集体建设用地，一种是已经依法办理了农用地转用手续 后新增的集体建设用地。

集体建设用地流转应遵循下列基本原则：4. 1原划拨集体土地使用权不得直接进入市场流转，须经所有权方同意并先行办理有偿用地手续后方可进入市场流 转4.2集体建设用地流转不得用于房地产开发和商品住宅建设4.3集体建设用地流转必须同时符合土地利用总体规划、 村镇建设规划、国家产业政策、节约、集约用地政策要求 等4.4要充分尊重所有权方的法律地位，集体建设用地流转 必须经以上村民或村民代表同意，且流转收益的绝大部分 应归所有权方全体成员共同享有5明确流转管理体制[1][2]下一页《国土资源行业论文：创新集体建设用地流转统筹城 乡经济协调发展》。