万达的商业地产历程.ppt

商业地产学万达——段宏斌n 商业地产行业 n 万达的发展历程 n 万达领军人——王健林n 王健林眼中的商业地产 n 万达的三代产品 n 万达的竞争优势商业地产学万达商业地产行业商业地产的定义商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能 为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广 义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用 途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓 、别墅等房地产形式以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴， 也可以单列资金大商业地产行业商业地产到底是一个什么样的行业？商业地产的三大特性周期长税收高万达的发展历程一、企业创立阶段l 1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘 得第一桶金 l 1994年，万达进入足球领域，当时万达因大连万达足球队而在中国小 有名气 l 1995—1998年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁 商业等的探索万达的发展历程二、企业转型、摸索、调整阶段l 99年后，万达开始进入了企业转型、摸索、调整阶段,并且出现了订 单地产的最初模式思考 l 2000年，万达退出足坛。

同时确定商业地产与住宅地产“两条腿”走路 的发展战略 l 自2001年，万达的第一个万达广场——长春万达项目建成，标志着万 达正式进军商业地产领域 l 2002年，在长春、北京、长沙、济南等15个大中城市展开投资，第一 代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百 年企业的口号 l 2002年，参股成立大洋百货，万达占大股40% l 2004年，万达只提出商业项目“保3争5”的开工目标万达的发展历程三、发展与扩张期l 2005年，与麦格理完成REITs（房地产信托投资基金）前的股权交易 ，38亿元转让了第一代9个项目的24%的股权 l 2006年，计划发行REITs失败，发行CMBS（商业抵押担保证券） l 2005—2007年，产品实现向第三代转型，房地产火爆，销售情况与定 价良好 l 2008年，应对经济和地产调整，企业进入短暂的观望期 l 2009年以后，加强土地储备，进入高速发展扩张期万达的发展历程经过24年多的发展，已在全国开业49座万达广场，持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

至今万达集团成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，并将商业地产作为万达的第一支柱产业万达领军人——王健林Ø 1954年10月生于四川，党员，高级工 程师，15岁到沈阳军区服兵役，28岁被任 命为正团职干部，转业后，涉足住宅地产 Ø 1988年组建万达集团 Ø 1993年3月起任大连万达集团股份有限公 司董事长 Ø 中共十七大代表、全国政协常委、全国工 商联副主席、中华慈善总会荣誉会长；他 还担任中国企业联合会、中国房地产业协 会、中国商业联合会等机构的副会长等一 系列重要社会职务2012年5月，登顶中 国500富人榜首富王健林眼中的商业地产（一）商业地产项目资金问题做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台，解决资 金而且是可长期使用的低成本资金最重要 （二）企业内部人才体系建设商业地产是一个复合型的行业，而对于刚新兴起的商业地产来说，人才稀 缺度很大，跳槽现象严重，能养住人才、留住人才才是最重要的 （三）商业地产项目租售关系开发商业地产，购物中心部分只租不卖王健林评价从事商业地产的难度——大学生的游戏 开发住宅的是小学生，开发写字楼的是中学生，开发商业地产的则是大学生、研究生王健林眼中的商业地产（四）商业地产项目操作程序一定要先租后建，招商在前，建设在后。

或者叫：颠倒程序，把房地产开 发的惯性思维颠倒一下，招商在前面订单模式） （五）商业地产项目商业定位 定地址、定规模、定主力店 （六）商业项目的规划设计人流动线：单一通道是最好的，最多一个环路，人在这种路线中，方向好 ，容易找到位置视觉通透交通体系：卸货区尽量安排在地下，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置 等一定要注意主力店的技术要求 （七）商业项目的物业管理物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、 保洁等职责第一代——单体店绝佳地段，无法复制，抢占了先机，主力店面积过大租金极低，为了回收资金外 铺销售，为经营及整体形象影响很大第二代——组合店第三代——城市综合体第三代——城市综合体第三代——城市综合体Ø 从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变 化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（ 或SOHO） 、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL） 、独立商铺及街区、市民 广场及大型高尚居住社区等组成 Ø 与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都 产生了较大的变化从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已 经升级到商业、酒店、公寓、住宅。

Ø 选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去 的不超过 10 万平方米扩大了 50 至 100 万平方米，主力商家从百货、超市 、美食广场、家电、影院到休闲 Ø 万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心 ，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳 铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展 迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京 的 CBD万达商业广场万达的三代产品比较万达集团的三代产品，对应不同的商业模式销售模式财务状况第一代产品单体商业——一层散售资金链条偏紧第二代产品只租不售资金链条最紧时期第三代产品住宅、写字楼、商铺销售（ 部分商铺自持）资金链条良好在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的购物中心部分在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始万达的竞争优势模式无敌“现金资金流资产”的商业模式，全国进行复制扩张万达的竞争优势Ø 订单地产与商业合作伙伴订单地产：强强联手、共同选址、技术对接、先租后建 Ø 全程产业链 Ø 企业强大的执行力 Ø 企业获取低价土地的能力强、土地储备可扩大空间大，同样也就反应到资金 的投资回报率高 Ø 投资模式享受双重利润：地产开发利润+资产溢价+租金回报。