庆丰购物中心项目策划.doc

庆丰新天地购物中心项目运营计划书（草案）项目简介项目简况侯马庆丰新天地购物中心位于侯马市传统商业区与新型商业区两大商业区的核心位置，商业经营场地共计六层，地下一层、地上五层，总经营面积约45000平方米购物中心地理优势得天独厚，购物环境一流，硬件设施齐备，配备有中央空调、自动扶梯、观光电梯、超大共享空间等现代化商业配套设施从该项目整体物业条件来看，该项目在地理优势、规模体量及硬件设施等方面已经具备一些现代商业企业的基本要素，通过下一步对各业态资源的整合以及先进的经营管理，在未来的三至五年内，它势必成为侯马乃至晋南的商业航母！商业环境分析侯马市位于山西省南部、汾河与浍河交汇处，处于临汾、运城、晋城三市及晋、秦、豫三省的三角中心位置，总面积274平方公里，人口23万辖3个乡、5个街道办事处、81个行政村侯马市是山西南部的一座交通枢纽城市，境内铁路公路四通八达：南同蒲铁路、侯西侯月铁路和大运公路、晋韩公路及大运高速公路、阳西高速公路在此呈三个交通大十字，构成晋南重要的交通枢纽近几年，侯马市道路交通建设发展迅速先后投资近亿元，完成了大运高速公路连接线、环乡公路拓宽、村村通水泥路油路、各工业园区路网、旅游线路等130多公里公路油路建设，实现了“过境公路等级化、环乡公路一级化、村通公路标准化”，使侯马的交通区位优势进一步增强。

侯马商贸繁荣物流活跃，素有“南来北往商贾地，千车百货旱码头”之称新世纪以来，侯马市按照“内涵上档次、外延拓领域”的方针，构筑大商贸、发展大流通近几年又新建商贸市场19个目前，全市拥有服装、鞋帽等各类大型专业综合批发市场41个，商品辐射周边10多个省份100多个县市，年成交额60多亿元，上缴税费3000多万元同时，发挥海关、商检、口岸的优势，发展现代物流业新港服装城、华翔购物广场、悦华名店以及侯马轻工城先后开业，总商业面积达到了85万平方米侯马商业市场与省内较发达的地区相比，商业市场发展相对较快，商业形态以传统的大市场模式批发和临街店铺零售为主，近几年新开的华翔购物中心和悦华名店销售都不尽理想目前批发市场较有影响力的市场主要以新港服装城和侯马轻工城两个商业实体，其中由以新港服装城经营较为突出，各临街店铺主要在火车站和新田路周围其中品牌上大多以太原服装城的七匹狼、与狼共舞等以及当地的大地体育、宏江体育等品牌为主其销售多以零售为主，批发主要集中在新港服装城和侯马轻工城位于老长途汽车站对面的新港服装城商业建筑面积约20万平方米，1993年开业，其中以经营中小品牌批发为主，经营状况较好，现已开发了二期。

但其硬件设施老化， 购物环境较差，尤其是无国内较大知名品牌的经营，以上弊病已严重制约其的发展位于开发新区的侯马轻工城商业建筑面积约60万平方米，属于侯马市政工程但除鞋城较有规模外，其余男女等大装都尚未入驻入驻率较低、位置距离老商业圏较远等原因致使其经营萧条，大面积启动仍需较长的时间位于火车站的华翔购物中心商业总建筑面积约为18000平方米，分地下一层（超市）、地上五层，以经营中高档品牌服饰为主，但目前经营状况不理想分析原因主要有：第一、距离新港服装城过近；第二、一层专卖店品牌与楼层经营品牌重叠，互相牵制销售；第三、自身管理不善；第四、所经营的60%品牌价位不适宜周边环境悦华名店总经营面积6000平米，以经营高档服饰为主由于其距离传统商圈过远、消费档次较高，目前销售也不理想以上三个市场为庆丰新天地购物中心下一步的主要竞争对手本案SWOT分析本案优势（STRENGTH）1、 地理：本案地处侯马市传统商业街及新型商业街交叉的核心位置，有稳定的客源保障，有着优越的地利先天优势；2、 规模： 本案商业营业面积近45000平方米，是当地市场较大的商业实体，同时根据当地市场发展状况，本案规模体量较大，在未来五至八年内能够形成当地市场规模最大、最领先的商业企业；3、 配套：本案配套设施完善，硬件条件一流，在当地商场处于绝对领先地位；4、 趋势：当地商业市场发展基础较好，尤其是批发业态，为新型SHOPPING MALL业态的导入创造了良好的市场基础，现有的传统市场模式将逐渐向现代大型MALL的模式演变，为本案商业品质的提升提供了可能。

本案劣势（WEAKNESS）1、地段：距离传统商圈仍有一定距离；2、资源：当地市场商户资源虽多，但整体素质不高，远远不足以丰满此项目，需从临汾、太原等地整合资源、丰富业态；3、体量：此案体量过大，势必为招商工作带来困难；本案机会（OPPORTUNITY）1、随着场内不同商业业态的组合，形成侯马最时尚、最专业、销售最理想的商业卖场；2、随着精细商业管理的运作，逐步会发展为侯马乃至晋南的商业航母；3、随着商业市场的进一步发展，当地市场现有的运营模式已经面临落后和即将淘汰的局面，庆丰新天地购物中心凭借一流的硬件条件，一流的管理以及丰富的业态经营，有望成为当地最具影响力的新兴商业的代表本案威胁（TREATS）1、 当地商户对商场未来经营理念的认同度2、 当地专卖店分布较广、数量较多，将对后期的招商及经营带来严重的竞争威胁本案WO对策分析1、充分利用庆丰新天地购物中心的地理位置及侯马首家拥有一流的现代化、多业态并存经营的优势，吸引更多优质商户资源，形成在当地市场有绝对竞争优势的商业企业；2、做好产权关系的整合，使商场能够持续稳步经营，并逐步提高经营品质；3、完善商业整体规划，科学合理的设计经营品类组合分区及动线规划。

4、加强内部经营管理，提高管理品质，创造一流的商业企业形象和经营环境友联和众商业管理现阶段可实施计划及费用收取标准（拟定开业时间2010年元月）第一阶段：全程整合策划阶段（2009年4月15日——5月15日）周期：1个月总价：策划及调研费：20万支付方式：1、   签约后3个工作日内支付费用总额的50% ；2、   提交报告认可后3个工作日内支付费用剩余总额的50% ，开始配合规划设计单位工作；工作内容：1、 商业地产调研与市场分析2、 市场需求细分调研与分析； 3、 区域经营商家调研与分析；4、 区域投资客户调研与分析；5、 区域消费人群调研与分析；6、 项目商家模拟调查与对接；7、 全面协助专家研论与对接；8、 项目经营功能定位与策划；9、 全程各科策略定位与策划；10、 项目策划理念全程化导入；11、 全面配合建筑概念设计12、 全面配合方案规划设计；13、 全面配合施工图纸设计；第二阶段：建筑规划设计阶段（2009年5月16日——5月31日）周期：半个月总价：委托设计费30万支付方式：1、   签约后3个工作日内支付总额的30% ；2、   方案通过审批后3个工作日内支付总额的30% ；3、   项目施工图纸设计完成3个工作日内支付总额的30% ；4、   项目验收合格后3个工作日内支付总额的10% ，移交所有资料。

工作内容：1、项目概念创意构思；2、项目方案创意设计；3、配合建筑施工调整；4、配合商家需求调整；5、项目商业空间表现；6、项目动线策划表现；第三阶段：商业品牌商家招商代理、人员招聘、培训、商户装修及开业准备阶段（2009年6月1日——12月31日）周期：7个月总价：驻场服务费用+服务佣金1、 每月驻场服务费用10万元2、 商铺招租部分： 按实际招商面积月度租金收取的2—3个月作为服务佣金3、 出售经营权部分：按实际出售面积月度提取销售总额的5%—8%作为服务佣金4、 出售产权部分：按实际出售面积月度提取销售总额的2%作为服务佣金支付方式：1、签约后三日内首付项目小组启动费用20万（以两个月的驻场服务费计算）2、驻场后每月5日之前预支本月度顾问服务费用3、所有服务佣金均按每月结算，次月5日前支付工作内容：1、项目品牌商家的筛选；2、招商价格策略的制订；3、招商优惠政策的制订；4、招商推进策略的制订；5、招商、销售团队组建与培训；6、招商、销售现场接待与管理；7、招商、销售推广全程推广与策划；8、项目招商实施与管理；9、人员招聘及培训10、建立商场开业运营组织体系；11、建立各部门工作流程体系；12、建立公司管理规章制度体系；13、开业庆典及营销方案制定；14、品牌商户二次装修管理；15、后台收银、财务、监控、广播等系统调试管理；第四阶段：开业后商业经营管理技术输出阶段周期：一年总价：开业后驻场技术输出指导（任职代管）：5万元起/项目/月。

支付方式：驻场后每月5号之前预支本月度顾问服务费用工作内容：1、项目商管模式的策划；2、项目商业运营的策划；3、运管班子搭建的筹划；4、商管标化策划书写导入；5、作业指导书策划导入；6、商品组合策划与管理；7、商家体系策划与管理；8、日常运营策划与管理；9、繁荣企划策划与管理；10、教育培训策划与管理；11、商场信息系统的管理；12、商场繁荣优化的管理；注：本计划不作为约束性计划方案，只作为整体工作计划的指导性方案，以上时间阶段安排为项目组根据工程进度及招商常态做出的预估性安排，实际工作进度及各项工作的实施需根据实际工程进度及市场因素进行相应调整 太原友联和众商业管理有限公司 TAIYUAN UNIONJOIN COMMERCIAL MANAGEMENT CO. ，LTD.2009年3月23日。