新西安物业管理条例细则全文.doc

西安市十五届人大常委会审议通过了新修订的《西安市物业管理条例》， 将报省人大常委会批准下面我们一起来了解一下最新的《西安市物业管 理条例》有什么变化吧 !第一章 总 则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据 国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规， 结合本市实际，制定本条例第二条本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物 业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动第四条业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则鼓励物业服务 企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平第五条市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业 管理活动的监督管理工作区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督 管理工作建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理 部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作第六条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业 主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理 物业管理纠纷。

第七条物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物 业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展第二章前期物业管理第八条前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订 的物业服务合同生效之前的物业管理第九条新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划 许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政 主管部门提出划分物业管理区域的申请区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起 30 日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设 单位第十条划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区 建设等因素具体划分原则如下：（ 一 ） 物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定 ;（ 二 ） 分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配 套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域 ;（ 三） 不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的 建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大 会同意后，可以合并为一个物业管理区域划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同物业所在 地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分第十一条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招 投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理现售商品房出售前 30 日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前， 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘 ; 投标人少于 3个或者住宅规模不超过 3 万平方米的，经市物业管理行政主管 部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业第十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使 用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当 承担的责任等事项依法作出约定建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益第十三条建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之 日起 15 日内向物业管理行政主管部门备案建设单位应当将备案内容在 销售场所向物业买受人明示，予以说明建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同 的内容物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临 时管理规约第十四条前期物业服务合同可以约定附期限 ; 期限未满，但业主委员会与业主 大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同 终止。

第十五条建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，同时 移交下列资料：（ 一 ） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料 ;（ 二 ） 共用设施设备清单 ;（ 三 ） 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 ;（ 四 ） 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ;（ 五 ） 业主名册 ;（ 六 ） 物业管理必需的其他资料第十六条物业服务企业承接物业时， 应当对共用部位、 共用设施设备进行查验， 签订承接查验确认书不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理第十七条新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一） 物业建筑面积30万平方米以下的，按物业建筑面积的3%提供, 但最低不得少于 100 平方米 ;（二） 物业建筑面积超过 30万平方米的，除按照 30万平方米的 3% 提供外，超过部分按 1%的标准提供 ;（三） 具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于 物业管理用房建筑面积的 50%业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于 30 平方米物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、 物业服务企业不得改变其用途。

业主委员会不得将物业管理用房转让或者 改作他用第十八条前期物业管理期间，有下列情况之一的，建设单位应当依法重新选聘 物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：（ 一 ） 前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿 再续签合同的 ;（ 二 ） 物业服务企业擅自撤离小区的 ;（ 三 ） 物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的 ;（ 四 ） 法律法规规定的其他情形第十九条前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅 小区尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域 3 个月 前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，由街道办事 处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议，确定小区管理模式第二十条前期物业服务合同终止或者解除后 15 日内，物业服务企业应当向业 主委员会移交物业管理用房，并按照本条例第十五条的规定移交相关资 料第三章 业主、业主大会及业主委员会第二十一条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业 主尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占 有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法 规规定的义务。

享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的 有关规定执行第二十二条物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会一个物 业管理区域设立一个业主大会业主较少的，经全体业主一致同意决定不 设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责第二十三条物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：（ 一 ） 物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物 总面积 50%以上的 ;（ 二 ） 首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建 筑面积达到物业管理区域建筑物总面积 20%以上的物业管理区域符合前款条件后 15 日内，建设单位应当书面告知物业 所在地街道办事处或者乡镇人民政府建设单位未及时履行告知义务的， 物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知 30 日内，组织成 立业主大会筹备组区县物业管理行政主管部门应当予以指导第二十四条业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设 单位代表一名，业主代表若干名组成筹备组组长由街道办事处或者乡镇 人民政府工作人员担任筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街 道办事处、 乡镇人民政府提名经业主同意产生， 并在物业管理区域内公示， 公示时间不少于 7 日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料第二十五条业主大会筹备组履行下列职责：（ 一 ） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 ;（ 二 ） 拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案 ;（ 三 ） 确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑 面积;（ 四 ） 拟定业主委员会委员选举办法 ;（ 五 ） 提出业主委员会委员候选人名单（ 六 ） 首次业主大会的其他准备工作筹备组应当在首次业主大会会议召开的 15日前，将前款第 （ 一） 项至第（五） 项内容在物业管理区域内公示第二十六条业主大会筹备组应当自成立之日起 60 日内，组织召开首次业主大会 会议首次业主大会会议选举产生业主委员会 7 日内，业主大会筹备组应当 向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止第二十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合 条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会首次业主大会会议应 当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增 补业主委员会委员的办法第二十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会 议事规则组织召开。

第二十九条列事项由业主大会决定：（ 一） 制定和修改业主大会议事规则（ 二） 制定和修改管理规约 ;（ 三 ） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ;（ 四 ） 选聘和解聘物业服务企业 ;（ 五 ） 续筹和使用专项维修资金 ;（ 六 ） 改建、重建建筑物及其附属设施 ;（ 七 ） 改变或者撤销业主委员会不适当的决定 ;（ 八 ） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项决定前款第 （五）项和第 （六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物 总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意决定前款其他事 项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业 主同意第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的 形式; 但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业 主且占总人数过半数业主参加业主大会会议表决采用记名投票的方式一个业主拥有一张表决票或 者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积第三十一条采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以 以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见 凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投 票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推 选一名业主代表参加第三十二条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道 办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行业主应当在书面征求意见表上实名签署意见 ; 业主委员会应当将征求 意见结果在物业管理区域内公示 ; 业主对公示内容有异议的，有权查阅相 关资料第三十三条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告第三十四条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大 会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。