合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(三).ppt

三）合肥市商业市场商圈深度调查研究报告合肥市商业市场商圈深度调查研究报告PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析娱乐设施、休闲设施齐全度相比较于购物设施、餐饮设施，超过80%的被访者表示娱乐设施、休闲设施更加贫瘠一些PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析出行工具、就餐意向u被访者逛街最常使用的交通工具是公交汽车（58%），其次为自行车、打的；u被访者外出就餐更倾向于在居住地附近（45.7%）PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析餐饮的选择被访者中餐饮类型更倾向于中餐，占57%，令有17.2%的被访者选择快餐；菜系以徽菜为主被访者选择的餐厅以普通餐厅（36.6%）、特色餐饮（30.3%）为主；被访者更注重餐厅的环境、口味与服务态度PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析休闲娱乐方式u被访者最常参加的休闲娱乐活动为KTV、电影院、茶楼；u整体来说，周边被访者的休闲娱乐活动较为贫乏PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析购物的选择u被访者购物经常去的区域为三里庵（40.2%）和步行街（35.5%）；u被访者最常去的商业场所为国购广场、步行街、元一时代广场；u被访者喜欢级最常去的超市为家乐福、合家福、沃尔玛、PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析项目期望值大部分被访者认为大铺头地区应配套大型超市、特色餐饮等设施；对于未来发展，被访者更希望该地区能有向国购广场或者元一广场那样，提升区域形象的商业出现；约有75%的被访者认为会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群是明显较为抗拒的客群。

PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析每月消费支出u63.3%的被访者每月在购物方面的支出为201-500元；u66.5%的被访者每月在餐饮方面的支出为101-300元；u57.2%的被访者每月在休闲娱乐方面的支出为101-300元；u这部分消费支出，将是本项目商业未来的主要营业收入PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/消费者背景消费者背景调查根据预先设定的访问条件，被访者性别大致均匀，男性：女性=1：1；所有年龄阶段的消费人群均有涉及，其中22-44岁主力消费人群为主；月收入需达到1000以上，最终问卷结果为1000-3000元占48.6%，3000-5000元占34.8%，5000元以上占16.6%PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/总结消费者问卷调查小结u商圈内消费客群u本项目可能辐射到整个西区的消费群体，包括蜀山经济开发区、政务新区、及蜀山区部分居民、工厂职工、大学师生u但是考虑到整个西区未来超大的商业供应量将会对周边区域的消费者形成分流，本项目的核心客群将会受到国购商圈、十里庙商圈等项目的截流或客源争夺；u在国购广场投放的问卷调查中，现实在此消费的客群很难被本项目吸引，该部分客群对大铺头尚未形成概念，认为距离太远、交通不便；u项目周边的常住居民来本项目消费具有最佳的便捷度，当前主要依赖金座和国购两个日常消费场所。

PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/总结消费者问卷调查小结u消费倾向分析u人们外出消费的主要交通具还是以公交车为主，虽然目前公交线路无法直接到达项目所在地，未来长江西路高架完成后，为项目吸引商圈外部消费者提供利好条件；u超过60%的受访者认为居住周边的购物、娱乐、餐饮等设施的满足程度不高，特别是超市、大型餐饮的需求较为明显这就要求我们在日后的定位中作出方向性调整；u有57%的消费者在就餐时更倾向中餐，被访者选择的餐厅以普通餐厅、特色餐饮为主；选择时更注重餐厅的环境、口味与服务态度；u被访者最常参加的休闲娱乐活动为KTV、电影院、茶楼；整体来说，周边被访者的休闲娱乐活动较为贫乏；PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析消费者问卷调查小结u消费期望值分析u多数受访者希望商圈内有大型超市入住，以方便日常购物消费，目前影响力最大的商业设施属三里庵国购广场，接近4成左右的受访者首选国购广场进行日常消费；u约有75%的被访者认为可能会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群是明显较为抗拒的客群；u60%左右的受访者在零售购物方面的消费支出为每月200-500元，在餐饮及娱乐休闲方面的支出则为100-300元，针对商圈内目前消费现状，消费需求以中档为主，但诸多项目的业态、定位同质化严重，在不久的将来将会出现更激烈的经营竞争，若本案按照消费者所期待的“国购模式”来打造，则对本案周边居民具有较强吸引，但对十里庙附近和以东的消费者则没有多大辐射力，与竞争项目相比，核心优势无法体现。

8.1 主力商户访谈8.2 各界代表访谈三.乐客来商业中心项目微观分析6.1 竞争项目判定6.2 竞争项目分析6.长江路主要竞争项目分析7.本案商圈内消费者消费行为分析8.本案大客户访谈纪要9.外地标杆项目考察分析PART 微观分析9.1 圆融时代广场9.2 江南 MALL9.3证大 大拇指广场PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈 主力商户访谈1uPM招商部针对不同业态的国内外品牌连锁商户进行访谈，了解和掌握品牌商户对项目认知及初步拓展意向；u通过系统的租户访谈，不仅获取项目市场定位的方向性参考意见，同时也将为项目下一步实质招商积累主力商户资源；业态 业 种 品 牌 所属国家餐饮西式快餐棒！约翰美国中式快餐蓝与白台湾娱乐影院奥纳电影城中国KTV欢唱KTV中国百货百货永旺JUSCO日本超市大卖场大润发台湾家居家居红星美凯龙中国家居居然之家中国运动健身俱乐部倍力健身俱乐部美国运动主力店迪卡侬法国零售个人护理克里斯汀 迪奥法国钻石珠宝摩菲迪曼香港PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈奥纳电影城时间2010-5-4地点合肥公司大连奥纳文化发展公司行业影院访谈人员奥纳影城：李先生n大连奥纳电影城是大连佰融集团旗下国家五星级影院。

佰融集团是以“房地产开发、国家五星级影院、金融资产管理”为支柱产业，成功开发了当时东北最大的广域型美式购物中心和平广场及东北地区唯一一家五星级影城；n奥纳电影城以现代北美风格为主，整体设计以星空、时光隧道、体验太空遨游为主题，时尚前卫已在大连、佳木斯、郑州等地开设4家，计划三年内进驻十余座城市开设二十家n消费客群：2635岁，中高收入人群n竞争对手：嘉禾、万达、卢米埃n硬件要求：面积3000-10000平，层高不低于11米（装修后不低于9米），柱距在8、4米以上n拓展意向：合肥作为重点拓展区域，还没有寻找到合适项目，对项目有兴趣，希望能进一步了解项目进展PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈棒！约翰时间2010-5-4地点合肥公司上海棒约翰餐饮管理有限公司行业餐饮访谈人员华东拓展：孙小姐n棒！约翰，世界三大比萨品牌之一棒！约翰从2000到2008连续九年被密歇根大学商学院国家质量研究中心评为全美快餐业客户满意度第一名n 2003年在上海开设了中国的第一家店而现今，已经在中国的15个城市中拥有超过130家店铺 n棒！约翰主要以加盟方式拓展，签定年限为5年，期满后可再续约5年。

n消费客群：年轻白领、商务人士、家庭n产品价格：2550/人n竞争对手：必胜客n硬件要求：面积150300平米n拓展意向：合肥暂时还没有棒！约翰店铺，但意向商谈项目很多华东棒约翰加盟开放的区域为华东六省一市，苏、浙一直重点区域，未来江西、两湖、安徽将加快拓展步伐PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈蓝与白时间2010-5-4地点合肥公司广州蓝与白行业快速餐饮访谈人员拓展部：张先生（无意向）n蓝与白餐饮连锁企业成立于1998年，是著名的新东阳集团下属子企业经过10余年的发展，蓝与白目前已经拥近200家连锁餐厅，分布在中国20余个省市，是国内具有相当知名度的中餐领导企业n已经在广州和上海建立了2个运营管理中心及物流配送中心在拥有数十年的连锁企业运营经验的总经理的带领下，建立了一支素质高，年轻而富有战斗力的运营团队，并建立了蓝与白全新的CIS系统和经营管理系统n消费客群：周边居民、白领、流动人口n人均消费：2030元n硬件要求：面积200400平米n拓展意向：合肥目前没有蓝与白，现阶段商店扩张以加盟为主，口味以甜、咸、清淡为主，配合各类汤品，相对来说中部、西部的接受程度较低，在重庆全线失败，目前不考虑在合肥做直营店。

PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈欢唱KTV时间2010-5-5地点合肥公司欢唱KTV娱乐连锁事业中心行业娱乐访谈人员分店拓展：卢先生n欢唱KTV ，福建欢唱集团旗下娱乐连锁事业，总部在厦门是福建省娱乐连锁事业第一大品牌欢唱KTV秉承“健康、舒适、欢乐”的企业宗旨，向“提倡全民正当休闲娱乐”的经营目标迈进n作为中国最规范健康的时尚前沿娱乐场所之一，欢唱KTV保持一贯的高品质、人性化、健康化、时尚化持续发展，已陆续在厦门、泉州、汕头、贵阳、沈阳等地创立了17家分店n消费客群：全年龄n产品价格：5080元/人n竞争对手：好乐迪、钱柜n硬件要求：选择距商业中心、购物中心、文化中心、等较近的地点；倾向独栋商业或整个楼层商业；需要足够的停车场配套；n拓展意向：有意向在中部地区拓展，但还没有具体计划PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈红星美凯龙时间2010-5-7地点合肥公司红星美凯龙行业家居建材访谈人员发展部：杨总n红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任n截至目前，已在北京、上海、天津、南京、长沙、重庆、成都、南昌、合肥、石家庄、沈阳、包头等36个城市开办了60家商场，市场总规模达550万平方米。

2008年销售总额突破235亿元，成为中国家居业的第一品牌n消费客群：2645岁，高收入人群n竞争对手：居然之家、台湾特力屋n硬件要求：面积5万平米以上，首层层高6米，二层以上不低于5米，柱距在8*8米以上，楼层承重600KG/m2n拓展意向：2009年考察过蜀山经济开发区，认为目前蜀山经济开发区商业氛围还不够成熟PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈居然之家时间2010-5-7地点合肥公司居然之家行业家居建材访谈人员拓展部：方先生n北京居然之家投资控股集团有限公司成立于1999年3月份，是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，注册资本8100万元人民币n公司为顾客提供装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品等“一站式”服务，是融家装设计中心、家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心n消费客群：2645岁，高收入人群n竞争对手：红星美凯龙、台湾特力屋n硬件要求：面积6-8万，楼层净高不低于3.5米，柱距在8*8米以上，楼层承重350KG/m2n拓展意向：需要进一步了解本项目详细规划，目前在滨湖新区已经开业一家，未来考虑在合肥西区布局。

PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈克里斯汀 迪奥CD时间2010-5-4地点合肥公司上海路威酩轩行业化妆品访谈人员迪奥：王小姐n创始人Christian Dior克里斯汀迪奥1946年在巴黎创立克里斯汀迪奥，克里斯汀迪奥为巴黎稳固世界时装中心的地位有着不少贡献除了高级时装外还经营香水、皮草、头巾、针织衫、内衣、化妆品、珠宝及鞋等，克里斯汀迪奥的毒药（Poison）等香水誉满全球；n法国经典品牌，经营护肤、彩妆、香水系列其产品在护肤品方面结合了创新发明与尖端科技，拥有国际一流实验研究中心所有产品从实验室到销售专柜皆经过严格的品质。