房地产金融第四章住房金融.ppt

Management School of CUGMarketing第四章 住房金融了解住房金融的基本概念和基本内容理解我国的住房公积金的性质、特点、使用过程和管理制度了解我国住房金融的发展Management School of CUGMarketing相关内容回顾房地产金融分类：不同房地产领域经营性质土地金融房产金融政策性房地产金融自营性房地产金融公积金；经适房狭义住房金融+房地产开发与 经营公司在房产商品的生产 与流通中的资金融通 Management School of CUGMarketing相关内容回顾我国房改的四个阶段1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978-1985年）第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年-1993年） 1994年—1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段 三改四建 1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 1999年-2004年住房市场化全面推行阶段 2003年国发[2003]18号文发布（《国务院关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知》） 2005年至今房地产调控阶段 我国政府开始加强宏观调控 Management School of CUGMarketing三改四建l三改：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制 为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各 单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化 、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方 式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。

l 四建：即建立与社会主义市场经济体制相适应的 新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象 、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以 高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公 积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性 和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地 产交易市场和房屋维修、管理市场 Management School of CUGMarketing补充：根据用途进行的房地产分类（1）住宅（住房）即各种供人们生活居住使用的房地 产 （2）商业房地产包括各种商用店铺、商业楼宇、写字 楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐 设施、健身中心等及其占用土地 （3）工业房地产指各种服务于工业生产的房屋构筑物 及其占用土地这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如 水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等 Management School of CUGMarketing补充：住房金融机构金融机构是指从事金融服务业有关的金融中介机构，为金融体系的一部分金融服务业包括银行、证券、保险、信托、基金等行业，与此相应，金融中介机构也包括银行、证券公司、保险公司、信托投资公司和基金管理公司等 Management School of CUGMarketing补充：住房金融机构国外的住房金融机构：例如：美国的储贷协会、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公库、德国的住宅互助储金信贷社 特点：专业化、政策性 我国的住房金融机构：银行信贷部门（ 98.5% ）Management School of CUGMarketing住房金融概述住房金融的定义界定对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金 融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。

1）英国学者David Garnett（1991）等认为住房金融是 居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的 货币运行制度2）美国学者Randall（1988）从住房抵押的角度来理解 住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，他暗 示了住房金融就是抵押贷款11Management School of CUGMarketing住房金融的定义界定（3）我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金 融是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括 住房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动， 是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场 、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称4）本书根据资金融通的对象的不同将住房金融 划分为广义和狭义两种，广义的住房金融的融资 对象包括所有的经济主体，而狭义的住房金融的 融资对象仅包括居民和消费性的非营利性住房机 构同时，住房金融中最重要的就是与居民住房 购置有关的货币融通活动 P73页定义居民+消费性的非营利住房机构+政府+营利性住房机构Management School of CUGMarketing本章对住房金融的界定本章住房金融的研究重点也将主要放在消费者的住房金融，即居民住房购置相关的资金融通活动。

Management School of CUGMarketing住房金融的基本特征1.住房金融与一般金融共同特征：储蓄从盈余家庭（存款家庭）流向赤字家庭（贷款家庭）2.住房金融自身特征（1）住房金融的核心是住房消费信贷（2）住房金融的融资对象主要是居民，贷款具有零散性（3）住房金融的资金融通具有长期稳定性（4）住房金融的资金融通具有较强的政策性Management School of CUGMarketing住房金融的核心是住房消费信贷住房金融核心内容——住房信用 信用规模最大的是住房建设和住房消费住房建设主体住房消费信贷中典型的是向居民发放的住房购买贷款 注：建立了住房消费金融也就解决了住房开发的融资问题住房开发商政府职工单位住宅合作社居民生产性贷款极少消费信贷Management School of CUGMarketing住房金融的融资对象主要是居民， 贷款具有零散性住房消费的主体是居民居民贷款时间、数额、期限、信用情况等存在差别——零散性Management School of CUGMarketing住房金融的资金融通具有长期稳定性（1）长期性：贷款期限长，还款期限长达20—30年 原因： 房价收入比：3-6属于合理范围（2）保持资金融通长期稳定性：各国采取不同的措施 （美国-二级抵押市场 英国-商业银行负债、资金多元化 德国-契约储蓄制度和抵押债券 日本-邮政储蓄系统等）Management School of CUGMarketing住房金融的资金融通具有较强的政策性（1）通过政府的税收政策对购买自由住房融资提供补贴（2）成立政策性的住房金融机构（3）发展政策性的住房金融工具Management School of CUGMarketing住房金融的分类1、是否由正式的住房金融机构办理2、是否享受政府政策优惠（经营性质）正式的住房金融非正式的住房金融政策性住房金融商业性住房金融Management School of CUGMarketing3、根据资金来源、运作方式不同P78开放式封闭式混合式Management School of CUGMarketing住房金融的成功范例 1美国的住房抵押 贷款模式 2新加坡的住房公 积金模式 3德国的住房储蓄 模式 Management School of CUGMarketing住房金融的成功范例l美国的住房抵押贷款模式（开放和多元化）l住房抵押贷款模式是一种商业性较强的市场化住房金融模式，主要为市场经济比较发达的国家所应用。

l商业性的住房金融机构, 互助合作性的住房金融机构, 政策性住房金融机构l政策性住房金融机构：联邦住宅抵押贷款公司即房地美；联 邦国家抵押贷款协会即房利美；联邦住房贷款银行系统；联 邦住宅局退伍军人局政府全国抵押贷款协会,l商业性的住房金融机构：商业银行和人身保险公司l互助合作性的住房金融机构：储蓄和贷款协会Management School of CUGMarketing美国的住房抵押贷款模式l美国的高度发达的住房抵押贷款模式由抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场构成，两个市场之间的良性互动在提高居民住房水平的同时也促进了金融业自身的发展l发达的二级市场解决了住房抵押贷款一级市场的流动性风险问题，同时拓宽了资金来源渠道，并辅以健全的个人信用制度和保险体系来降低二级市场中证券的不确定性l为了保证政府政策向弱势群体有所倾斜，政府的保险机构主要为中低收入者的住房贷款提供保险，不仅分散了住房贷款机构的风险，也解决了中低收入者的购房资金问题Management School of CUGMarketing住房金融的成功范例l新加坡的住房公积金模式《中央公积金法》 （惠民率达85%）（中央公积金局+建屋发展局）l住房公积金模式是一种政策性较强的住房金融模式 ，其实质是政府为维护居民的基本住房需要而推行 的一种长期性的强制性储蓄制度。

l雇主与雇员按雇员工资收入的一定比例交存公积金 到住房公积金管理机构，管理机构负责该项资金的 收缴、经营和归还雇员在发生与住房有关的支出 时可以申请使用该项资金Management School of CUGMarketing惠民率达85%l建屋发展局按照购房者的家庭月收入将购房家庭分为四个等 级,并据此确定贷款资格和使用方向l800新元以下的家庭被归入最低的一个等级,这部分家庭享受 廉租房即租赁组屋,一般是一居室、两居室和三居室的组屋 租金自己出一半,另一半由政府以补贴的形式给予资助,这 个等级的家庭约为10%l另外三个等级的家庭的月总收入水平分别是800～5000新元 ,5000～8000新元和8000新元以上其中第二和第三等级的 家庭不能租房,必须买房,收入为5000～8000新元的家庭还可 购买档次较高的公寓l购房家庭在首付大约20%的购房款后即可向建屋发展局申请 公积金贷款l而收入处于第四个等级的家庭既不能购买建屋发展局提供的 组屋,也不能享受优惠的公积金贷款他们只能从房地产市 场直接购买住房并通过商业渠道获得贷款Management School of CUGMarketing新加坡的住房公积金制度l新加坡是最典型、最成功利用公积金制度解决其居民住房问 题的国家，其住房公积金模式具有资金稳定性强、存款期限 长、筹资额巨大、资金成本低的特点，并在一定程度上缩小 了社会贫富差距。

l同时，新加坡的公积金管理实现了法制化，并且完全处于政 府的严密控制之下，成为政府支持住房发展的主要资金来源 Management School of CUGMarketing住房金融的成功范例l德国的住房储蓄模式l住房储蓄模式是一种互助性较强的住房金融模式， 是为集体自助而建立的一个封闭的、合同制储蓄体 系，旨在通过共同储蓄帮助存款人筹措资金，获得 属于自己的住房该集体归集的资金只能用于集体 内的成员，即只有存款人才有资格从该机构得到贷 款Management School of CUGMarketing德国的住房储蓄模式l《住房储蓄银行法》——契约储蓄是住房储蓄银行 的专有经营领域l德国的住房储蓄体系以契约系统为主，以存款系统和贷款系统为辅，其融资体系不依赖于资本市场，而是依靠居民的自由资金，政府并不强制居民储蓄，而是采用针对性和灵活性都比较强的经济手段，给予住房储蓄参与者奖励和税收优惠，鼓励居民尤其是中低收入的居民加入住房储蓄，来减轻购房者的负担Management School of CUGMarketing奖励形式l其一是针对中低收入家庭的住房储蓄奖励如对于年收入在5万马克以下的单身居民,当住房储蓄合同中的存款达1万马克时,政府给予每年100马克的奖励。

而对于年收入不超过10万马克的夫妇,当其共同存款达到2万马克时,政府给予每年200马克的奖金l其二是针对“雇员资金积累款 ”的储蓄奖励在德国,企业主除付给雇员工资外,每月还另付雇员用于积累的资金,并存入长期账户对这部分资金,雇员有权要求其雇主直接存到其住房储蓄账户上如果雇员是年收入在27000马克以下的单身职工或是年收入不超过54000马克的双职工夫妇,政府对这部分储蓄给予10%的奖励Management School of CUGMarketing第二节 我国的住房公积金制度一、住房公积金的性。