武侯区机投镇果堰村项目经济技术分析(小高层).doc

机投镇果堰村项目经济技术分析一、项目概况1、 地块位置该项目位于武侯区果堰村，东临三环路100米，地块呈规则矩形2、 区域市场情况(1) 供需情况住宅：该区域属于住宅市场正在成熟中的热点区域之一，现阶段 该区域住宅供应量较小，但尚有较多可开发土地，并且，随着拆迁安 置房、经济适用房项目的建设带动该区域的成熟，未来的1-2年内， 该区域的住宅供应量会有较大的增量，导致项目直接竞争激烈从需 求上来看，该区域住宅需求还不旺盛由于配套设施的不完善，对区 域外的消费群体吸引力较弱该区域需求由武侯科技开发区工作群 体、拆迁返居群体及外来成都工作并准备定居的中低收入群体构成商铺：该区域商铺较少，主要是区域环境内建筑集群并未形成， 各项目建设还没有形成从区域发展趋势来看，商铺配套社区的作用 直接，具有较好的市场空间对于新形成区域的商铺销售，销售难度 较小但新建商铺需要一个较长时段的养成周期和销售周期2) 销售价格住宅：该区域现阶段商品房住宅销售价格在2200—2800元/m2, 随着区域整体的发展，销售价格可能在这个基础上继续上涨商铺：该区域商铺销售价格在4500—5000元/m23) 配套设施该区域属于未成熟区域，生活配套设施逐步完善，就本项目而言, 临武侯科技开发区，并为新建城市生活片区，配套设施成熟后将会合 理满足区域人口生活需要。

二、项目建设方案1、 项目规划条件该宗地用地性质为居住用地，主要技术控制指标如下：占地面积：项目占地约30亩（19866.21 m2）容积率：2.8绿化率：＞30%建筑高度：W40米配套车位：0.5/户辆2、 方案设想根据市场供求情况及该区域的发展趋势，拟建设小高层（12 层）、多层（6层）混合形态的居住小区多层均为底层商业，沿街 布置，小高层不设商业商业部分沿地块西面商业铺面南面临街布置，总长290米商铺销售单位面积为112.5 m2 （7.5mX 15m）,共计39个销售单 位（可划分）；住宅280套，户面积从80—140 m2 o项目不设计地下层，采用底层架空，层高4米，部分用作社区 活动空间，部分用作停车场项目以合院式布局，中间为小区花园和公共活动、配套场地3、 经济技术指标总建筑面积：55625 m2商铺:4350 m2住宅：51275车位：140个4、 销售产值预估商 铺：4350 m2X5000 元/m2 =2175 万住 宅：51275 m2X2500 元/m2=12819 万合计：2175+12819=14994 万三、总投资估算1、建设投资估算建设投资是指项目建设所需的全部投资，主要包括固定资产投 资、无形资产投资、开办费和不可预见费等。

项目总投资估算表项目名称工程 量单价（7L/M2）金额 （万元）备 注一土地成本198661450288096万/亩二前期开发费1401三通一平1986620402施工图设计、地勘费556255610 元/m23工程监理费5建安总价的0. 1%计提4质量安全监督费19建安总价的0. 4%计提5临水临电198661020三建筑安装及设备费46491土建工程费556257364093商住楼261005501436小咼层2952590026572内水电工程费55625100556四公建配套设施费2981永久水电工程费19866701392排水、道路建设费1986650993区内绿化建设费198663060五房地产各项税费11452报建费556251407794交易管理费15按成交价0. 1%计提5物业管理维修基金300按成交价2%计提6工程招标活动资金5建安总价0. 1%计提7土地增值税46建安总价的1%计提管理、销售和财务费4731开办和管理费93建安总价的2%计提2销售代理费225按成交价1. 5%计提3销售推广费150按成交价1%计提4前期物业管理费5建安总价的0. 1%计提七不可预见费300按成交价2%计提八营业税及附加927按成交价6. 18%计提九贷款利息360年利率9%说明：1•按4000万贷款金额进行计算，贷款周期为1年。

2、项目开发总投资综述项目名称总投资（万元）单方成本（元/M占总投资比例土地成本288051825.86%前期开发费106190.95%建筑安装工程费464983641.74%公建配套设施费298542.69%房地产各项税费114520510.23%管理、销售及财务费用473854.24%不可预见费300542.69%营业税及附加927167&34%贷款利息360653.25%静态投资总额111382003100%四、资金使用及筹措1、资金的使用时段使用资金（万元）备 注第一阶段4000土地费50%、前期费、报建费、部分财务营销费用第二阶段2855建安费、公建配套费、营销费等进度款项第三阶段4283建安费、公建配套费、营销费等进度款项合计111382、资金筹措计划1、 启动资金：计划投入启动资金4000万元，其中购置土地使用 2880万元，前期开发费140万元，报建费779万元，部分财务费用 及营销费用2、 预售收入：根据工程进度情况，计划在第2阶段主体6层建 设完毕后开始预售（或认购），预计第二阶段销售回款达到5998万元 第三阶段销售回款达到8996万元说明：此计划中未考虑现房滞销 情况）3、 银行借贷：在土地使用权过户后，即开始向银行进行土地抵 押贷款5000万元，主要用于支付土建工程及其他相关费用。

4、销售收入以2695元/m2的综合均价考虑，总建筑面积共计55625 m2,销售总产值为14994万元时间第一阶段第二阶段第三阶段销售比例040%60%销售收入(万元)059988996五、主要财务指标1、静态指标(1) 所得税前利润3856万元(2) 所得税后利润2584万元(3) 税后投资利润率23.2%2^动态指标(1) 净现金流量时间第一阶段第二阶段第三阶段流进059988996流出400028554283净现金流量-4000-8573856(2) 净现值率：1.346(3) 税后内部收益率：64. 6%七、小结基于以上关于武侯区果堰村用地的总投资估算评析本项目的基 本定位是中低档普通住宅小区，对在同区域取得市场竞争立，产品形 象和环境营造相对重要，同时，由于本区域将会有大量新开发住宅项 目投放市场，在项目设计上要具有前瞻性，在项目的后期销售上，对 销售进度的要求会更高现阶段，项目的所在区位还不成熟，在项目的开发时机的把握上 应控制在区域成熟过程中的中期。