2013春会计资产评估形成性考核作业参考提示.doc

案例1*解:2005年重置成本=2259×[1+75%×5%+5%×(3%+10%+2%+10%+15%)]=2389(万元)成新率=(1-200/1000)×100%=80%所以生产线的评估值=2389×80%=1911(万元)投资企业的会计分录借:长期股权投资 800万元 累计折旧 200万元 贷:固定资产 1000万元接受投资企业的会计分录借:固定资产 1911万元 贷: 实收资本 1911万元 注：广州电大解法如下：重置成本＝2259×（1+75％×5％+5％×3％+5％×10％+5％×2％+10％×15％+5％×5％） =2400（万元）会计分录：（1）该企业：借：长期股权投资 8000万 累计折旧 200万贷：固定资产 1000万 （2）接受投资企业：借：固定资产 2400万贷：实收资本 2400万案例2解:机组的重置成本=75×(1+50%)×8.5+15×(1+30%)×8.5+45×(1+60%)+18×(1+50%)+30=1251万元注:汇率为1:5.8时结果为894.6万元案例3解:设备的已使用年限=[30 000×(1+8%)2×10+3000×(1+8%)2×5+2000×(1+8%)2×2]/ [30 000×(1+8%)2+3000×(1+8%)2+2000×(1+8%)2]=9.1年设备的成新率=6/(9.1+6)=39.75%（1） 注：若从1995年至2005年年价格每年均上涨10%则解法如下：调整计算现时成本，如下表所示：投资日期原始投资额价值变动系数现行成本1995年2000年2003年30000元3000元2000元 2.161．471．1764800元4410元2340元合计35000元71550元（2） 计算加权更新成本，如下表所示：投资日期原始投资额年数现行成本1995年2000年2003年64800元4410元2340元1052648000元22050元4680元合计71550元674730元（3） 计算加权投资年限：加权投资年限＝674730÷71550＝9.43年（4） 计算成新率：成新率＝6÷（9.43+6）×100％ ＝38.88％案例4解:(1)功能性贬值=6000×3×(PA/A,10%,3)×(1-33%)=18000×2.4868×67%=29991.41(元) (2) 经济性贬值=100×10×(PA/A,10%,3)×(1-33%)=1000×2.4868×67%=1666.19(万元)案例5解:评估值=40/(1+10%)+42/(1+10%)2+45/(1+10%)3+50×(PA/A,10%,27) /(1+10%)3=40/1.1+42/1.21+45/1.331+50×9.2372/1.331=451.8858(万元)（2）若该地产持有人以该地产作抵押贷款，其评估结果的资料只能作为会计文件在抵押期限内保存备查，不做实际财务处理。

这是因为会计执行谨慎原则，对未来可能的收益不能确认入账案例6参见教材P.59,案例1.解：评估值==232.21(万元)案例7参见教材P.148,案例4.解：评估值=1000×[1.3×4×10+1.25×4×10+1.2×4×10+1.1×4×10+1×2×10]=214 000（元）案例8参见教材P.150,案例分析5.旅馆现值=18000×18000×(1-10%)×(1+10%)-2=240 978 240(元)商餐、健身娱乐现值=16000×(6000+6000)×(1-10%)×(1+10%)-2=142 801 920 (元)物业出租收益现值=100×(40 000+10 000)×(1-20%)×75%×(1-10%)×12×{[1-(1+10%)-40]/10%}×(1+10%)-2=261 850 919(元)预计开发总收入=240 978 240+142 801 920+261 850 919=645 631 069(元)观测开发总成本=(4800×80 000×60%)/(1+10%)0.5+(4800×80 000×40%)/(1+10%)1.5=352 993 789(元)注：教材的的答案：i)评估思路：该宗地属于待开发建设的商业用地。

由于市场上交易案例不足，难以采用市价法，也无法预测该宗地独立的收益，不宜采用收益现值法，用重置成本法也不尽合理，故应选择预期开发法，即假设该宗地开发完成后，从房地产总价值中扣除房产价值后的余额，就是土地使用权价格了　　ii)预测开发后总收益1） 　　①旅馆现值：由于宗地开发后，旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售，可按2年后收益折现旅馆现值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）-2＝240978240（元）商餐、健身、娱乐用房现值：（6000+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）-2＝142801920（元）合计：383780160元　　 合计：383 780 160元　　②物业出租收益现值：对于写字楼和公寓的出租收入，是发生开发完成后40年，属于递延年金因此，折现时应进行2次折现100×（4000+10000）×（1-0.2）×0.75×（1-10％）×12÷10％×[1-（ 1 ）40] ×（1+10％）-2 1+10％ =261 850 909(元)项目开发总收入：383 780 160＋261 850 909=645 631 069（元）。

　　iii)预测开发总成本由于建筑安装工程费分两年投入，第一年投入60％，第二年投入40％，在计算开发总成本现值时，第一年投入的年限应为0.5年，第二年投入的年限就为1.5年 （2） 　　①项目开发总成本=项目开发总收入383780160+316839600＝700619760（元）（3） ①项目开发总成本＝（4800×80000×60％）+4800×80000×40％ （1+10％）0.5 （1+10％）1.5＝230400000 + 153600000 1.05 1.15＝219428571 + 133565217＝352993789（元）　　②专业费及其他费用=352 993 789×10％=35 299 378.90(元)　　③各种税费=645 631 069×10％=64 563 106.90(元)　　④开发商利润=(地价＋352 993 789＋35 299 379)×20％ 　　=地价×20％＋388 293 168×20％ 　　=地价×20％＋77 658 634　　⑤ 投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。

　　⑥地价=645 631 069－352 993 789－35 299 379－64 563 10690－0.2×地价 －77 658 634地价= 115116160.1/(1+0.2=95 930 133.42(元)　　土地单价=95 930 133.42/10 000=9 593(元)　　楼面地价=9 593/8=1 199.13(元)　　iv)会计处理：　　借：无形资产 ——土地使用权 95 930 133.42 　　贷：实收资本 95 930 133.42案例9*参见教材P.158,案例分析7.解：评估值=1800×1000×60/（10+60）-90 000+600×900=1 998 000（元）注：广州电大解答如下：（1） 成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限） ＝60/（20+60）＝75％（2） 建筑物评估值由于该建筑物不存在经济性贬值，上述各要素估测值可以加和计算建筑物评估值。

建筑物评估值＝重置成本×成新率-功能性贬值 ＝1800000×75％-90000＝1260000（元）（3） 计算房地产评估值房地产评估值＝土地使用权评估值+建筑物评估＝540000+1260000案例10参见教材P.181,案例分析3.解：无形资产的约当投资量=100×(1+500%)=600(万元)乙企业约当投资量=8000×(1+12.5%)=9000(万元)无形资产利润分成率=600/(600+9000)=6.25%案例11* 参见教材P.192,案例分析2,数据有改动.解:评估值=89800×(1+5%)×(1+8%)×6/(2+6)=76374.9(元)注：广州电大解答如下：（1）成新率＝ 6 ×100％＝75％2+6（2）重置完全成本＝87800×（1+5％）×（1+8％） ＝99565（3）评估值＝99565×75％ ＝74673.75（元）案例12*参见教材P.193,案例4.该商标评估值=150×0.5×(PA/A,10%,5)+32×(PA/A,10%,5)×(1+10%)-5=75×3.7908+32×3.7908×0.6209=359.63(万元)营业税金=359.63×5%=17.98(万元)营业外收入=359.63-150-17.98=191.65(万元)A企业会计分录借：银行存款 359.63(万元)贷：无形资产 150（万元）营业税金 17.98(万元)营业外收入 191.65(万元)B企业会计分录借：无形资产 359.63(万元)贷：银行存款 359.63(万元)案例13*参见教材P.193,案例3.新增利润现=5×40×(1+14%)-1+5×45×(1+14%)-2+5×55×(1+14%)-3+5×60×(1+14%)-4+5×65×(1+14%)-5=880.52(万元)商标的使用价值=880.52×27%=237.74(万元)甲企业会计分录借：银行存款 2 377 400 贷：其他业务收入 2 377 400乙企业会计分录借：管理费用 2 377 400 贷：银行存款 。