郑州市住房价格走势分析及投资建议.doc

HENAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY河南工业大学Bachelor of Business AdministrationAssignment Cover工商管理学士学位课程作业封面MODULE CODE AND NAME科目代码及名称 Module Code 科目代码： Module Name科目名称： Lecturer 讲师： Section Code 专业班级： Student ID 学生证号码： Student Name学生姓名： Student Tel 联系方式： Announcement: I declare that this assignment is ENTIRELY my independent work except where referenced. I have marked any Reference sources and am aware of programme regulations concerning plagiarism and referencing.声明：除了标明出处的引用资料之外，此作业是我独立调查完成的。

文内所有引用的资料已经详细标明出处，并且我了解课程中有关抄袭及引用方面的规定Signature 签名： Lecturer Comments 讲师评语Score 分数：Receive Date Year/Month/Day 收到日期： 目录前言1.郑州市商品房供给和消费因素分析1.1近年来郑州市商品房供给情况1.2郑州市商品房供给的影响因素1.2.1城中村改造项目1.2.2关于政府影响房地产企业的政策1.3郑州市居民购房的制约因素1.3.1消费价格指数的上升1.3.2收入增长比不上房价涨幅2.近年来郑州市房价的走势情况和分析2.1宏观经济与房地产价格之间相互影响的途径2.2宏观调控对郑州市房地产市场的影响2.3供求关系对郑州市房地产市场的影响3.对郑州市未来房价的走势预测和投资建议3.1走势预测3.2投资建议郑州市住房价格走势分析及投资建议摘要:本文采用近年来郑州市房地产供给面积、商品房成交套数、平均的成交价格等数据反映了影响郑州市房屋供给和需求的因素。

并通过加入政府宏观调控和房地产政策以及宏观经济状况和供求之间的联系等方面条件，对影响供给和需求的因素进行了分析最终得出郑州市房价会继续保持增长态势的结论，并针对郑州市不同层次的房价给出了投资建议关键词：郑州房价 购房政策 宏观调控前言随着郑州经济的不断发展和城市规模的扩大，郑州市的住房价格在不断地提高现如今，房价已经成为国民最为关注的焦点问题，房价关乎国计民生，是目前社会经济发展的重要支柱产业由于房价上涨过快过高的问题，国家各部委多次出台与房地产业相关的政策，希望使得房地产业能够健康地带动国民经济，解决广大消费者的住房问题郑州市作为河南的省会，是中原经济区发展的一个重要支点，而河南又是人口大省，因此郑州市的房价走势更是关乎老百姓个人和企业的生活与投资发展1．郑州市商品房供给和消费因素分析1.1近年来郑州市商品房供给情况表1通过表1可以看到2009年郑州整体房屋供给是呈现上升态势，虽然在第一季度和年中7月份8月份有大幅度回落，但是第四季度的房屋供给比之前的情况增长幅度高达1000%还要多，最高时供应量在11月份超过了140万平方米，以中户型的90平方米计算，可以折算成15555套商品房表2通过表2可以看出2010年郑州市房屋供给是上升的趋势，第一季度和7月8月份批准面积有所下降，但是增长势头依然存在。

从当前数据来看，9月份达到最高峰值，预售面积超过160万平方米，而且从年初以来，没有预售面积低于30万平方米的月份总的来看，在月份上郑州市第一季度和年中7月份和8月份的房屋供给会有明显幅度的下跌，随后则是一段供给增加的区间而且房屋批准预售面积数值变动十分频繁，波动幅度明显，并不稳定这明显是由于政府对房地产市场调控所致，应该有政府与房地产商之间协调合作的因素如果比较这两年总批准预售面积，2010年仅仅前十个月就达到了856.01万平方米，而2009年全年则是744.53万平方米，由此可见，郑州市的房屋供给状况是呈现上升态势1.2郑州市商品房供给的影响因素郑州近些年来城市化进程不断加快，对于新批准的建设用地和房地产企业融资的需求也急剧增长，因此本文主要就郑州市城中村改造和政府影响企业的政策进行阐述1.2.1城中村改造项目目前郑州的城中村改造主要涉及惠济区、高新区、管城区、二七区四个行政区一共有58个行政村面临改造工作本文主要就高新区为例进行说明高新区城中村改造工作涉及17个行政村，共有11055户，共41572人这些行政村中譬如东史马村，村民住宅面积有221000平方米，大谢村村民住宅面积有233450平方米，开发商要对这些行政村进行开发，必然要付出不菲的成本。

根据《郑州市人民政府关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》（2007）中的说明，“村民宅基地面积134平方米以下的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；村(组)集体经济用房建筑面积据实审核,村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆1平方米还1平方米的标准给予安置如此算来，仅仅东史马村和大谢村的村民安置面积至少达到了45万平方米，那么这便是政府和开发商所需付出的成本，如果政府和开发商将这些成本转嫁给购房者，那么这又是推高房价的一个因素1.2.2关于政府影响房地产企业的政策根据《郑州市人民政府关于进一步加快房地产业健康发展的若干意见》（2009）的内容来看，郑州市政府有三方面的主要想 法：缓解房地产企业的资金压力，积极地促进住房消费，健全市场的监管制度前两条可以归纳为加强供给和扩大消费因为房地产企业的运转很大程度上要依靠银行和其他大型金融机构的贷款，只有信贷的资金流迅速且充足，房地产企业才能支付大量的土地出让金并且迅速地开工建楼。

在房地产市场激烈竞争并且购房者群体货币存量不会短时间快速增加的情况下，谁能迅速将项目开工谁就能吸引大量的首付资金关于扩大消费，这对政府来说不是个简单的问题中国经济增长过程中消费所占比重不足的问题一直以来颇受诟病为了加强郑州市房屋交易市场的流动性，郑州市政府表示对于2005年10月31日之前购买的经济适用房，只要按照150元/平方米向市财政缴纳土地收益金后就可以换发商品房房产证，以此实现了经济适用房转为商品房上市交易的过程这项措施使得郑州市的二手房交易市场更加活跃，也增强了购房者购买愿望1.3郑州市居民购房的制约因素1.3.1消费价格指数的上升表32010郑州市CPI的几个数值4月份8月份10月份总体同比上涨2.4%食品同比上涨6.7%居住同比上涨0.6%总体同比上涨3.2%食品同比上涨8.5%居住同比上涨2.4%总体同比上涨4.5%食品同比上涨10.7%居住同比上涨5.4%从这些数据中可以看出，物价的不断上涨已经非常明显，在以前，普通的中等收入购房者如果想要依靠贷款购房，省吃俭用是可以接受的生活状态但是随着物价不断地上涨，给众多百姓生活造成了巨大压力，依靠省吃俭用来贷款买房可能已不是什么可行的选择了。

尤其对于现今的大学毕业生，就业压力很大，工资水平勉强维持生计，如果想要结婚买房，只能依靠父母的积蓄支付首付费用，随后而来的还贷压力之大可想而知1.3.2收入增长比不上房价涨幅表4郑州城镇居民人均可支配收入（前半年）郑州市房价（前半年）2008年7990元4480元/平方米2010年9477元5600元/平方米增长幅度18.6%25%从这个表中可以得知，近年来郑州市的房价增长幅度是超过了居民收入的增长幅度的，再加上通货膨胀等因素，郑州市的居民购买房产的能力可谓大幅度缩水而且从当前形势来看，这一差距还有拉大的趋势，普通居民购房的压力会更加沉重1.4郑州市政府鼓励居民购房的一些政策1.4.1加大金融对于消费的支持力度根据《郑州市人民政府关于促进房地产产业持续稳定健康发展的若干规定》（2008）来看，其中“放宽住房公积金贷款政策住房公积金贷款最高额度提高到40万元购买普通商品住房、限价商品住房和经济适用房的，首付比例降至20％；购买二手住房的，贷款最长期限由20年调整为30年(不得超过国家规定的法定退休年龄)，首付比例降至30％说到了一升一降，提高贷款额度，增强了购房者的购买动机；降低首付比例，提高了购房者的购买能力，减轻了购房者的疑虑。

1.4.2调整税费政策，促进房产消费《若干规定》（2008）的文件中还指出，“下调契税税率自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％实施二手房交易优惠政策自2008年11月1日起，二手房交易时，实行缴补分离，由市财政部门暂按应缴纳的营业税和个人所得税市、区两级财政所得部分全额补贴这些措施减轻了购房者在购房过程中的资金负担，为购房者在决策阶段的考虑打了一剂定心针2.近年来郑州市房价的走势情况和分析2.1宏观经济与房地产价格之间相互影响的途径中国宏观经济受国家政策影响比较大，因此中国的房地产市场在宏观经济的背景下也显得有一定特殊性况伟大（2010）研究认为中国的实际房价利率弹性很大，受利率影响的波动非常明显陈胜（2010）也提到，房价对货币政策反应比较灵敏，特别是对利率和信贷反应最快，并且货币供应量和信贷对房价的影响持续时间较长赵昕东（2010）在这些方面也进行过研究根据他们的研究，本文在这方面进行了总结，并加入了自己的理解主要有这几个方面1． 政府如果采取扩张性的货币政策，那么利率水平会下降，购房者的房贷利率下降，将对购房起到鼓励性的作用。

如此房地产需求增加，价格会上升在2008年的年底，郑州房地产市场很明显出现了这一迹象2． 如果国家经济出现通货膨胀，高收入的人群往往会选择购买房产以保值，这样就扩大了房地产需求，导致房地产价格的上涨；另一方面，由于低收入人群的实际购买能力降低，会大大减少对房地产需求，又会导致房地产价格的下降这样双重效应的叠加，最终的结果应该是取决于这个国家或地区的收入阶层所占的比例但是由于中国境内存在国际“热钱”以及一些地方性炒房势力跨省区进行炒房，那么双重效应的结果往往是房价被推高，郑州市也不会免俗3． 对于我国这样一个人口大国，尤其是人口大省河南省省会郑州来说，劳动密集型产业自然大量存在如果宏观经济中总需求增加，将使得企业雇佣更多的劳动力（譬如富士康在郑州的招工），那么劳动人口的总收入会增加，这将会引起房地产需求和价格的上升4． 当房地产价格上升的时候，房地产市场的投机者和房产拥有者的财富会增加并且导致他们提高消费，进而增加了总需求而对于大量准备购房者来说，房地产价格上升使得他们为了将来打算不得不增加储蓄减少消费，进而导致总需求。