土司国际大酒店项目调研报告.doc

忻城县土司国际大酒店项目调研报告 一、项目简介土司国际大酒店项目由来宾市嘉城房地产开发有限公司（目前忻城县最大的房地产公司）开发建设，是2009年忻城县政府重点招商引资项目，预计在2012年建设完成三星级土司国际大酒店以及配套“土司商场”、“土司花园”高档住宅小区该项目位于忻城县芝州一路县人民广场旁边，背靠森林公园，12层的三星级土司国际大酒店和一座建筑面积为4000平方米的大型商业城现已落成，具备二次商装条件 项目位置标识图 从芝州一路边上看到的项目点实景 从广场中间看到的项目点实景土司国际大酒店设计规划12层，1.6万平方米整体建筑以星级酒店标准打造，已完成主体结构封顶（正在进行外墙装修、内部配套完善及各项公建配套建设）一层：酒店大堂（挑高大堂）及配套功能用房；二、三层：餐饮部，包括20多个包厢及一个豪华大厅，商务会议室；四层：大型KTV及商务娱乐会所；五至十一层：酒店客房（每层22个标准间，2个套间），共154个标准间，14个套房，共168个客房；十二层：休闲会所；酒店门前广场停车位：80多个。

该酒店建成后，将是忻城县唯一一家达到三星级以上标准的酒店，忻城县人民政府指定招待酒店，是忻城县最隆重的旅游活动“三节一会”（土司文化旅游节、金银花节、桑蚕节暨商贸洽谈会和全国土司文化研讨会）官方指定接待酒店 项目停车场实景 项目停车场实景 项目正面实景 项目正面实景 项目侧面实景 项目侧面实景 项目背面实景 项目边上的铺面实景 项目边上的商铺实景 项目边上的二楼商铺内部实景二、项目市场宏观简析 （1）忻城县地理环境：忻城县地处广西中部，红水河下游，属喀斯特地形地貌发育典型地区，曾被联合国官员称为不适宜人类生存的地方，是典型的少数民族聚居的大石山区忻城县东经108°24ˊ~109°7ˊ，北纬23°40ˊ~24°23ˊ，东临兴宾区，西依都安县，南接上林县，北连宜州市；东北与柳江县交界，东南与兴宾区、合山市接壤，西北与都安县相连，西南与马山县接靠，东西横距71公里。

南北纵距79公里，2003年属来宾市人民政府管辖2008年末总人口为41.05万，有壮、汉、瑶、苗、仫佬、回、满等15个民族，其中壮族人口占90.7%城关镇为县人民政府所在地，人口大约为4万人全县现辖5镇7乡 　　忻城县交通条件较为便捷，国道322线、323线和省道20231线贯穿全境，但全县目前尚无铁路和高速公路红水河自西向东流经境内，流程56公里，有9个停泊码头，150吨机船四季通航，沿水路南下可直达梧州、肇庆、广州、香港等地忻城西部交通：忻城至合山、忻城至宜州二级公路全线分别于2005年和2007年通车，忻城至大化二级公路完工使用，忻城至都安、忻城至上林二级公路已进入使用阶段忻城东部交通：柳江至龙南二级公路忻城段全长29.55公里建成通车县城所在地──城关镇位于忻城至合山、忻城至宜州二级公路的交汇处，北距广西重镇──柳州市117公里，南距广西首府南宁市206公里，西距黔桂铁路宜州站和宜柳高速公路起点站 55公里目前忻城已成为联系广西首府南宁和贵州、四川等周边省（市）的交通枢纽，是西南通往沿海的主要通道2）忻城县经济现状及人口分布：2008年，全县实现生产总值31.56亿元，财政收入2.34亿元，固定资产投资完成8.59亿元，城镇居民人均可支配收入13378元，农民人均纯收入3378元。

2000年，忻城县辖5个镇、8个乡：城关镇、大塘镇、思练镇、古蓬镇、红渡镇、宁江乡、马泗乡、欧洞乡、安东乡、果遂乡、新圩乡、北更乡、遂意乡根据第五次人口普查数据：全县总人口343556人，其中各乡镇人口（人）： 城关镇：32006人，大塘镇：39688人，思练镇：44000人，红渡镇：31109人，古蓬镇：28154人，宁江乡：41555人，马泗乡：16972人，欧洞乡：13245人，安东乡：15287人，果遂乡：24302人，新圩乡：12122人，遂意乡：21200人，北更乡：23916人※以上数据出自忻城县招商局资料三、项目市场简析（1）忻城县城各商务酒店现状初调：忻城县城商务酒店现状初调表酒店名称地处装修档次特价标单价标双价房数入住率车位备注海天国际商务酒店人民武装部大院内商务便捷981481488160%50刚开业半年忻城宾馆芝州一路商务便捷801201205065%15县委招待所金海马国家大酒店芝州一路商务便捷///100//装修中未开业愉悦酒庄县人民检查院对面便捷801201207045%15/鸿大酒店芝州一路便捷7011011019/8装修中供电宾馆鞍山路便捷701201205050%15/※因广西“十百千”产业化扶贫示范工程启动仪式暨产业化扶贫现场会在忻城县召开，当地各大宾馆客满，宾馆平时入住率只能从停车场车辆、前台人员及客房服务员了解获悉。

海天国际商务酒店实景 忻城宾馆实景 金海马国家大酒店实景 愉悦酒庄实景 鸿大酒店实景 供电宾馆实景（2）忻城县城各知名饭店现状初调：忻城县城饭店现状初调表饭店名称位置装修档次楼层菜价标准包厢大厅主要消费人群车位备注海天国际商务酒店人民武装部大院内/三、四层//1公务及商务接待50装修中未开业，承包方是鸿大酒店忻城大酒店芝州一路当地最好共三层560～600元/桌（不带酒水）101公务及商务接待20承包方是鸿大酒店忻城县鸿大酒店城中路较好共四层560～600元/桌（不带酒水）102公务及商务接待//　愉悦酒庄县人民检查院对面一般一、二层400元左右/桌（不带酒水）81日常消费及商务接待15/　金福园饭店鞍山路一般共四层400元左右/桌（不带酒水）51日常消费及商务接待//　金龙大饭店芝州一路一般共四层400元左右/桌（不带酒水）8/日常消费及商务接待//　 海天国际商务酒店实景 忻城大酒店实景 鸿大酒店实景 愉悦酒庄实景 金福园饭店实景 金龙大饭店实景（3）忻城县城房地产现状初调： 忻城县城房地产现状初调表楼盘项目地址开发商名称面积区间户型均价产品类型状态土司花园芝州一路（森林公园旁）来宾市嘉城房地产开发有限公司109-119平方米3房2厅2100元/平方米6在售嘉城·书香园环城大道与芝州二路交汇处来宾市嘉城房地产开发有限公司99-148平方米3房2厅、5房2厅2卫1600元/平方米6在售御景新城鞍山路21号江西荣盛房地产置业有限公司忻城分公司109-119平方米3房2厅1800元/平方米6在售盛鸿·尚城古学路（农行小区旁）广西盛鸿房地产开发有限责任公司109-120平方米3房2厅2100/平方米6在售芝州明珠芝州一路（中心广场对面）广西裕达集团有限公司100-120平方米3房2厅预计2300/平方米起小高层9月底开盘熙龙湾鞍山路与环城大道交汇处来宾市磊鑫房地产开发有限责任公司未定未定预计2500/平方米起6未定 土司花园、嘉城·书香园售楼中心实景 御景新城售楼中心实景 盛鸿·尚城售楼中心实景 芝州明珠售楼中心实景 熙龙湾售楼中心实景（4）忻城县城商业及农贸市场现状初调：忻城县城商业及农贸市场现状初调表类型铺面面积区间（平方米）月租金（元）均价（元/平方米·月）备注鞍山商贸城七匹狼成衣40150037.50 商贸城位于县汽车总站对面，中心为大众超市，其余为临街铺面，人流量较少，空铺较多，不成商业气候。

电器店40150037.50百斯盾40150037.50广场中心皇氏蛋糕店40250062.50 该中心为忻城县中心区域，人流量较大，沿街无空铺，租金价格各异成衣店35220062.86鞋店30160053.33 农贸市场粉摊4400100.00 市场16：30起人流量大，分三层，一层为干货区、日杂区、饮食区、熟食区、生鲜区、蔬菜区；二层为成衣行、箱包行、鞋行；三层为家具行市场一、二层有多处空铺粮油干货摊4400100.00 成衣摊435087.50 鞋摊3300100.00 熟食摊2300150.00 鱼摊2200100.00 蔬菜摊210050.00 肉摊2350175.00 鞍山商贸城实景 鞍山商贸城实景 鞍山商贸城实景 鞍山商贸城实景 农贸市场实景 农贸市场实景 农贸市场实景 农贸市场实景四、忻城县业态分析：忻城县城城关镇，虽为老城区，但人口密度明显稍低，加上外来务工人员， 4万余人；县城主干道为芝州一路、芝州二路、榕蝴路、翠屏路和城中路，步行三十分钟，基本能走完城关镇主要街道。

县城居民多为原住民、公务员、打工租房者、经商家庭等；多为中低收入者，没有较高的消费潜力和消费欲望，对餐饮、休闲。