10第十章商务楼、写字楼商铺及投资.doc

第十章商务楼.写字楼商铺及投资1.商务楼、写字楼商铺的概念按照第1章中对商铺的分类.商务楼、写字楼商铺.指诸如洒店、商住公寓、俱乐部、 会所、展览中心、写字楼里用于商业用途的商业空间这类商铺的规模相对较小.但商业价 值很值得关注商务楼、写字楼在北京、上海、深圳、广州等大中城市的发展随着中国经济的高速增长.也 呈现长期持续发展的态势.一个个商务区陆续在各人城市建成这些地方集中了大批有良好 消费能力的口领阶层.从而形成无数规模不等的商业环境商业环境的形成吸引很多商家在 此类区域进行经营.冇效推动了商务楼、写字楼商铺价值的提升我们也发现•市场里出现了很多专门从事在商务楼、写字楼商铺经营的运营商.比如.精 品川味餐厅俏江南集团专门在高档写字楼开店，在北京的国贸中心、万泰北海大厦、恒基中 心、嘉里中心、盈科中心、亚运村阳关广场、融科中心及上海的人上海时代广场开设其餐饮 连锁店.消费者主要是这些写字楼里面的白领消费者商务楼、写字楼里面白领阶层良好的消费能力意味着商务楼、写字楼商铺的投资价值2・商务楼、写字楼商铺的类型及特点商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两人类：底 层商铺项目和零散商铺。

询者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途：而 后者.开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途商务楼、写字楼底层商铺和住宅底层商铺有明显的共同点.即都是以上面住户、租户为 目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底层商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位 比如北京王府饭店世界精品街荟萃世界一线品牌.北京丰联广场上而是写字楼.卜•面四层是 商业.以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等下面分别就底层商铺项冃和规模较小的零散商铺的特点予以介绍1. 商务楼.写字楼底层商铺项目(1) 建筑形式特点商务楼、写字楼底层商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、 会所、写字楼等底层(可能包括一层、二层、三层和/或地下层)部分大规模用作底层商铺项 目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题.所冇商铺作为一个 完整的商业项目的内容而存在北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模 商务楼、写字楼底层商铺项冃.面积规模比鮫大.项冃本身具有很强的市场吸引力.其主耍 客户范I韦I已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运作将周边、其至所住城市的某个消 费阶层覆盖进来。

北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底层商铺项冃.只是规模宏大.人 们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目.英建筑形式.以及后面要谈到的经营形态、 投资回收形态都休现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底层商铺项目的特点2) 铺而、铺位类型商务楼、写字楼底层商铺项目一会有不少属于铺而形式•其他楼 层基本上都是铺位形式3) 经营业态特点商务楼、写字楼底层商铺项目经营业态主要包括服装专卖丿限超市、 便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国 际诊所、娱乐项目等.具定位通常为中高档消费者.而且国际品牌在当中占很人的比重(4) 投资冋收形态商务楼、写字楼底层商铺的投资回收形态有出租和出售两种对于 规模超过2万平方米以上的该类项目.只要丿「发商实力足够.为了确保対整个底层商铺项目 整体运营的有效引导.建议开发商只要采取出租的方式.即使出售.也应该主要以投资机构 为销售对象2. 商务楼.写字楼零散商铺(1) 建筑形式特点该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主婆功能.里面 的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要•鉴于上述原因.这些零散商铺主要集中在这些 建筑的一层，数量少，规模也不大。

2) 铺而、铺位类型商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式.但鉴于这些建筑客 户的特定光顾方式.无论是写字楼、饭店.其住户、和户都会从这些商铺的门前走过.所以 这些零散商铺具有一定的铺面价值3) 经营业态特点商务楼、写字楼零散商铺的主要经营业态和底商商铺基本相似.只 是具中规模较人的经营业态出现的较少.而且只有个别经营业态同时出现在一个商务楼或写 字楼的零散商铺里4) 投资回收形态零散商铺规模较小的特点，实际上比较适合商铺的功能调整.换言 Z.零散商铺的经营不需要有专门的运营机构特别强调统一定位、统-•的经营理念.而是由 商家自己通过市场去调整.这些特点说明零散商铺比较适合商铺出售的投资回收方式3・商务楼、写字楼商销投资策略1. 商务楼.写字楼底层商铺项目(1) 投资分析1) 商悄因了(E)按照笫4章相关内容，商务楼、写字楼底层商铺的商情因了最初都是E 级.但是商情因子会随着商铺项目的市场运作逐渐扩展.捉升到B级的可能性很大从以上商情因子.尚不能判断哪些底层商铺的投资价值值得肯定，但可以判定的是：商 铺投资者需要判断拟投资的商务楼、写字楼底层商铺的商情因了的成长空间到底冇多大.商 情因子的成长空间将一定程度上决定住宅底层商铺价值的升值空间，需要指出的是.不同的商务楼、写字楼的档次是不同的.尽管商情因子相同.但因为租 户、住户档次不同.消费能力会有犬地之别•底层商铺的价值会出现显著价差。

有些开发商依靠强人的投资实力.在底层商铺项目周边、上而开发建设人规模写字楼、 酒店的同时，还开发展览中心、商务公寓、娱乐设施等.这些房地产内容将大大提升整个项 冃的市场吸引力.具有巨大的市场合力.对底层商铺项冃的价值推动极大以北京国贸商场 为例，开发商就将这一切做到了极点，国贸一期、二期和今后即将建设的国贸三期将强势打 造国贸商业项冃的价值2) 客流量(Po)商务楼、写字楼底层商铺项目的初始客流量主要是周边消费者及租户、 住户等.目标客流量将有可能覆盖项目所在城市的某个消费阶层项目能否顺利实现这一目 标.将成为投资者判断项目能否成功的一个标志在对整个项冃的客流量预期做出判断的同时.一商铺投资者还面临商铺选择的问题.同一 个底层商铺项目的所有商铺因位置等的区别.价值显著不同3) “可视性”因子(Vi)商务楼、写字楼底层商铺项目的“可视性”对于开发商来讲似 乎不是很大的问题.通常消费者是通过对其主体房地产项冃的了解而知晓英底层商铺项冃 的但商铺的“可视性”问题是必然的.开发商无法回避.商铺投资者也不可以回避4) 交通条件(T)无论是商务楼，还是写字楼本身，在选择位登的时候就特别关注项口 的交通条件.很大程度上讲.交通条件的好坏对于商务楼、写字楼的价值影响很人.如果交 通条件不好，会抑制住户、租户光临。

鉴于上述原因，商务楼、写字楼的交通条件.开发商 在项冃初期就已经做过深入选择.但凡条件容许.开发商都会选择公共交通条件好的位置作 为开发地段无论是北京东方广场.还是北京国贸中心.其交通条件都具有很相似的地方.即紧邻长 安街.有多路公共汽仏 并有地铁经过.这些对东方新大地和国贸商城的商业经营有促进作 用5) 停车条件(P)商务楼、写字楼的停车问题是开发商通常要全力解决的问题：一方面.项 目运营木身对停车有基木的要求•比如写字楼租户势必要长期租用专用车位等:另一方而•要 考虑未來经济发展带來的私家车增长对停车位的需求.否则会在未來经营过程中碰到难题在开发商将底层商铺项FI放进项冃组合内容中以后.开发商需要考虑新的问题.那就是 底层商铺项H对停车的需求冇一点碍要指出.那就是写字楼对停车的需求和底层商铺项冃 的停车需求有相互补充的特点•底层商铺项目在周末的停车需求大.平时小.这恰好与写字 楼相反开发商在进行底层商铺停车需求的考虑上，必须把握这样的原则：有足够的商铺专 用停车空间开发商可以采用写字楼、商务楼访客临时停车区和底层商铺项H停车区合而为 一的方式6) 整个项目规划设计的科学性(D-Design)o商务楼、写字楼底层商铺项目也存在対规划 设计科学性的要求。

我们在前文曾经提出.规模大于2万平方米的商业房地产项冃都属于中 人型商业房地产项目.所以都存在合理规划、科学设计的问题.从规模、各部分建筑关系、 消防方案、交通方案、技术指标的选择、内部空间靠置、功能分区、动线布置、物流系统等, 都是设计过程中需要考虑的内容直截了当地说.规划设计的问题很容易影响商务楼、写字楼底层商铺项FI的功能和价 值.如果读者对此冇深度的尙求.町以查阅赛睿顾问从书Z《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》一书7) 硬件条件(C)商务楼、写字楼底层商铺的硬件条件主要涉及到商铺而宽、进深、层 高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常牵涉到，一般都容易解 决容易发生问题的情况是，启些项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上出现问题.我 们建议底层有效商铺面宽为7〜8米.层高为至少3.5米选择时.必须考虑此因素的重要 角色10) 商铺初始伟价(Pc)o商铺投资者在进行商务楼、写字楼底商项目商铺投资时.必须清 楚.初始售价是否反映了商铺现状客观价值.而不是经过开发商、销售先生/小姐等对商铺 项冃包装后、偏离了商铺真正价值的价格这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏 感的问题.因为开发商深谙市场火眾将为它们打开广阔的操作空间.这恰恰是商铺投资者要 绝对清醍的.能否将商务楼、写字楼底层商铺包装的因素合理剔除.避免以热炒过的价格成 交.将是商铺投资者最需要警惕的内容。

商铺价值一旦被开发商所透支.商铺投资者的投资 会遭受损失.恶劣情况下.这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日另外.投资者需耍对商务楼、写字楼底商项目里面不同的商铺做出价值判断.这是另一 个垂要的问题11) 商铺周边房地产发展趋势(Re)o商务楼、写字楼底层商铺项目周边各类房地产的发 展趋势对其价值的影响是直接的.也会很大我们说的商务楼、写字楼底层商铺并非某一个 商务楼或某一个写字楼的商铺.随着经营商经营活动的延续.极冇可能成为超越区域概念的 商铺事实上，商务楼、写字楼底层商铺价值随着周边房地产市场的发展.价值升值收益很 貝有想像力商铺投资者在进行商铺投资时.要注意挖掘周边各类房地产发展落后的商务楼、 写字楼底层商铺.未来周边人型的房地产开发将会推动其价值的上涨以北京CBD为例.国贸商城的商铺价值随着CBD区域的建设.将呈现增长的态势.这 种增值有可能首先表现在商铺价值升值收益上.而不是租金收益上.租金收益的提升是必然 的.但制约因素比较多.所以不好武断做出判断2) 投资策略根据对以上决策因素的分析，按照赛睿商铺投资原理的内容.以最人化 商铺价值为目标.可以初步就商务楼、写字楼底商项目商铺的投资得出以下投资结论。

商务楼、写字楼底商项目商铺的投资过程包括两个步骤1) 项目选择赛睿商铺投资原理中的各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的.各 因索对最终项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：商情因子(E)、隶屈项 目的运营特点(M)、交通条件(T)、客流量(Po)、商铺周边房地产发展趋势(Re)、商铺初始售 价(Pc)、停车条件(P)、整个项目规划的科学性(D)等商铺投资者应该选择这样的商务楼、写字楼底商项口进行投资：尽可能选择商情因子可 以达到B级.公共交通条件一流.隶属项冃定位在较高端客户、规模较大的商务区为冃标 项目.未來客流量人、现状商业较少.而周边房地产发展空间很人.并且底层商铺的单位售 价尚有效控制在周边公寓售价的2倍.那么该商务楼、写字楼底商项目可以初步选定2) 商铺选择商务楼、写字楼底层商铺最终选择过程中，盂要按照以下从重到轻的顺序 对下述因素进行考虑 “可视性”因子(Vi)、楼层(F)、客流最(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬 件条件(C)等商铺投资者选择商务楼、。