黑龙江住宅物业管理规定.pdf

黑龙江省住宅物业管理条例 第一章 总 则 第一条 为了规范住宅物业管理活动， 维护住宅物业管理 相关主体的合法权益， 营造良好的生活和工作环境， 根据 中 华人民共和国民法典、物业管理条例等有关法律、行 政法规，结合本省实际，制定本条例 第二条 本省行政区域内的住宅物业管理以及相关监 督管理活动，适用本条例 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指 住宅区内的业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生 和相关秩序的活动 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人 第三条 物业管理应当坚持党委领导、政府主导、 居民自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则 建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员 会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等 共同参与的治理机制；建立健全人民调解、行业性专业性调 解、行政调解、司法调解的多元纠纷解决机制 创新治理模式，利用大数据和云平台将物业管理融入社 区治理推动物业服务线上线下融合发展，推进物业管理智 能化。

鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员 参与社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管 理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居民委员 会成员通过法定程序兼任业主委员会成员 第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的 领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理 体系， 建立健全物业管理联席会议制度， 协调解决重大问题 将街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费纳 入财政预算鼓励设立行业性专业性人民调解组织，依法调 解物业管理纠纷 县级以上物业行政主管部门负责本行政区域内物业管 理活动的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责： （一）贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定； （二）制定物业管理相关政策并组织实施； （三）指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金（以 下简称维修资金）交存、管理和使用； （四）组织物业管理相关人员业务培训； （五）建立或者共享物业管理信息平台； （六）指导、监督街道办事处或者乡镇人民政府物业管 理相关工作； （七）建立物业服务诚信评价制度； （八）法律、法规规定的其他职责 县级以上人民政府其他有关行政主管部门，按照各自职 责，做好相关监督管理工作。

第五条 街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、 监督管理辖区内物业管理活动，履行下列职责： （一）组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选 举换届、物业管理委员会组建； （二）指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理 委员会依法履行职责； （三）测评业主委员会年度工作； （四）参加物业承接查验，指导、监督物业服务项目移 交和接管； （五）指导、检查、监督物业服务人依法履行义务，配 合采集物业服务信用信息； （六）依法调处物业管理纠纷； （七）依照法律授权规定行使相应的行政处罚权； （八）法律、法规规定或者市、县级人民政府确定的其 他职责 居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政 府做好与物业管理有关的具体工作，并在筹备首次业主大会 会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时，协助做好 相关人员推荐工作 第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理， 制定 并组织实施自律性行业规范， 规范从业行为， 调解行业纠纷， 促进物业服务人依法经营和诚信服务 物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明 服务教育和管理 第七条 物业服务人应当执行县级以上人民政府依法 实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工 作，并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

对物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其 他管理措施，业主、物业使用人应当依法予以配合，街道办 事处、乡镇人民政府应当对物业服务人进行监督和指导 第二章 物业管理区域以及相关配置 第八条 物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自 然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地宗地确定 的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规 模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理 等因素 物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防 等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一 个物业管理区域；被道路、河道等分割为两个以上自然街坊 或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备维护管理责任 的，可以分别划分为独立的物业管理区域；配套设施设备能 够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域 第九条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者现 售备案前，向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区 域，并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示，在 商品房销售现场公示经备案的物业管理区域，由县级物业 行政主管部门及时告知物业所在地街道办事处或者乡镇人 民政府。

本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未向物业行 政主管部门备案的，由物业服务人或者业主委员会，或者物 业管理委员会向物业所在地县级物业行政主管部门备案 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管 理区域确需调整的，物业所在地县级物业行政主管部门应当 会同街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，在 征求业主意见后确定物业管理区域并公告 第十条 建设单位应当按照下列规定配置物业服务用 房；物业服务用房一般包括物业办公用房，业主委员会办公 用房，维修、保洁等辅助用房： （一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于 建筑面积一百平方米的标准配置； （二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米 以下的，按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置； （三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部 分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置； （四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一 百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房； （五）业主委员会办公用房建筑面积，不得低于二十平 方米 未经业主大会同意，物业服务人不得改变物业服务用房 的用途 第十一条 物业办公用房、业主委员会办公用房应当位 于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供热、供电、 通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。

所在楼层不得 高于二层，但配置电梯和单独建设的除外 国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可 证时，应当在附图中注明物业办公用房、业主委员会办公用 房的具体位置和面积建设单位应当按照建设工程规划许可 证注明的位置和面积进行建设 第三章 业主、业主组织和物业管理委员会 第十二条 房屋的所有权人为业主 基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征 收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法 占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非 法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务 业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定 以及管理规约、物业服务合同约定确定 第十三条 物业管理区域内的下列部分依法属于业主 共有： （一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共 绿地或者明示属于个人的除外； （二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车 的车位； （三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结 构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照 明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间 等结构部分； （四）物业服务用房、其他公共场所和公用设施，以及 其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备； （五）法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其 他共有部分。

不动产（房屋所有权）首次登记时，未对包括大堂、物 业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主 共有部分进行登记的，共有的业主、业主委员会或者物业管 理委员会可以在建设工程交付使用后，到不动产登记机关依 法申请登记 第十四条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会业 主大会由物业管理区域内全体业主组成符合下列条件之一 的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政 府提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以 联名申请： （一）交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百 分之五十的； （二）交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的； （三）首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总 套数百分之二十五的 分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足前 款规定条件之一的，按照前款规定执行 符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申 请的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；逾期 仍未申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会 筹备工作 建设单位应当按照有关要求提供相关资料，并承担召开 首次业主大会会议所需费用 第十五条 符合首次业主大会会议召开条件的， 街道办事 处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之 日起四十五日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组 （以下简称筹备组）。

筹备组成员除业主代表，街道办事处或者乡镇人民政 府，居（村）民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公 安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民 政府代表担任筹备组成员人数应当为九人以上单数，其中 业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十 筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府 在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表应当符合本条 例第十九条有关业主委员会成员条件的规定筹备组成员中 应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委 员参加筹备组 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单以及与筹 备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置 公示，公示期不少于七日业主对筹备组成员有异议的，由 街道办事处或者乡镇人民政府协调处理 筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为 有效 筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居（村）民委员 会公章 第十六条 筹备组履行下列职责： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专 有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式 和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）确定首次业主大会会议表决规则； （五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主 委员会成员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物 业管理区域显著位置公示业主对公示内容有异议的，筹备 组应当记录并作出答复 筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主 大会会议首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散 第十七条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定 每届业主委员会任期； （四）选聘和解聘物业服务人； （五）使用维修资金； （六）筹集维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营 活动； （九）确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准 以及物业服务收费方案； （十）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告； （十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理 和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和 薪酬的来源、支付标准； （十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项 第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也 可以采用书面征求。