2016年山东省物业管理条例.docx

2016年山东省物业管理条例山东省根据《中华人民共与国物权法》与《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际，制定物业管理条例第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其她管理人得合法权益，改善人民群众得居住与工作环境，促进与谐社区建设，根据《中华人民共与国物权法》与《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际,制定本条例第二条本条例所称物业管理，就是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其她管理人，按照物业服务辿约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内得环境卫生及相关秩序得活动第三条本条例适用于本省行政区域内物业得管理、使用、维护、服务及监督管理活动.第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合得原则第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动得监督管理工作设区得市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动得监督管理工作城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关得工作。

第六条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立与业主委员会换届工作，监督业主大会与业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关得工作.第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化得物业服务，促进物业服务行业发展鼓励采用节能、环保得新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理与服务水平第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第八条物业管理区域得划分，应当以建设用地规划许可证确定得红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素.分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设得物业，具配套设施设备就是共用得，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用得，可以划定为不同得物业管理区域第九条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案与地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域.物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位得立见后进行划分登记，并告知建设单位。

建设单位应当将划定得物业管理区域向物业买受人明示.第十条物业管理区域划定后，确需调整得，由物业主管部门按照本条例得规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数得比例达到百分之五十以上得业主同意.第二节配套建筑与设施设备第十一条物业管理区域内得各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家与省有关住宅小区规划、设计规范与工程标准进行建设物业管理区域内得配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途第十二条物业服务用房得配置应当符合下列规定：（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积得千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米；（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能.业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有第十三条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房得建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内得社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设住宅小区内按照规划配套建设得政务管理用房、社区居民委员会用房与承担义务教育得中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明.第十四条按照规划要求在住宅小区内配套建设得会所、幼儿园得归属,应当在商品房买卖合同中约定。

约定属于建设单位所有得,建设单位应当提供产权归其所有得证明文件，并优先为业主提供服务.第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车得车库（包括专用车库与共用车库内得车位，下同）得归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有约定属于建设单位所有得，建设单位应当提供产权归其所有得证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主占用业主共有得道路或者其她场地用于停放汽车得车位，属于全体业主共有,建设单位不得销售．第十六条住宅小区内得专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护与管理建设单位应当协调配合专业经营设施设备得施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程得配套建设.住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备得各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革与调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备得投资建设住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有具体处达由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费得收取标准由设区得市人民政府合理确定专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线与计量装置。

第十七条本条例实施前建设得住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收具体办法由设区得市人民政府制定.第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备得维修养护责任，按照与业主签订得服务合同服务到最终用户，保证服务质量各级人民政府与有关主管部门应当加强对专业经营单位得监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设与维护管理义务第十九条物业管理区域内封闭运行得太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营得除外第二十条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批与设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备得配置、专业经营设施设备得建设标准征求房地产开发、物业管理等部门与专业经营单位得意见第三节前期物业管理与物业交付第二十一条建设单位应当依法通过招标得方式选聘前期物业服务企业.招标人应当在发布招标必或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案第二十二条鼓励前期物业服务企业提前介入项目得开发建设，对项目得规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关得建议.建设单位组织单位工程竣工验收与分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑与设施设备得清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定得内容前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益得，其约定应当一致第二十四条新建住宅小区得配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖得区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道得敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置与供热分户控制装置；（五）通信线、有线电视线与宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其她安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达得道路相连;（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务与政务管理等配套建筑及设施建设；（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位得配置;（十）住宅小区分期建设得，已建成得住宅周边场地与施工工地之间设置有效得隔离设施;（十一）法律、法规规定得其她条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门得监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同第二十六条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料.前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位得委托,协助建设单位办理住宅物业交付得有关具体事宜第二十七条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府得监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房与下列资料：（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;（二）设施设备得安装、使用与维护保养等技术资料;（三）物业质量保修文件与物业使用说明文件；（四）业主名册;（五）物业管理必需得其她资料前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

鼓励建设单位为其开发得住宅小区得物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持第三章业主大会与业主委员会第一节业主大会筹备组第二十八条房屋得所有权人为业主.建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报受物业主管部门与街道办事处、乡（镇）人民政府符合下列条件之一得，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积得比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数得比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数得比例达到百分之二十五以上第二十九条符合首次业主大会会议召开条件得，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主与街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数得二分之一筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单与工作职责在物业管理区域内进行书面公告.第三十条筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开得时间、地点与内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上得投票权数）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单与选举办法（五）召开首次业主大会会议得其她准备工作．对前款规定得内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。

业主对业主身份与投票权数等提出异议得,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议.第二节业主大会第三十一条一个物业管理区域成立一个业主大会物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会得,由全体业主共同履行业主大会职责．第三十二条业主大会履行下列职责:（一）制定与修改业主大会议事规则及管理规约;（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（三）监督业主委员会工作，听。