在地产寒冬中迎来春天——保利地产案例分析.docx

在地产寒冬中迎来春天一一保利地产案例分析在地产寒冬中迎来春天一一保利地产案例分析保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业自2007年1月起,公司入选”上证50“、吐证180"、”沪深300“和“中证100“指数样本股截至2008年12月31日，公司总资产已达536.32亿元，比上年末增长31%十七年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现己进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海等十八个城市的全国战略布局，拥有78家控股子公司2008年9月，“中国房地产TOP10研究组“发布《2008年中国房地产公司品牌价值研究报告》，保利地产以60.41亿元的最新价值，连续四年荣膺"国有房地产企业品牌价值”第一名、”中国房地产央企领先品牌”房地产业的寒冬到来2008年受金融危机的影响，房地产公司业绩普遍下滑2008年1月一9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。

而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%,不足其全年目标的一半而其他地产上市公司的情况也相差无几，金地集团销售面积同比下降8.57%,泛海建设净利润预告减60%保利地产的业绩保持平稳2008年保利地产有8个楼盘年销售额突破10亿元大关公司之前确定的以广州、北京、上海为中心，二、三线城市联动发展的战略布局也逐步显现出优势2008年北京、广州销售额达到42?1亿元和57?26亿元，均位列第一位上海20.95亿元，市场占有率由0.12%迅速提升到1.07%0京广沪三足鼎立的战略格局初步显现，而在成都、长春、重庆等二线城市销售额均进入三甲之列保利地产能在地产业寒冬到来之时保持业绩的稳定，原因是多方面的保利在危机开始之初就意识了，并采取了抢资金、抢工程、抢市场的“三抢”策略抢资金是通过加强融资，保障在即将到来的调整中财务平稳抢工程目的是尽量将工期往前赶，尽量提前销售期抢市场就是加大营销力度，早日把建好的房子销售出去其中最主要的就是抢资金，即融资保利地产的融资措施房地产是典型的资本密集型行业，由于宏观调控，资金的保障成为地产公司的重中之重此次保利地产能在整个房地产业中笑傲江湖的重要原因之一，就是多种融资渠道保障了公司的稳健发展。

保利地产主要的融资方式有：信贷融资、股权融资、债券融资、信托融资信贷融资渠道通畅：公司已经与国内四大行及光大银行、招商银行等股份制商业银行建立了“总对总”授信银行贷款60%为基准利率，30%为下浮5-10%,10%为上浮5—10%,公司良好的资信将确保仍将继续获得银行的支持目前公司拥有尚未使用的银行授信额度超过100亿元股权融资：保利地产在国内A股市场上市后，成功地打通了资本运作的渠道，财务抗风险能力和偿债能力明显增强公司去年同期成功进行了70亿的公开增发债权融资：此次43亿公司债的发行，为公司下一步发展提供了良好的资金保障信托融资：公司与信托机构累计发行了三次信托产品，融资超过3亿元融资成果2006年通过IPO融资，成为股权分置改革后重启IPO市场的第一家房地产上市公司2007年中期，保利地产的资本负债率达到79.63%,经营活动产生的现金流净额约一55亿元但是在当年8月公开增发70亿元之后，保利地产的资本负债率迅速下降至65%左右2008年中期，保利地产经营活动产生的现金流净额约一64?5亿元，银行贷款增加了54.9亿元2008年下半年，保利又迅速发行了43亿元公司债，减少了短期负债的压力，长期资本比重进一步提高，继而也优化了负债结构，同时节约了财务费用。

案例启示一?及时有效的融资对房地产公司的发展至关重要融资的作用包括：(1) 聚集资金的功能(2) 促进资金的横向融通：房地产的一大特点是区域性，形成房地产区域市场3) 提高资金的运用效率(4) 提高房地产市场宏观调控效果二.应拓宽融资渠道不同的融资方式有各自的优点，进行多渠道融资，有利于提高公司融资的稳定性例如：相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，债权融资成功率更高；相对于银行贷款，债券融资成本更低；公司债所融资金应用灵活，限制较少；可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范三?融资成本对房地产公司影响巨大房地产公司长期发展，主要是看融资渠道是否畅通和多元化，融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现分化房地产公司应通过拓宽融资渠道，提高融资效率等方式控制融资成本例如，沪深股市目前正在掀起的房地产公司借壳热房地产企业之所以纷纷借壳上市，也是出于成本的考虑，借壳上市为房地产企业打开了低成本融资的大门由于全流通消除了非流通股的障碍，房地产公司借壳上市今后会更加活跃。