商业招商计划(底商裙楼招商方案).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,同致行.商业部,*,财富广场,裙楼商业.招商执行方案,10/10/2024,1,同致行.商业部,一、项目介绍及其定位,10/10/2024,2,同致行.商业部,项目概况,占地,12358,平方米，商住用地,规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅（约42000平方米）,裙楼部分延街面长,90,米左右，进深,80,米左右，总建筑面积大约,70000,平方米,，带27000平方米的商业广场和一层地下室项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街,10/10/2024,3,同致行.商业部,裙楼市场定位,经营内容定位,以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐、休闲的经营内容,消费档次定位,以中档为主，部分做成高档,业态定位,主题商场服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场,商家定位,省内外品牌商家和当地经营商户,10/10/2024,4,同致行.商业部,定位描述,以女性为主要消费对象的,集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的,女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的,主题商城,10/10/2024,5,同致行.商业部,裙楼产品设计:,楼层,经营功能,规模及其面积比率,B1,中型超市,2000平方米、占8.7%,F1,男女品牌服饰、餐饮、银行等,3000、占13.04%,F1,女性主题商场,4000,平方米,占,47.83,%,F2,女性主题商场,7000,平方米,F3,休闲吧、娱乐城,7000,平方米、占30.43%,F4,会所、高档酒楼,3000平方米（转换层）,最后面积有待建筑设计方案的确定,10/10/2024,6,同致行.商业部,裙楼商场命名,东方时代商业广场,一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出,*商场,以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源,建议采用“*商业广场”模式命名，对其专门会议讨论,10/10/2024,7,同致行.商业部,商场怎样才能成功:,商场成功基本要素,商场质数,条件,商场,市场,定位,商场营销推广策略,商场管理,服务,经营者的,实力,可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。

10/10/2024,8,同致行.商业部,租金定价:,体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合,采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合,市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法,10/10/2024,9,同致行.商业部,市场租金价格体系,13层租金均价为62.72元/平方米,其中：,1/F：95.27元/平方米,2/F：61.93元/平方米,3/F：30.97元/平方米,注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50%,另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定,10/10/2024,10,同致行.商业部,经营管理模式的定位,首选整体引进大商家,备选自营招商,发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营,发展商对项目裙楼实行散租招商，自己对商场进行统一的经营管理,10/10/2024,11,同致行.商业部,二、招商方案,10/10/2024,12,同致行.商业部,招商方案的提出,方案A：,整体出租，仅引进独立的经营管理品牌,方案B：,散租，引进小商家，自己成立管理公司,10/10/2024,13,同致行.商业部,方案 A剖析图,发展商,大商家,整体,出租,物业管理,经营管理,财富广场商业裙楼,成熟的经营品牌,中高档服装百货消费者,10/10/2024,14,同致行.商业部,方案 B剖析图,发展商,小商家,散铺,出租,物业管理,经营管理,参与经营,财富广场商业裙楼,新兴的卖场品牌,中高档服装百货消费者,10/10/2024,15,同致行.商业部,指 标,招商,难度,租金,收入,返,租,压,力,销售,影响,定位,相关性,经营,条件,经营,风险,方,案,A,较难,小,高,利好,很好,要求高,小,B,较易,大,低,一般,一般,一般要求,大,招商方案定性分析,10/10/2024,16,同致行.商业部,招商方案定量分析,方,案,A,B,单,位,说,明,相关销售方式,分割返租销售,整体、大面积发售或以租代售,计量指标,租金收益,97,650,000,13,020,000,元,共,10,年,A,取,B,的,50%,销售总额,163,560,600,147,204,540,元,销售率,90%,B,取,A,的,90%,返租成本,100,900,800,元,共,15,年,返,8%,营销费用,3,271,212,3,680,114,元,招商,+,销售,A:0.02B:0.025,可比收益,157,038,588,143,524,427,元,方案,AB,收益差,13,514,162,元,方案,A,方案,B,0,10/10/2024,17,同致行.商业部,方案对销售的优劣分析,方 案,优 势,劣 势,A,销售额较高,客户源丰富,单个个体销售实现容易,销售不畅预期收入无法实现,招商力度和效果不易控制,发展商垫付租金,众多业主与经营者的沟通协调经营运营风险的转嫁给了开发商,返租的财务压力,B,无返租财务压力,无招商压力,无后期经营风险,资金回笼快速(整体性的),售价较低(一般在70折到82折之间),表面看回笼资金总额少,客户源狭窄不易成交,交易谈判难度大,10/10/2024,18,同致行.商业部,方案优选结果,方案A方案B,10/10/2024,19,同致行.商业部,三、招商准备,10/10/2024,20,同致行.商业部,核心产品,外延产品,相关产品,家用电器,文化、区域、时代特征的特色美食餐饮,通讯、摄影照相器材,饮食文化相关的展示品和精品,小家电,休闲、品位独特的副食餐饮,招商产品,招商对象,招商范围,招商主体,招商方案,核心产品,相关产品,补充产品,女性主题的服饰、美容化妆品、珠宝首饰、皮具、鞋帽等百货,超市、餐饮、娱乐,会所,男性和儿童服饰、鞋帽等百货,小家电、音像等,招商产品,招商对象,招商范围,招商主体,招商方案,招商实施,10/10/2024,21,同致行.商业部,招商主体-,以同致行顾问为招商主体进行招商。

10/10/2024,22,同致行.商业部,招商架构,发展商,商业部总监,项目经理,招商主任,策划师,市场研究员,招商顾问,发展商营销部,10/10/2024,23,同致行.商业部,招商对象,招商产品的零售商,招商产品的代理经销商,招商产品的直营厂家,有招商产品资源整合和经营管理经验的大商家,10/10/2024,24,同致行.商业部,招商范围,郴州招商产品零售市场,深圳、广州、长沙等地的相关零售市场,广东省内相关产品生产领域,10/10/2024,25,同致行.商业部,招商物料,招商手册、招商海报,现场VI物料,POP物料,招商合同文本,招商细则、招商流程、租赁协议等,商场平面分割图（规划效果图）,10/10/2024,26,同致行.商业部,现场管理,招商人员上岗前培训,每周项目例会,日招商情况汇报,周例会纪要、招商周、月工作总结,调整营销策略，提交短期宣传推广计划书,10/10/2024,27,同致行.商业部,三、招商实施,10/10/2024,28,同致行.商业部,招商战略,快-,准备+开展+推广,准-,时机+展示+把握,灵-,调整+工具+计划,招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料,认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求,灵活及时调整招商计划的各项内容,做好AB计划的时间搭接,10/10/2024,29,同致行.商业部,推广计划,交付使用及试业开幕,初步推广工作,全面推广工作,再次推广工作,落实商户进驻商场,检讨,评估,方案A,方案B,10/10/2024,30,同致行.商业部,推广时间节点,推广阶段,开始时间,结束时间,推广目标,天数,初步推广工作,2003/8/25,2003/10/30,完成方案A 的摸底和目标客户选择,35,全面推广工作（正式招商开始）,2003/11/1,2003/11/31,确定核心商家和方案A的可行性以及积累方案B的客户资源,30,再次推广工作,2003/12/1,2004/2/28,完成方案A/继续实施方案B,80,落实商户进驻商场,2004/3/1,2004/3/15,完成方案B的60%,45,交付使用及试业开幕,2004/3/16,2004/4/1,方案B的80%及开业条件成熟,15,总 计,215,最后推广时间视他项工作的开展情况而定，详细时间见工作计划表,10/10/2024,31,同致行.商业部,招商策略,走出去、请进来,建立直复式的招商网络,分组进行,以流动招商为主、现场招商为辅,10/10/2024,32,同致行.商业部,广告策略,广告诉求点-,财富新天地,广告媒体-,折页,+,海报+POP+报纸,10/10/2024,33,同致行.商业部,营销成本概算,现场部分-10万,广告部分-50万,公共活动费用-10万,合计-80万,异地招商费用-10万,10/10/2024,34,同致行.商业部,恭喜发财!,圳市同致行物业顾问有限公司,二零零三年九月十三日,10/10/2024,35,同致行.商业部,。