房产投资——我的房子租给谁更有回报价值 - 副本.docx

以前题目：海外房产投资——学会判断租赁市场和筛选好的租客至关重要！！现在题目：房产投资——我的房子租给谁更有回报价值文 / 离岸资产配置专家——victor 刘磊摘要：我亲爱的国人别在海外房产投资道路上走错太久? 归根结底我们房产投资的目的是在获得资产保值和增值基础上同时获得租金收益—— 实现以租养房；因此，在正确的海外租赁市场观念下甄选合适的租客就显得尤为重要当海外房产在国内如火如荼销售的时候，不管是购买来自英国曼彻斯特的学生公寓、加拿大温哥华市中心的小型住宅、还是投资澳洲墨尔本、悉尼市中心的高层公寓及周边区域的别墅，归根结底房产投资的目的是在获得资产保值和增值基础上同时获得租金收益——实现以租养房；因此，在正确的海外租赁市场观念下甄选合适的租客就显得尤为重要通常状况下，国内房产投资者在判断海外租赁市场时会产生如下的时空错位判断：一、认为越靠近市中心的房子—特别是高层公寓类住宅，其租金回报率会越高，物业的空置率会越低；这样想当然的认为其实很容易理解，国内绝大多数房产投资者们都生活在一二线的大城市里，在过去的投资过程中恰好经历中国城市化的快速发展阶段，其中包括老房和旧房拆迁改造、城中村变新型经济区等城市化转型；因此才有北京二环房价高于三环、三环区域价格贵过四环，在寸土寸金的同时租金当然也变得水涨船高；正是基于国内这样的逻辑关系和推理，国内的投资者们也理所当然的这样衡量海外房产的租金高低与市中心的远近关系。

而真实租金收益的多寡和物业空置期的长短却与国人的“认为” 和“想象” 很不一致为了更好的诠释租金回报率和空置率与市中心位置的关系，笔者特意把海外成熟房地产市场的典型—— 墨尔本作为案例进行剖析最近的澳洲权威报纸的公寓市场报道：Fairfax 属下的澳大利亚物业监察（Australian Property Monitors）报告指出，预计到今年十二月份墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了，是有记录以来租金停滞不涨最长的一段时间有些地产中介透露由于放租的公寓骤升迫使很多业主要降租 10%甚至更多来获得租约此外，地产中介 Biggin Scott 的总裁 Chris O’Shaughnessy 说：“有一套租金$430/周的物业空置 4 周以后只能以 $380 出租一室和两室的公寓房空置 4 或 6 周的情况以前是从没见过的 ”他还补充“有些业主认为房租并非一味看涨是近乎不可能理解的 ”另外，CKC 的分析师 Robert Papaleo 说”供过于求也在中心商务区—CBD 及南岸区(Southbank)造成问题，但还是首次延伸到近城区从 2010 年到 2014 年间在 South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray 及 Abbotsford 五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。

分析公司 Charter Keck Cramer 指出，墨尔本市区到 2014 年年底竣工的公寓大概有25， 500 套，是上一次公寓市场高峰即 2005 年竣工数量的 4 倍这个数字还不包含多个由规划部长 Matthew Guy 在过去 28 个月内批准的 20 座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague 中的 17 栋大楼大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成近城区公寓房空置率蹿升，导致业主回报远不如理想在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时，争取租户的情况将尤为激烈从以上的真实市场数据和专业人士的反馈来看，未来墨尔本市中心及周边 5 公里的近城区都可能遭遇公寓的供给过剩的问题，而国内投资者并不了解的事实是:30 年前的墨尔本就已经实施国内刚刚提倡的城镇化（Satellite Town Centre）,并取得了巨大的成功， 99.5%的澳洲本地人根本没有生活在市中心（墨尔本 CBD, 邮编： 3000）,而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区所以，急于入市的国内房产投资者们，在选择海外投资项目的时候，不要用国内短期形成的租房经验套用到已经经历过 60 年地产商业化的澳洲成熟房地产市场，而发生在澳洲这种状况在英国、美国、新西兰的地产市场情景十分类似。

结论是，决定任何一个位置（不管是市中心还是外围郊区）的租金回报率及空置率的关键要素是当地的出租物业的供给和需求关系；而且这种供给和需求关系是动态的、当下的、可以发生转化的；调查投资区域的出租物业的供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类比单纯衡量到市中心的远近来选择物业更加科学和有实效价值二、认为学生是投资物业的主流租赁人群，因此选择学校扎堆的市中心进行房产投资海外成熟租赁市场中，学生类租客的受欢迎程度远远排在了有收入的带子女的家庭租客、有收入的年轻夫妇、有收入证明的本地金领和白领这三类优质租客之后；实在搞不懂，为什么国内的投资者选择海外物业投资的时候总是把最不受市场欢迎的学生租客放到了首要位置本末倒置的判断和思维方式，最终导致海外房产投资结果不尽如人意真正“失败”的原因就是忽略澳洲、或者新西兰、加拿大、美国等这些成熟市场中业已形成的租赁市场的判断依据、筛选优质租客的标准，单纯依赖自身固有观念来判断租赁市场、选择租客而造成的三、片面认为投资学区房的收益高（租金回报率高，升值更快） ；这种观念形成的背景是这样的：背景 1、海外发展商来国内推销公寓产品的宣传重点人群就是子女在海外留学的家长，因此总是以近交通、近大学、学区房概念作为吸引眼球的宣传口号；背景 2、由于国内优质教育资源的匮乏及按照就近入学的规定实施，好的口碑幼儿园、小学、中学、高中附近的房价比周边其他区域更高的现实情景不禁让国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟；而事实情况却可能与大多数人的想象相反，即很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价却增长缓慢，租金收益减少，空置率可能上升。

具体原因分析如下：1） 、大学周边的区域的本地人比例大幅降低；本地居民把房子租给外来的留学生群体了，以此换来的高租金租住到更有生活氛围的其他区域；久而久之，大学周边变成了海外留学生们生活和居住的区域，而本地的生活氛围被涌入的外来人口所改变；2） 、留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差；留学生群居与合租房子成为了一种留学生活方式，而这样的生活产生了大量的学生垃圾品（破桌烂凳堆积、废旧电视和电脑随处可见） ；周末夜晚歌声依旧，灯火通明，因为学生们都在租住的家里搞 Party 呢；由此，也造成学生扎堆区域的犯罪率高企，卫生标准的降低；试问国内的房产投资者，连海外市场的本地人都尽量不去居住的外来人口扎堆的区域，您会去居住吗？3） 、留学生租客的增加和减少受到留学及移民政策调整的巨大影响；留学生的签证标准的改变，留学生技术移民政策的更新无不牵动着无数在海外奋斗拼搏的学子之心，甚至汇率的波动都会影响到海外大学入学的留学生人数；因此，学生租客类是受诸多社会因素、政策因素、货币政策影响的不稳定租客人群，国内投资者在选择海外投资物业时，切莫把物业出租的焦点集中在学生类租客，而更应该把目光集中在租赁市场的中流砥柱—— 本地家庭和有收入的工薪阶层上。

讲到最后，那投资“学区” 房是不是已经沦为了一句空话呢？该如何正确判断和选择真正意义上的学区房呢？笔者通过自身的海外房产投资实践，给出如下的答案供大家参考：选择一、投资到精英高中、或者优质私立学校的周边，而非大学旁边；因为对于进入该类学校的学生而言，他们的家庭为了更好的照顾其子女（通常都是未成年） ，会在周边租房子、购买房子来满足孩子教育需要这种由家庭组成的学区氛围，才是投资所谓学区房的价值体现选择二、投资到大学新的校区规划的潜力区域；举例而言，墨尔本大学要在 Geelong 的某个新区开设新的 5 个学科的全新校区，且已经获得当地的批准；在大学分校区建立之前进行提前投资，而不是投资到已经成熟的学校周边时刻铭记：投资到有发展潜力的位置（Potential Location ）, 而非已经成为大家公认的好位置的“位置” 用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen!”即：要为您所看到的“好位置” 付出代价和支付成本。