房地产经营管理第六章-房地产开发.ppt

房地产经营管理第六章 房地产开发概述 6.1 房地产开发的概念及分类 房地产开发房地产开发 是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房是指房地产开发者为了自己或他人的占用，进行土地改造和房屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆屋建设及租售经营的行为过程，包括从寻找开发场地、征地拆迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程迁、地质勘察、规划设计、土地改造到房屋建设的全过程 分类分类按照开发规模，房地产开发可以分为按照开发规模，房地产开发可以分为单项开发、小区开发、成单项开发、小区开发、成片开发片开发单项开发所开发的是规模小、功能单一、配套开发设单项开发所开发的是规模小、功能单一、配套开发设施简单的相对独立的项目小区开发包括新城区的小区综合开施简单的相对独立的项目小区开发包括新城区的小区综合开发和旧城区相对独立街坊的更新改造，在开发小区内应做到基发和旧城区相对独立街坊的更新改造，在开发小区内应做到基础设施和配套项目齐全、功能完善成片开发是指范围广、项础设施和配套项目齐全、功能完善成片开发是指范围广、项目类型多、投资巨大、建设周期长的综合性开发目类型多、投资巨大、建设周期长的综合性开发。

房地产经营管理6.1 房地产开发的概念及分类 6.1.2 房地产开发的任务 （1 1）对即将可能开发的各种类型房地产作市场需求）对即将可能开发的各种类型房地产作市场需求调查和分析调查和分析评价；评价；（2 2）对可能开发的房地产进行）对可能开发的房地产进行场地选择和勘察场地选择和勘察，以保证所选择，以保证所选择场地在自然、经济、环境等方面能够满足房屋建设及盈利目标实场地在自然、经济、环境等方面能够满足房屋建设及盈利目标实现的要求；现的要求；（3 3）进行土地改造和房屋建筑的规划）进行土地改造和房屋建筑的规划设计设计；（4 4）为土地取得及改造、房屋建设所需资金提供）为土地取得及改造、房屋建设所需资金提供融资融资安排；安排；（5 5）对土地改造和房屋建设的施工进行）对土地改造和房屋建设的施工进行组织、管理和监督组织、管理和监督；（6 6）竣工房地产的）竣工房地产的出售或出租出售或出租经营 房地产经营管理6.1 房地产开发的概念及分类 6.1.3 房地产开发的主要参与者 1.1.开发商开发商 2.2.经营合伙人经营合伙人 提供资金提供资金 3.3.金融机构金融机构 建筑贷款、抵押贷款建筑贷款、抵押贷款4.4.建筑承包商建筑承包商 建筑施工建筑施工5.5.建筑师建筑师 、工程师、工程师 开发规划、建筑设计等开发规划、建筑设计等6 6. .工程监理师工程监理师 工期、质量控制等工期、质量控制等7 7. .会计师会计师 、经济师、经济师 工程预算、成本控制等工程预算、成本控制等8 8. .市场营销人员、估价师市场营销人员、估价师 土地评估、房屋评估等土地评估、房屋评估等9 9. .律师律师 法律咨询等法律咨询等10.10.原土地产权人原土地产权人、项目购买人、项目购买人 买卖合同等买卖合同等11.11.政府政府 产权登记、施工许可等产权登记、施工许可等房地产经营管理6.2 房地产开发过程 6.2.1 提出开发设想 6.2.2 开发设想的具体化 6.2.3 开发投资的可行性研究 6.2.4 申请项目选址并获取土地使用权 6.2.5 工程项目的规划及建筑设计 6.2.6 征地及拆迁安置 6.2.7 项目融资 6.2.8 工程招标及施工 6.2.9 市场营销及策划 6.2 10物业管理 房地产经营管理6.3 房地产开发项目的区位选择 6.3.1 宏观区位选择 1.1.经济基础分析法经济基础分析法 2 2 加拿大、日本、英国加拿大、日本、英国投资者在美国进行房地产投资者在美国进行房地产投资的宏观区位选择投资的宏观区位选择 LQLQi i=(e=(ei i/e)/(E/e)/(Ei i/E)/E) i=1,2,3,ni=1,2,3,n式中，式中，LQLQi i为区位商；为区位商；e ei i为城市中为城市中i i 部门职工人数部门职工人数；e e为城市中总职工人数；为城市中总职工人数；E Ei i为全国为全国i i 部门的职部门的职工人数；工人数；E E为全国的总职工人数。

为全国的总职工人数 MKT=RIMKT=RIj j /D/D2 2ij ij j=1 j=1, ,2 2, ,3 3, , ,49 49 MKTMKT反映了对某一特定位置的空间需求反映了对某一特定位置的空间需求, ,不限于不限于其所在州的范围内这一事实其所在州的范围内这一事实, ,优于对一州收入水优于对一州收入水平的简单度量平的简单度量 房地产经营管理6.3 房地产开发项目的区位选择 6.3.2 微观区位选择 （分析城市土地利用类型分布受支付地租的竞争能力、城市规划、社会环境等因素影响 土地使用者的竞租能力取决于两个方面：土地使用者的竞租能力取决于两个方面：一是城市内交通成本和期望避免这种成本的一是城市内交通成本和期望避免这种成本的程度程度二是资本对土地的生产替代能力二是资本对土地的生产替代能力一般来说，竞租能力与这两方面成正相关一般来说，竞租能力与这两方面成正相关 房地产经营管理6.3 房地产开发项目的区位选择 6.3.3 不同用途房地产项目的区位选择 1 1 商业房地产项目的区位选择商业房地产项目的区位选择 （1 1）最短时间原则）最短时间原则（2 2）便捷性原则）便捷性原则（3 3）接近购买力原则）接近购买力原则（4 4）满足消费者的购物行为目的）满足消费者的购物行为目的2 2居住房地产项目的区位选择居住房地产项目的区位选择 （1 1）对居民的居住面积、租金）对居民的居住面积、租金、交通费及交通便捷性、生活费、交通费及交通便捷性、生活费综合考虑的原则。

综合考虑的原则2 2）社会区及邻里原则）社会区及邻里原则房地产经营管理6.4 房地产开发项目管理 6.4.1 项目管理概述 1 1项目经理项目经理 2 2项目计划制定项目计划制定 3 3项目工作任务分解项目工作任务分解 4 4制定网络计划制定网络计划 5. 5. 项目的进度及费用安排项目的进度及费用安排 6 6项目控制项目控制 7. 7. 项目成本绩效分析项目成本绩效分析 房地产经营管理6.4 房地产开发项目管理 6.4.2 项目的工程期管理 项目的工程期管理1 1工程期管理内容及流程概览工程期管理内容及流程概览 2 2 对项目工程设计与监理顾问对项目工程设计与监理顾问的选择的选择 3 3 项目施工招标（选择承项目施工招标（选择承包商包商） 4 4 项目施工合同项目施工合同 房地产经营管理6.5 房地产开发项目融资 6.5.1 开发项目融资方式 1.债务融资方式（1 1）向银行借款）向银行借款 （2 2）由保险）由保险公司、投资基公司、投资基金提供贷款金提供贷款 （3 3）向其他企业借款）向其他企业借款 （4 4）向社会）向社会 发行债券发行债券 房地产经营管理6.5 房地产开发项目融资 6.5.1 开发项目融资方式Title in here（1 1）与其他企事业单位、）与其他企事业单位、金融机构一起以资金金融机构一起以资金 或实物进行合资开发。

或实物进行合资开发 Title in here（2 2）向社会发行股票）向社会发行股票Title in here2.2.权益融资方式权益融资方式 房地产经营管理6.5 房地产开发项目融资 6.5.2 融资方式的选择 1 1不同融资方式的特点不同融资方式的特点 2 2主要融资方式的资金成本主要融资方式的资金成本 3 3宏观金融环境宏观金融环境 4 4项目建成后的经营方式项目建成后的经营方式 房地产经营管理6.5 房地产开发项目融资 6.5.3 融资管理1 1 编制项目预算资金投入计划表编制项目预算资金投入计划表2 2 编制项目资金回收计划表编制项目资金回收计划表 3.3. 编制项目资金流动计划表编制项目资金流动计划表4 4编制项目融资计划落实表编制项目融资计划落实表房地产经营管理6.5 房地产开发项目融资 6.5.4 融资方案选择 融资方融资方案选择案选择1.1.安全性安全性 2.2.经济性经济性 3.3.可得性可得性 房地产经营管理6.6 房地产开发风险控制 6.6.1 初始阶段 第一，要注意正确客观地评价自己进行房地产开发投资的能力和财力，切忌自以为是，过分夸大自己的能力和财力，盲目投资。

第二，从财力、工作能力、工作业绩等方面，正确判断项目各个参与者的资格和能力 第三，协调好开发过程中不同利益行为个体之间的关系 第四，认真分析宏观经济形势，正确把握投资时机 6.6.2 可行性研究阶段 第一，在时间和成本第一，在时间和成本效益允许的范围内，尽力效益允许的范围内，尽力提高提高对各对各种预期租售价格、租售数量、开发成本等变量进行调查、种预期租售价格、租售数量、开发成本等变量进行调查、估计的估计的准确度准确度 第二，第二，加强对项目限制性因素和环境影响方面的研究加强对项目限制性因素和环境影响方面的研究房地产经营管理6.6 房地产开发风险控制 6.6.3 土地取得阶段 第一，认真核实土地的产权状况及规划条件，争取在政府有关部门的帮助下，依法做好土地征收或拆迁安置工作，处理好与被征收人或被拆迁人之间的关系 第二，确定适当的土地取得方式，在土地买卖合同中，尽可能规定一些有利于保护自身利益的保证条款，比如在市场行情可能发生较大不利变化时，可以对规划条件作出适当修改的约定 6.6.4 规划设计阶段 第一，增加与规划部门的沟通，邀请其参加对规划设计的第一，增加与规划部门的沟通，邀请其参加对规划设计的指导咨询工作，指导咨询工作，认真履行规划条件认真履行规划条件。

第二，加强对规划设计方案及图纸的第二，加强对规划设计方案及图纸的复审复审工作工作房地产经营管理6.6 房地产开发风险控制 6.6.5 项目融资阶段 第一，认真分析不同融资方式的利弊，尽力作出最佳的不同融资方式组合选择 第二，尽可能在利率、贷款支付管理、抵押贷款率、抵押贷款责任等方面保护自己的利益 6.6.6 建筑施工阶段 第一，通过招标方式选择称职的监理公司和建筑承包商，充分估计可能发生的违约等问题，提前做好解决和防范准备，认真履行与监理公司和建筑承包商签订的合同 第二，定期召开施工各方共同参加的总结协调会议，及时解决出现的成本、质量、工程进度及相关方面的问题 第三，邀请政府监理管理部门的有关人员进行监督、检查、指导房地产经营管理6.6 房地产开发风险控制 6.6.7 营销阶段 第一，争取潜在承租者和购买者的合理参与，对规划设计方案提出好的建议 第二，通过给予优惠折扣等手段，吸引有一定社会地位和声望的高素质人士、企业来预订，以产生良好的、广泛的社会影响，吸引更多的消费者。