大庆怡水湾楼盘验房收房必备资料.doc

大庆怡水湾楼盘验房收房必备资料大庆怡水湾全体业主第一篇 大庆怡水湾楼盘备案证.物业费.取暖费收取条件经过咨询律师没有《建设工程竣工验收备案表》不能接房•因为无法保证房屋的质量问题是否合格和产权归属是否明确的问题；取暖费是备案证下来的时候就应该交当季的费用；物业费是备案证下来的第二个月开始交新浪乐居 5 q" R D# H• 第二篇 《竣工验收备案表》的重要性及收房必备的前提房子虽然是由开发商自行填制，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，是否达到各专业验收条件购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章 如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表，其中不排除该商品房在建筑质量方面有的还未到位或存在重大的缺陷，同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理 根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法 ，竣工验收备案表通常包括以下内容：1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位) 名称；2、勘察、设计、施工、监理单位意见；3、竣工验收备案文件清单，主要包括：（1）工程竣工验收报告，分 5 项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；（2）规划许可证和规划验收认可文件；（3） 、工程质量监督注册登记表；（4）工程施工许可证或开工报告；（5）消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；（6）建设工程档案预验收意见；（7） 、工程质量保修书；（8）住宅质量保证书；（9）住宅使用说明书；（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算；（11）房屋建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；（12）法规、规章规定必须提供的其他文件。

质量监督站在收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫，加盖备案专用章；对符合条件、证明文件齐全有效的，应当收到申请之日起 15 日内按程序办理竣工验收备案这时，共计四页的竣工验收备案表才是一份完整的备案表 另外， 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，例如消防设施等缺少任何一项，买受人不能接受 需要注意的是， 《竣工验收备案表》只是建设（开发商） 、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告，并不能证明该建筑物没有质量问题，如果该商品房确有质量问题，主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，全部整改完毕后重新组织工程竣工验收 同时， 《商品房买卖合同》是开发商与购房人签署的，开发商交付的房屋是否符合合同要求、是否具备交付条件，也需要购房人来验收确认 • 第三篇 大庆怡水湾楼盘收楼篇各位怡水湾业主：下面是我们验收怡水湾楼房的必备常识收楼准备篇 带好资料准备收楼 接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单 )，就标志着业主收楼的开始您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件。

通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》 ，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二， ) -交纳公共维修基金以及先期的物业管理费 房屋的公共维修基金是您应该缴纳的费用即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款 2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用 还有，在入住以前，您必须先交纳 1～3 个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金) ，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用 -认真检查您的房产，别放过任何纰漏 当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如发现房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。

您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，应该明确指出其不具备交工的理由还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算) 另一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款 -交纳契税，为得到产权证早做准备 契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款 2%～4% 的契税(面积在 120 平方米以下的房产，按照总房价款 2%的标准收取；超过 120 平方米的，超出部分按照总房价款 4%收取) ，开发商有权代收代缴 -一表两书要审查 现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。

所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》 《建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼 《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的 -签订《物业管理公约》 别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼 收房篇: 收楼程序：要坚持先验房 后办理入住手续 ★【交房手续有哪些】★ 一、 通知 开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接 二、 验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证 三、 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力 为了防止开发商在建设期间将业主的房屋进行抵押，业主在验收房屋质量文件之前，首先要审查《国有土地使用权证》上是否有抵押记载，然后才开始验收有关的工程质量文件，就目前而言，主要是包括《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》（俗称“两书一表” ） 目前在交楼过程当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定， 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，因此，业主在验房的时候不能只看有没有《竣工验收备案表》 ，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案 四、 签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准 业主最好自备一份详细的验房记录单 验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了，开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。

业主在自备的验房记录单里，应该尽可能详细地列明需要注意的内容，以防遗漏 据经验，在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直除此之外，购房者在验房的时候，不妨带上电笔、直尺、小木槌等工具，以便于检验 ★【验房自备工具】★ 1）1 只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力 2）1 只小榔头或小钢球(轻敲或滚动 )--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1 只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高 5）1 只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1 只计算器---用于计算数据 7）1 只笔--用于签字 8）1 把扫帚--用于打扫室内卫生( 全装修) 9）2 只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道 10)一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认. 二，验房过程 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。

接着就可以同物业人员一起去房子里了 （记得拿那些工具哦）开发商在为业主办理入住手续时喜欢 “无证可依”！购房者在办理入住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修入住后发现问题时开发商找借口推诿责任验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容： 1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） A、检查房屋有无裂缝首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理 B、检查房屋有无倾斜虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

美联组工程师提示您：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 检查房屋有无渗漏购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。