某市房地产市场分析结论.ppt

昆山市情况介绍——新聚仁机构,昆山城市现状,区位,昆山处江苏省东南部、上海与苏州之间北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界总面积921.3平方公里，其中水域面积占23.1%，辖10个镇和一个国家级经济技术开发区扼守上海与苏州两大城市咽喉之地，是环上海经济圈中一个重要的新兴工商城市交通,京沪铁路穿越市区，并在区内设有二等客货运输站； 区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道连接上海、苏州； 市内三横三纵，路网健全多条道路连通上海、苏州，便捷的交通为经济的发展提供了有利保障城市人口,昆山现有户籍人口63.7万 现有流动人口62.5万 平均每年新导入人口约10万,长三角流动人口比最大的城市，每天往返于昆山和周边城市的人口达10万之众，这批流动人群大部分具备中高档消费能力，如何让这批人长留在昆山是目前需要解决的一大问题经济实力,经济实力快速增长，2004年实现地区生产总值570亿元，比上年增长24.5%； 按户籍人口计算的人均地区生产总值达10961美元，远高于上海的6684美元； 全市第二产业发达，第三产业增长迅速企业,台资企业占昆山外资企业总数的60%，达到2100多家，占全国台资企业1/10；台资数量占外资总量的60%，超过了160亿美元， 以IT产业为主。

昆山已形成了以国家级经济技术开发区为龙头，包括昆山出口加工区、留学人员创业园、国家现代农业综合示范园、省级高科技工业园、国际商务区、华扬科学工业园、京阪工业园、中科昆山高新技术（传感器）产业基地、昆山软件园等在内的众多经济园区昆山经济技术开发区,昆山经济技术开发区创办于1985年，1991年1月被江苏省人民政府列为省重点开发区，1992年8月经国务院批准成为国家级开发区 开发区位于城区东侧，规划控制面积115平方公里，已基本形成一个核心区、二个城市副中心截至2004年6月，累计引进外资项目1123个，投资总额120.71亿美元，合同外资86.05亿美元，实际到帐资金42.78亿美元，在全国45个国家级开发区中名列前茅 来开发区投资合作的有日本、韩国、欧美、台湾等36个国家和地区的客商 引进项目呈规模大、独资多、层次高、技术新的特点进区项目平均投资规模1050万美元，1000万美元以上的项目270个，高新技术项目占总数的40%世界500强有18家在开发区兴办项目 2004年，全区实现地区生产总值410亿元，比上年增长50.6%；各项主要指标在全国经济开发区中排名前三位昆山经济高速增长，台资企业密集，以高科技产业为主形成完整产业链； 特色园区众多，其中国家级昆山经济技术开发区在全市经济比例中所占比例极高，04年对昆山GDP贡献占全市72%。

企业数量增长迅速，催生大量中高端人群；,昆山资源,自然资源 人文资源 市政配套,自然资源,淀山湖： 位于上海市青浦区西面，距市区50公里淀山湖面积62平方公里，与江苏、浙江交界，属太湖水系 著名的淀山湖旅游风景区，包括大观园，东方绿洲、水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部等休闲娱乐设施，以及丰富的历史人文景观资源阳澄湖： 阳澄湖位于太湖东北15公里，整个湖面属昆山、吴县、常熟，湖面面积 16万多亩，是著名的旅游风景度假区 阳澄湖周边主要景点有大上海高尔夫俱乐部、阳澄湖水上风情园、彩弹射击中心、垂钓中心等 阳澄湖大闸蟹是著名的水产品，每年的吃蟹季节，都会有大量人流涌入阳澄湖景区，成为旅游旺季古镇周庄： 周庄镇位于苏州城东南38公里，有着近九百年的历史，被誉为“中国第一水乡” ，是江南水乡最有影响的古镇，有丰富的文化蕴涵 周庄人类文明史可追溯到五千年前，春秋时吴王少子摇的封地，汉称贞丰里，元明成为巨富沈万三的发迹地现因保护古镇、旅游亮点而闻名全国古镇千灯： 千灯是江苏省历史名镇之一，为昆曲发源地之一，昆曲创始人顾坚就诞生于此 早在吴越争霸时期，此镇就得名为“千墩”千灯至仍今保留有8万平方米的明清和民国早期建筑，由一条“三里石板街”由南而北贯穿始终。

“河街相临，水路行”的棋盘式格局透露出古老的气息马鞍山： 昆山唯一的山峰——马鞍山位于亭林公园内山上景点众多，在马鞍山南半山腰处的龙泉池，白、青、黄三个龙头喷出水柱，直泻水池，气势壮观，景色诱人人文资源,昆曲： 中国的昆剧被誉为“百戏之祖”，被联合国教科文组织授予 “世界人类口述与非物质文化遗产” ，是中国最古老的剧种，其源可以追溯到唐宋时期奥灶馆： 奥灶馆创始于咸丰三年(1853)年，至今已有147年历史，国内贸易部授于中华老字号餐馆，是号称“华夏第一面”的老店 奥灶馆曾几度翻建，不断扩展80年代在半山桥南堍建成一座规模宏大的明清仿古建筑，与“一峰独秀”的马鞍山遥遥相对，风景绝佳顾炎武故居： 顾炎武故居位于千灯镇，原来占地只有6亩，现在的占地面积已经扩大至60亩，形成了包括顾炎武起居生活区、顾炎武祠堂、顾炎武墓、和顾园几个景点 顾炎武是明末清初著名的爱国学者，“天下兴亡、匹夫有责”这句传世名言就出自顾炎武之口，被当代历史学家评为两千年中七十二位伟人之一特产,大闸蟹： 学名中华绒螯蟹，出产于阳澄湖水域，其特征是红膏、青背、白肚，味道鲜美，具有很高的营养价值 在农历九、十月份，大闸蟹进入成熟期，这时的蟹最可口，于是成了市场上最热销的水产品，每年都有大量游客为品尝正宗大闸蟹而大量涌入昆山阳澄湖。

自然生态及人文资源丰富，旅游度假性较强； 周庄、大闸蟹知名度较高，吸引大量游客； 目前真正能给昆山市区带来人流的只有阳澄湖大闸蟹，但由于季节性较强，无法对昆山城市的发展起到太大作用城市配套,公园绿地： 昆山在城市绿化方面做的较好，市内除较为知名的“亭林公园”和 “森林公园”外，还有“晨曦公园”、“城市公园”、“黄浦公园”、“儿童公园”、“阳澄湖公园” 等大小十几个公园，分布在昆山各处森林公园： 昆山市城市生态森林公园位于昆山市西北部，马鞍山路上，总占地面积3150亩，是昆山最大的自然生态公园其绿化和景观资源十分丰富， 整个公园分为三大块13大景区，种植各类树木100余种，80万株亭林公园： 亭林公园位于亭林路、马鞍山路交界，创于1906年，初名马鞍山公园为纪念明清爱国学者顾炎武先生，更名为亭林公园亭林公园是昆山历史最悠久、所处区位最好、功能最全的公园，同时也是人气最旺的公园 园内的“昆山三宝”——昆石、琼花、并蒂莲享誉古今、蜚声中外体育中心： 昆山市体育中心位于昆山城区西部，森林公园南侧，前进路以北，占地560亩，将建成昆山市标志性建筑之一和华东地区一流的体育中心 包括一个3万人体育场、一个5000人座位体育馆、一个棒球场和宾馆和会议中心等设施和建筑。

可以承办国际、国内单项比赛和省级综合性运动会，及开展全民健身、大型文艺演出、集会、庆典、商贸等活动的综合性体育公园预计全部工程将于2005年内竣工大学城： 昆山大学城位于昆山西部森林公园旁，占地近12000亩，针对昆山发达的制造业对人才需求的实际状况，定位为培养将理论知识和技术操作相结合的“灰领”人才； 学校以高职为主，已有6所高校签约，2所学校进驻展览中心： 昆山目前只有长江路、前进路的昆山科博馆一个展览馆，占地面积3万㎡,总建筑面积28920㎡，其中展览馆面积12000 ㎡，是昆山市标志建筑物之一； 规划将在东部经济开发区内建设一个新的国际会展中心餐饮酒店： 目前昆山全市大大小小的酒店共有近千家，其中大中型酒店占据70%以上的市场份额主要大型餐饮企业有“一醉大酒店”、“君豪大酒店”、“富贵大酒店”、“南开酒店”等 昆山目前已有14家星级酒店，已建和拟建的星级酒店达到33家，其中五星级标准3家，4星级标准4家目前已运营准五星酒店有“君豪酒店”、“中信酒店”、“商贸酒店（香格里拉管理）”、“朋德酒店”昆山酒店业的发展已完全超越了一个县级市的标准，得益于强悍的经济和庞大的流动人口，酒店业的发展在第三产业中处于领先地位。

集中商业： 昆山目前没有大型的集中商业中心； 昆山商业主要集中在市中心由亭林路、人民路、前进路相围的区域内，为独立街铺及百货公司组成，经营档次基本为国内中档品牌；昆山最大百货公司，全国150家最大零售商之一，“昆山世纪商厦” 目前在全面整改中； 昆山娱乐业十分发达，尤其是夜生活非常丰富，有众多咖啡厅和KTV 东部开发区内将新建一座建筑面积25万㎡的天盛华东MALL综合商业中心，影响范围将辐射整个昆山甚至周边地区大卖场： 目前已营业的有长江北路上的“易初莲花”和柏庐路上的“百润发”； 乐购、沃尔玛、家乐福等卖场正在建设或洽谈中； 另还有永乐家电、五星家电、港龙建材等专业卖场市区大市政配套多为新建设而成，功能布局正在逐步完善； 商业大多集中于旧城区，外资现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，尚未形成不同功能多层次商业布局的新格局； 昆山对商业的需求非常旺盛，目前的商业现状还停留在面对工业发展初期所带来的商业需求水平，商业、服务业市场作为城市生活配套重要的一个环节，还有很发展空间和提升的必要聚仁对现有昆山城市的理解,交通便利，自然生态及人文资源丰富； 经济实力雄厚，百强县排名第二； 第二产业发达，外资企业对经济发展起主导作用； 城市流动人口比较高，大量新导入人口； 第三产业中的住宅和商业发展缓慢。

聚仁对现有昆山城市的理解,目前的昆山，其实质就是在一个旧城镇上建立起来的庞大的外商工业区 其庞大的工业生产力、高额的流动人口比例、反差明显的外来人口和本地人口实力、落后的第三产业现状和城市面貌表明昆山在严格意义上还不能称为一座城市，只是一个新兴工业区 昆山目前正处在由开发区向城市转变的历史进程，几年内，昆山的城市面貌、城市功能、城市范围都将会有超常规的大幅度发展，昆山的第三产业发展，特别是针对中上层阶级的第三产业，是目前城市亟待解决的问题未来昆山规划走向,,未来城市发展,“三年再造一个昆山”,政府提出口号，具体是扩大城市规模，在市区周边建立数个城市副中心，同时拟在五年内使昆山开发区经济总量翻番城市功能分布规划,昆山未来城市格局已全面规划，在老城区周边规划了各类城市副中心，显示昆山未来希望从工业区向一个城市转变,未来第三产业发展,大手笔市政配套建设：造公园、造大学城、造体育新城 政府大力发展住宅产业 大力引进品牌开发商，规划高品质住宅 开发景区别墅 大力开发大规模新型商业,昆山未来第三产业发展将全面铺开，高档住宅、别墅、大型商业中心在未来几年将会大量涌现,聚仁对未来昆山的理解,新城市规划全面铺开，规划多个城市新功能区； 政府大手笔造公园、体育城、大学城、会展中心等; 大规模大盘开发，品牌开发商大量引进；,昆山目前正处在由开发区向城市转变的历史进程，几年内，昆山的城市面貌、城市功能、城市范围都将会有超常规的大幅度发展，目前较为薄弱的第三产业的发展将有显著提高。

昆山房地产市场分析,,价格分析,昆山房价持续保持较快增长 目前市中心公寓价格在4000元/㎡左右 受宏观调控影响，价格增速将有所放缓 目前市场对价格敏感度较高,,,,,市场供应分析,中心城区为目前昆山主力供应市场，但其后续供应已明显减少，未来供应主力集中在市区周边几个城市副中心； 在经历了连续数年的开发时候，目前市场供求状况已由原来的供求基本平衡变为供大于求市场需求分析,03、04年销售面积基本持平，市场逐渐趋于饱和 05年1-5月，现房销售面积65.04万㎡，同比增长73.5%，平均售价3713元/㎡；期房销售面积97.45万㎡，同比下降44.1%，平均售价3664元/㎡客源分析,昆山市场客源大部分购房作为自住用途，公寓市场自住比例更高； 外地在昆山工作者为公寓购房主力； 随着昆山经济发展、知名度不断提高，市场投资客、外地客比例不断增加总体市场。