某市房地产指数分析报告(doc 2).doc

2004年12月份南京市房地产70指数报告第一部分 总体分析 1、 2004年12月抉策70典型楼盘价格指数走势1.1 总指数发布时间南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2004年12月1270.3%2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%1.2 分区指数发布时间分区域指数城北城东城南城中河西江宁江北2004年12月123120126140↑134↑123116↑2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑1.3 分物业指数发布时间住宅商住写字楼别墅2004年12月129129↑1262004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑2. 2003年10月至2004年12月抉策70典型楼盘价格指数主要影响因素分析2.1 影响房价上涨的主要因素——宏观经济的发展2.1.1 2004年四季度商品房供需形势——房价最强有力的支撑面    根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年四季度，南京商品房总供需比为1.74：1，供大于求情况较三季度有明显加剧，其中新建商品房的供需比是1.53：1。

但是四度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有114万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有344万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化应该说从总体供需关系说，房价同时存在着上涨与下降的压力，具体表现就是在细分市场内部有着微妙的调整已经开始，但总体房价仍然程平稳小幅上涨态势，因为大量未被满足的市场需求仍然是南京市房价居高不下的最强有力的支撑面2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响图1 2004年二至四季度南京市商品房价格层次需求比例   南京楼市供求结构的不平衡也是房价不稳定的重要原因其表现为市场供应的商品房单价、总价、区域与消费者实际需求之间的差异    目前，南京大部分的家庭年收入在15万元以下，而这部分人正是当前购房的主力军，他们的消费能力在很大程度上影响着楼市的价格这部分家庭对均价4000—5000元/平米、面积60—80平米的住房需求最为强烈而根据最新的抉策购房会员俱乐部消费者数据统计显示：居民对房价的期望值与市场实际情况相差甚远占需求比例66.7%的消费者接受的最高单价在3000元/㎡-5000元/㎡以下，严重供不应求，相比之下，单价在6001元/㎡以上的供给比例则数倍于需求比例。

2.2 居民经济发展与消费能力增长，商品房价格的主要支撑面    今年，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市城市居民人均可支配收入为 11570元，比上年增长13.5%而南京市各项城市建设速度将继续加快，明年南京城市建设完成投资将不低于300亿元，工业投入将完成550亿元以上以上数据表明，南京经济运行情况非常良好，各项主要指标高位运行，呈现出快速、健康的发展态势这充分说明南京经济持续、稳定发展，从而推动房地产业的发展对宏观经济持续走好的预期，消费者增强的信心，城市居民的消费质量不断的提升，多层次、多样化消费格局的逐渐形成，说明南京居民的商品房的购买力在不断的提高，必然增加对房商品房的消费量2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响    据国家统计局资料，2004年1-11月南京市累计完成城镇固定资产投资853.27亿元，其中上半年完成478.92亿元，占总量的56.1%；7-11月完成374.35亿元，占总量的43.9%1-11月南京市完成房地产投资额195.95亿元，其中上半年实现110.35亿元，占总量的56.3%，房地产投资额度有所回落，增速也趋缓但房地产投资已经占地区生产总值比重达到12．2％，支柱产业地位初现。

    据南京市统计局统计数据显示：我市现有房地产开发企业达446家，房地产开发企业注册资本96亿元，房地产从业人员约30万人，房地产开发项目337个，总投资591．87亿元，用地面积2034．67公顷，总建筑面积2492．93万平方米2004年南京市商品房新批上市总量达1000多万平米，在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%    虽然由于国家的宏观调控，房地产开发投资增幅有所缓和，但是投资结构不均衡现象依然非常严重市场60%以上的开发项目属于中高档，而市场80%以上的需求集中在中低档，中高档商品房开发量过大，直接导致了房价的攀升所以虽然房地产开发投资增长速度有所下降，但房价仍继续保持了增长态势2.4 城市化进程继续加快，商品房价格的主要支撑面之一    随着及城市化进程的加快，城市的基础设施更完善，交通更便利从长期来看，城市化将带来城市人口的增加，居民对住房需求的增加2005年，南京市将进一步加大城市化进程建设，政府将继续鼓励市民通过购买商品房来改善居住条件；加快“一城三区”的建设，把主城区人口进一步向城外疏散；在相关区域内，将房地产开发与创造就业机会并举，让小区居民能够就近就业，同时加快主城以外各板块的配套基础设施的建设。

城市化进程的要求是长期刺激房地产行业发展上午的重要动因，其不断增长的速度也是南京市商品房价格的主要支撑面之一2.5 商品房成本上涨，商品房价格的主要支撑面之二    土地成本的上涨——由于政府的宏观调控，使得南京市目前用于建造商品房的土地相对减少，这也是南京市房地产价格较高的重要因素之一地价是由土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其它土地开发费四部分组成土地出让金的高低又受地租、可供开发的土地数量和利息率的影响随着经济的发展，加速了对城镇用地的需求，然而土地作为一种稀缺资源，供住宅开发的用地相对减少，这就成为地价长期居高不下的客观原因8·31土地大限之后，地产商靠关系拿地的好日子一去不回头，这一天也成为土地正式市场化，协议出让土地正式推出市场的标志日期，而通过使用拍卖方式出让土地，导致本来就僧多粥少的土地供应市场更加紧张    同时，由于消费者对商品房的品质追求越来越高，导致商品房综合质量的提高，一些新科技，新材料的的引用势必将增加投资的成本，从而影响房地产的价格随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高和住宅建筑安装成本的提高和配套设备的建立，也促成了房价处于高位目前，开发建设的商品房普遍采用框架、半框架结构，使用塑钢门窗、PVC管等新型建筑材料，以提高住宅质量和档次；为满足住房需求，有些开发商还采用了中庭花园、纯净水供给系统、小区智能化等设计，以改善和优化居住环境；为使楼宇正常运转，还须将上下水、电力、电信、热力、天然气等配套设施与外围市政接通；为日常生活需要，修建了商场、学校、娱乐、通信设施，以及公交线路引入小区，等等。

由于销售压力日益加大，为了宣传推销自己的楼盘，广告费用和营销力度使得商品房间接成本也有增加，所有这些费用，均将被纳入购房者的成本中即最终的房价中，因此，商品房各项成本的上涨必然促使房价上涨2.6 近期宏观调控对房价及对购房心理的影响分析    金融、信贷——今年以来，国家对部分投资过热行业采取了适度紧缩的调控措施在对房地产开发信贷规模控制的同时，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛特别是在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格审查条件，使购买商品房的申贷难度加大此外，银行的贷款品种也开始减少，部分银行为规避风险停办一些非常符合市场需求的贷款业务，比如“转按揭、换按揭”所以，金融信贷的缩紧在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，短期内也影响了一些真正的购房需求，影响了部分商品房的交易    加息——10月28日，中国人民银行正式宣布加息0.27％此次加息是9年来的首次加息对于购房者来讲，加息会增加多少月供是他们最关心的问题其实，加息对于月还款的影响并不大，在经济的不断增长和收入的不断提高下，消费者对住宅仍然有较高整体需求虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响，但自住型的购房者的购房需求还是不会因此改变。

但加息对于个人投资的影响还是存在的，并在一定程度上打压房产投机行为此次加息，上调房贷利率，直接增加了投机性购房需求者的投资成本同时对中长期存款利率的上调幅度明显，使得中长期储蓄行为得到鼓励，收益增加一方面投机成本的增加，另一方面中长期存款储蓄收益的提高，这就使得房产投资者在房产投资和储蓄之间进行抉择，另外由于对房价上涨趋缓，对未来走势的判断难度增加，会使一部分投机者退出房产投资市场因此，对于那些购买两套、三套甚至多套住房进行投机的投资客来说，利率的上调将会在一定程度上抑制他们的房产投机行为    消费心理变化——经过政府引导和宏观调控，南京市商品房“买方市场”格局正在逐步成型，市场逐步趋于成熟和理性具体表现在买卖双方心态有所调整，开发商不再盲目定高价，而消费者更加务实2.7 城市化进程对房价的影响    随着及城市化进程的加快，使城市的基础设施更完善，交通更便利居民的住房总需求仍将增加，同时新建商品房的新增需求也将增加，二手房市场也将更加活跃，从而促使了房地产市场的发展，使价格增长 3. 2004年6月至12月抉策南京70典型楼盘价格指数分析    根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据监测，统计分析并以双月刊形式发布《南京70典型楼盘价格指数报告》。

    以下为抉策地产研究中心2004年6月至2004年12月70典型楼盘价格指数商品房、商品住宅、分物业商品房价格走势统计分析：3.1 2003年12月至2004年12月南京市商品房价格走势图2 2003年12月—2004年12月南京市新建商品房价格走势（单位：元/平米）    根据抉策地产研究中心楼盘数据库和2004年12月70典型楼盘价格指数以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2004年12月新建商品房加权平均价格为5062元/平方米各片区的价格如图2所示相比于上期，本期南京市的商品房均价上涨了14元/平方米，增长趋势缓慢但从上表可以看出，城中片区的价格仍然高居不下，其主要原因是商铺和商住写字楼的供给量的增加，带动了整个城中片区新建商品房价格的“一枝独秀”图3 2004年12月南京市新建商品房均价涨幅图     如图3所示：根据抉策地产研究中心发布70指数显示，2003年12月，南京市商品房总均价涨幅为155元/平方米，且各片区价格涨幅均比较平稳；2004年，南京市新建商品房全年涨幅为11.57。