房地产及其描述课件.ppt

2013年3月4日11：29房地产及其描述房地产及其描述房地产及其描述房地产及其描述第一节第一节 房地产的含义房地产的含义第二节第二节 房地产的特性房地产的特性第三节第三节 房地产的种类房地产的种类第四节第四节 房地产状况描述房地产状况描述第二章第二章 房地产及其描述房地产及其描述•房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产，因此准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的•在实际房地产估价中还要明确界定估价对象的范围，详细描述其状况•本章介绍房地产的含义、特性、种类以及如何描述估价对象房地产及其描述房地产及其描述一、房地产的定义一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义三、实物、权益和区位的含义三、实物、权益和区位的含义四、房地产的其他名称四、房地产的其他名称五、房地产的基本存在形态五、房地产的基本存在形态第一节第一节 房地产的含义房地产的含义房地产及其描述房地产及其描述•通俗讲，指房屋和土地，或房产和地产；•严谨地讲，指不动产，“土地及其定着物”；•现代社会“建筑物”越来越普遍、重要，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”；•同一房地产实物上往往同时存在着多种权利；•房地产因不可移动使区位成为它的重要组成部分。

综合以上各方面：•房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体物、权益、区位三者的综合体一、房地产的定义房地产的定义房地产及其描述房地产及其描述二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（一）土地的含义（一）土地的含义•最典型的是下列最典型的是下列3种：种： ⑴⑴ 土地即田地、地面这是一般人通常最直观的认土地即田地、地面这是一般人通常最直观的认识 ⑵⑵ 土地是指土地是指“地球上陆地的表层，包括水域在内地球上陆地的表层，包括水域在内是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体素组成的自然综合体 ⑶⑶ 土地是自然物、自然力或自然资源土地是自然物、自然力或自然资源房地产及其描述房地产及其描述•房地产估价中的土地定义房地产估价中的土地定义对对于于房房地地产产估估价价来来说说，，土土地地不不只只是是平平面面，，而而是是三三维维立立方方体体的的，，是是指指地地球球陆陆地地表表面面及及其其上上下下一一定定范范围围内内的的空空间间具具体体一一宗宗土土地的空间范围可分为地的空间范围可分为3层：层：①①地球表面；地球表面；②②地地球球表表面面以以上上一一定定范范围围内内的的空空间间(简称地上空间简称地上空间)；；③③地地球球表表面面以以下下一一定定范范围围内内的的空空间间(简称地下空间简称地下空间)。

在在现现实实法法律律规规定定中中，，土土地地的的上上下下范范围围并并不不是是“上上穷穷天天空空，，下下尽尽地心地心”房地产及其描述房地产及其描述（二）建筑物的含义（二）建筑物的含义（二）建筑物的含义（二）建筑物的含义建筑物有广义和狭义两种含义广义的建筑物既包括房屋，建筑物有广义和狭义两种含义广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物又包括构筑物狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物在估价中将建筑物作广义理解：在估价中将建筑物作广义理解：•建建筑筑物物是是人人工工建建造造的的供供人人们们进进行行生生产产、、生生活活等等活活动动的的房房屋或场所，屋或场所，包括房屋和构筑物两大类包括房屋和构筑物两大类•其其中中，，房房屋屋是是指指有有基基础础、、墙墙、、顶顶、、门门、、窗窗，，起起遮遮风风避避雨雨、、保保温温隔隔热热、、抵抵御御野野兽兽或或他他人人侵侵袭袭等等作作用用，，供供人人在在内内居居住住、、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物•构构筑筑物物是是指指人人们们一一般般不不直直接接在在内内进进行行生生产产和和生生活活活活动动，，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等房地产及其描述房地产及其描述（三）其他土地定着物（三）其他土地定着物（三）其他土地定着物（三）其他土地定着物•其其他他土土地地定定着着物物是是建建筑筑物物以以外外的的土土地地定定着着物物，，也也称称为为地地上上定定着着物物、、土土地地附附着着物物、、地地上上附附着着物物附附属属于于或或结结合合于于土土地地或或建建筑筑物物，，从从而而成成为为土土地地或或建建筑筑物物的的从从物物，，应应随随着着土地或建筑物的转让而转让（当事人另有约定除外）土地或建筑物的转让而转让（当事人另有约定除外）•其其与与土土地地、、建建筑筑物物在在物物理理上上不不能能分分离离，，或或者者虽虽然然可可以以分分离离，，但但是是分分离离不不经经济济，，或或者者分分离离后后会会破破坏坏土土地地、、建建筑筑物物的的完完整整性性、、使使用用价价值值或或功功能能，，或或者者会会使使土土地地、、建建筑筑物物的的价值明显受到损害的物价值明显受到损害的物•例例如如，，为为了了提提高高土土地地或或建建筑筑物物的的使使用用价价值值或或功功能能，，埋埋设设在在地地下下的的管管线线、、设设施施，，建建造造在在地地上上的的假假山山、、水水池池、、围围墙墙，，种植在地上的树木、花草等。

种植在地上的树木、花草等•其其为为土土地地或或建建筑筑物物的的从从物物（（附附属属部部分分）），，房房地地产产简简化化为为包括包括土地、建筑物两大部分土地、建筑物两大部分房地产及其描述房地产及其描述三、实物、权益和区位的含义三、实物、权益和区位的含义•房房地地产产的的实实物物，，是是指指房房地地产产中中看看得得见见、、摸摸得得着着的的部部分分，，例例如如，，建建筑筑物物的的外外观观、、结结构构、、设设备备、、装装修修，，土土地地的的形形状状、、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等•房房地地产产的的实实物物可可以以进进一一步步分分为为有有形形的的实实体体、、该该实实体体的的质质量以及组合完成的功能三个方面量以及组合完成的功能三个方面•就一幢房屋为例：就一幢房屋为例：•有形的实体，该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的；有形的实体，该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的；•实实体体的的质质量量，，如如都都是是砖砖木木结结构构的的情情况况下下，，它它是是采采用用什什么么质质量量的的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；砖和木材建造的，或者其施工质量如何；•组组合合完完成成的的功功能能，，是是在在均均为为砖砖木木结结构构并并采采用用相相同同质质量量的的砖砖和和木木材材及及相相同同的的施施工工质质量量下下，，其其空空间间布布局局如如何何，，如如住住宅宅的的户户型型（（套套型）如何。

型）如何一）房地产实物的含义（一）房地产实物的含义（一）房地产实物的含义（一）房地产实物的含义房地产及其描述房地产及其描述（二）房地产权益的含义（二）房地产权益的含义（二）房地产权益的含义（二）房地产权益的含义•房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和好处(benefits)房地产权益以房地产权利为基础，•包括：①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等②受到其他房地产权利限制的房地产权利同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制④房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入 房地产及其描述房地产及其描述1、房地产权利的种类、房地产权利的种类•中国目前主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权房地产及其描述房地产及其描述（1）房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

•房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种有权三种•单独所有是指房地产由一个单位、个人享有所有权•共有是指房地产由两个以上单位、个人共同享有所有权•共有又分为按份共有和共同共有•按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权房地产及其描述房地产及其描述•建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利•建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成房地产及其描述房地产及其描述（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利土地使用权又分为：①建设用地使用权——建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施建设用地使用权又可分为出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。

②宅基地使用权——宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施③土地承包经营权——土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产房地产及其描述房地产及其描述•建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权(air rights)《中华人民共和国物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等•——国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让•比如：……房地产及其描述房地产及其描述•①同一块土地地下l0米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至地下40米的建设用地使用权出让给乙公司建造商场•②常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，例如一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。

•③与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者以此作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值——建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情下，可能将其屋顶(也称为楼顶、屋盖)出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等房地产及其描述房地产及其描述（3）地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利•上述他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权(right of way)4）抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿房地产及其描述房地产及其描述（5）房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，从而就取得了该房屋10年期限的租赁权房地产及其描述房地产及其描述2、房地产权利的性质、房地产权利的性质•上述权利中，租赁权属于债权，其余属于物权•物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外•在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权自物权是对自己的物依法享有的权利他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制•在他物权中，土地使用权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利房地产及其描述房地产及其描述房地产权利的分类图共有共有单独所有单独所有房地产及其描述房地产及其描述3 3、不同类型的资产，实物和权益对价值的影响不同、不同类型的资产，实物和权益对价值的影响不同、不同类型的资产，实物和权益对价值的影响不同、不同类型的资产，实物和权益对价值的影响不同①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备、家具等。

②一般的无形资产主要是权益的价值如著作权(版权)、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券(股票、债券)等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同 房地产及其描述房地产及其描述（三）房地产区位的含义（三）房地产区位的含义（三）房地产区位的含义（三）房地产区位的含义•区位原本是房地产的外在因素，因为房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分•房地产的区位(location)是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位位置、交通、周围环境景观、外部配套设施置、交通、周围环境景观、外部配套设施等方面1 1、区位的含义、区位的含义、区位的含义、区位的含义房地产及其描述房地产及其描述（1）位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：•坐落——坐落的具体地点(如门牌号等)，•方位——在所在地(如城市、十字路口等)中的方位，•距离——与重要场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的距离，•朝向——建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，•楼层——当为整幢建筑物中的某层i某套时所处的楼层。

房地产及其描述房地产及其描述（2）交通，是指进出该宗房地产的方便程度——通达性(accessibility)，具体分为：•从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性•为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通，我们用“可及性”表达由“外”到“内”——“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去”的方便程度•某些房地产由于受单行道、道路隔离带、立交桥、人行天桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内的方便程度与由内到外的方便程度是不同的房地产及其描述房地产及其描述（3）周围环境景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观•其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等房地产及其描述房地产及其描述（4）外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施•基础设施一般是指道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施•公共服务设施也称为公共设施、公共配套设施，一般是指教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用等非营业性设施。

房地产及其描述房地产及其描述•任何资产在某一时点都有一个具体的位置但由于房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置可以随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的•“location，location，location”是西方认为的关于房地产最重要的三点，即：第一是区位，第二是区位，第三还是区位•区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性——你能够改变房地产除了区位以外的任何事物，但一般不能改变房地产的区位，这就是区位如此重要的原因•两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能会有很大的差异2、区位的意义、区位的意义房地产及其描述房地产及其描述四、房地产的其他名称四、房地产的其他名称（一）不动产•在法律中，通常将财产(或称为“物”)分为“动产”和“不动产”两类《中华人民共和国物权法》第二条规定：“本法所称的物，包括不动产和动产”•对动产与不动产的划分，通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财产，像牲畜、家禽和家具、器皿之类，属于动产；反之，像土地、房屋等不可移动的财产，属于不动产。

房地产及其描述房地产及其描述（二）物业•中国香港地区通常使用“物业”这个词，如把房地产估价称为物业估价或物业估值香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来，在英国property也是指房地产此外值得指出的是，香港通常还把房地产称为地产其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用•中国内地现在也大量使用“物业”这个词，最典型的是“物业管理”并将其中的“物业”定义为“房屋及配套的设施设备和相关场地”房地产及其描述房地产及其描述（三）real estate和real property•在英语中，房地产的名称为real estate和real property，但两者的含义不完全相同•英语中的land(土地)real estate和real property是三个相互联系、含义越来越宽的术语：①land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在其中、之上、之下的自然物，如树和水②real estate是指land加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋③real property是指real estate加上与其相关的各种权益，包括权利、利益和收益。

real estate和real property虽然有上述严格区分，但在一般情况下经常相互通用、不加以区分，大多使用real estate一词 房地产及其描述房地产及其描述五、房地产的基本存在形态五、房地产的基本存在形态（一）存在形态（一）存在形态•房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态归纳起来，房地产有土土地地、、建建筑筑物物、、房地房地三种存在形态房地产及其描述房地产及其描述房地产及其描述房地产及其描述（二）房地产的规范用词（二）房地产的规范用词（1）“房地产”：土地、建筑物或土地与建筑物的综合体；（2）“房地”：专指土地与建筑物的综合体；（3）“土地”：仅指土地部分；（4）“建筑物”：仅指建筑物部分房地产及其描述房地产及其描述六、房地产概念的总结六、房地产概念的总结 归纳总结可知：归纳总结可知：•房地产有不动产、物业等不同的称呼•房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的“三位一体”；•对房地产的实物还可以从有形的实体、该实体的质量及其组合完成的功能三方面进行认识。

•房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态；•土地是一个包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间；•建筑物包括房屋和构筑物，它们又可分为结构、设备和装饰装修三个部分房地产及其描述房地产及其描述房地产及其描述房地产及其描述七、房地产的重要性七、房地产的重要性（1）房地产提供人们所必需空间它不仅是基本的生活资料，如住宅；也是基本的生产要素，如土地、厂房2）在市场经济中，房地产还是一种商品，成为投资的良好对象与投资于股票、债券、期货、黄金等相比，投资于房地产兼具消费与投资双重功能例如，投资于住宅不仅可以等待未来价格上涨后转让，在等待期间还可以自住或出租3）房地产是人们拥有的财产，有助于社会趋向稳定和增加归属感，是所谓“有恒产者有恒心”因此，古今中外，房地产都是人们十分重视、十分珍惜、最为具体的财产形式4）房地产不仅重要，而且量大面广在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般为50%～70%，即其他财富之和也不及房地产一项，仅为30%～50%例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占美国财富总额的56%房地产也是家庭财产的重要组成部分房地产占家庭总资产的比重，在西欧国家为30%～40%，在美国为25%左右。

美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产 房地产及其描述房地产及其描述第二节第二节 房地产的特性房地产的特性房地产的一般属性房地产的一般属性:•位置固定性•耐久性•供给有限性•价值昂贵性•易受政策限制性•相互影响性•保值增值性房地产的其它属性房地产的其它属性:•房地产的商品属性•房地产的财产属性•房地产的投资品属性•房地产的社会政治属性房地产及其描述房地产及其描述•房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为人工建造，它定着在土地上因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有：不不可可移移动动、、独独一一无无二二、、寿寿命命长长久久、、供供给给有有限限、、价价值值量量大大、、用用途途多多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性房地产及其描述房地产及其描述一、不可移动一、不可移动一、不可移动一、不可移动3、房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 (你不能够把一宗价值低的房地产搬到一个房地产价值较高的地区)。

因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场地区性市场(城市房城市房地产一般是以一个城市为一个市场地产一般是以一个城市为一个市场)，，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间各不相同1、立体空间的完整意义上的土地是不可移动的建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移动的◆◆有时为了城市道路建设和保护古建筑等需要对建筑物进行迁移，如广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”，因城市道路扩建而被整体平移了35m2、每宗房地产独有其自然地理位置和社会经济位置房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化房地产及其描述房地产及其描述•独一无二特性又称独特性、异质性、个别性房地产不像工厂制造出的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产没有两宗完全相同的房地产•房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给，从而房地产之间不能实现完全替代，房地产不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者个别行为的影响•房地产交易难以采取样品交易的方式，应到实地观察，房地产估价也应进行实地查勘。

应进行实地查勘 •房地产尽管有独一无二特性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵掣二、独一无二二、独一无二 房地产及其描述房地产及其描述三、寿命长久三、寿命长久•土地具有不可毁灭特性而其他物品，经一定年限或较长久的使用之后，最终均难免会损耗，失去使用价值 •建筑物寿命通常可达数十年，甚至上百年很少发生倒塌，但为了土地的更好利用或更高价值会被拆除 •由于寿命长久，房地产可以给占用者带来持续不断的利益•政府出让土地使用权是有期限的目前，土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年•以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限剩余年限房地产及其描述房地产及其描述•（（原原规规定定））土地使用权出让合同约定的使用年限届满(土地使用者未申请续期，或虽然申请续期但未获批准)，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。

•（（物物权权法法））建设用地使用权期间界满的，除了住住宅宅建建设设用用地地使使用用权权自自动动续续期期以外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回房地产及其描述房地产及其描述•位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值较低•对于耕地来说，如果采用一种会破坏土壤肥力的方式耕作，或不注意环境保护，土地也有“毁灭”的可能对寿命长久性对寿命长久性的认识在房地产估价上具有重要意义房地产及其描述房地产及其描述四、供给有限四、供给有限四、供给有限四、供给有限•土地总量有限，面积不能增加土地供给有限，在土地上特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的 •房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性一定位置特别是好位置的房地产被人占用之后，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有 •房地产供给有限，本质上不在于土地总量有限和面积不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的因此，房地产具有供给有限性，主要由于房地产的不可移动主要由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处性造成的房地产供给不能集中于一处。

•要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，例如，对于城市房地产而言是向郊区扩展；二是向更高的立体方面发展，例如增加建筑高度或容积率但这些又要受到资金、交通等基础设施条件(包括容量)、建筑技术、环境、城市规划等的约束房地产及其描述房地产及其描述五、价值量大五、价值量大•房地产相对于一般商品来说价值很大1、单位价值高如一平方米土地或一平方米建筑面积房屋的价格少则数百元，多则数千元，甚至上万元繁华商业地段常有“寸土寸金”之说2、总体价值大房地产不可以零星消费，能构成一个可利用的房地产的价格，如一块可供利用的土地或一套住房的价格，比一件家具或一台电视机、电冰箱的价格要大得多，一般在上十万元对于普通居民来说，其一生的积蓄都可能买不起一套普通商品住宅，更不用说上百万元的一幢别墅，上千万元甚至上亿元的一座商场了房地产及其描述房地产及其描述六、用途多样六、用途多样•用途多样的特性主要是空地所具有的土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般难以改变另外，也有随着交通、周围环境等的变化，将原厂房改造为办公楼、超级市场或拆除重新利用的大量实例 •多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用，如用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。

•房地产具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的房地产的利用存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选的问题在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式所以，房地产估价中有“最高最佳使用原则最高最佳使用原则” •从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地同时，土地用途的多样性还受到城市规划、土地用途管制等的制约，用途的选择还要符合这些规定房地产及其描述房地产及其描述七、相互影响七、相互影响七、相互影响七、相互影响•房地产的开发、利用不像一般物品的使用那样基本上是孤立的，而会对周围房地产产生影响；反过来，周围房地产的开发、利用也会对该房地产产生影响因此，房地产具有相互影响特性因而房地产的价值与周围房地产的状况密切相关•房地产的开发、利用存在经济学上所讲的“外部性”指的是某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响•外部性分为有利的外部性和有害的外部性外部性分为有利的外部性和有害的外部性。

有利的外部性又称正的外部性、外部经济例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用有害的外部性又称负的外部性、外部不经济例如，工厂向河流排放废水，汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但可能并没有因此向受害者支付任何补偿费用房地产及其描述房地产及其描述八、易受限制八、易受限制房地产具有不可移动、相互影响的特性，任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制 •政府对房地产的限制通过下列4种特权： ⑴ 管制权(police power)为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的使用作出限制，如通过城市规划对建筑高度、建筑密度、容积率和绿地率等作出规定，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等 ⑵ 征税权(taxation)为了提高财政收入，对房地产征税或提高房地产税收 ⑶ 征收权(eminent domain)为了社会公共利益，如修公路、建学校等，可以强行取得公民或法人的房地产，但要对被征收的公民和法人给予合理的补偿 ⑷ 充公权(escheat)政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。

•房地产不可移动(不可搬走、不可携带)，也不可隐藏，因此，逃避不了未来制度、政策变化的影响这既说明了房地产投资说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性房地产及其描述房地产及其描述九、难以变现九、难以变现九、难以变现九、难以变现•变现能力变现能力是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能转换为现金的，称为变现能力强变现能力强；反之，称为变现变现能力弱能力弱 •房地产由于价值量大，具有不可移动性和独一无二的特性，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间因此，房地产的变现能力弱变现能力弱•当急需资金或有其他急需而要将房地产快速变现时，只有作相当幅度的降价；有时即使作了相当幅度的降价，也有可能在短期内找不到合适的买者(注意：这里只是讲相当幅度的降价，而没有讲无限制地降价从理论上讲，没有卖从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格不出去的商品，只有卖不出去的价格只要价格低到一定程度，总会有人购买)当急需资金时，替代变卖房地产遇到的难以变现问题的办法，是将房地产抵押或典当来获得是将房地产抵押或典当来获得资金资金。

房地产及其描述房地产及其描述影响某宗房地产变现能力的因素主要有：影响某宗房地产变现能力的因素主要有：影响某宗房地产变现能力的因素主要有：影响某宗房地产变现能力的因素主要有：1、房地产的通用性•是否常见，是否普遍使用越专业化的房地产，越不容易找到买者，变现能力弱2、房地产的独立使用性•是否能单独使用而不受限制，妨碍使用如大门封闭3、房地产的价值大小•价值量越大，越难于找到买家，变现能力弱4、房地产的可分割转让性•容易分割转让的房地产变现能力较强5、房地产的开发程度•开发程度低，不确定的因素越多，变现能力弱6、房地产的区位7、该类房地产的市场状况•房地产市场不景气，变现能力弱房地产及其描述房地产及其描述十、保值增值十、保值增值•易腐烂变质的物品，经过一段时间之后，价值会完全丧失；高科技产品，随着更加高新技术的出现，价值会大大降低但是，房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值价值会自然增加，即自然增值 •引起房地产价格上升的原因主要有5个方面：①对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；②通货膨胀；③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；④外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。

⑤房地产使用管制改变•其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加、需求增加导致稀缺性增加、外部经济、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真外部经济、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值正的房地产自然增值 房地产及其描述房地产及其描述•通货膨胀通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨•如果出现通货膨胀，货币购买力会下降，今天能用1元钱买到的商品或服务，以后很可能得花不止1元钱才能买到当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即所投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务•房地产通常具有这种功能房地产及其描述房地产及其描述•房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价格下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭之后产生的房地产大幅度贬值。

在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的例如，日本1955年至1991年的几十年间地价持续上涨，但1991年以后随着“泡沫经济”的破灭，地价出现了一路下滑的趋势，如下图所示房地产及其描述房地产及其描述•中国现行的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年，价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，•但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的•但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期后，则该房地产的价格又会高起来房地产及其描述房地产及其描述第三节第三节 房地产的种类房地产的种类对于房地产估价来说，有意义的房地产类型的划分主要有6种：一、按用途来划分；二、按开发程度来划分；三、按是否产生收益来划分；四、按经营使用方式来划分；五、按房地产实物形态分；六、按房地产权益状况分房地产及其描述房地产及其描述一、按用途划分的类型一、按用途划分的类型一、按用途划分的类型一、按用途划分的类型•可分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可以分为下列10类： ⑴ 居住房地产：是指供家庭或个人较长时期居住使用的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类。

住宅是指供家庭较长时期居住使用的房地产，可分为普通住宅、高档公寓和别墅集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等 ⑵ 商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等 ⑶ 办公房地产：是指供处理公事使用的房地产，即办公楼，可分为商务办公楼(又称写字楼)和行政办公楼两类 ⑷ 旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、旅店、招待所、度假村等 ⑸ 餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等 ⑹ 体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院、高尔夫球场等 ⑺ 工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等 ⑻ 农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等 ⑼ 特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等 ⑽ 综合房地产：是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产房地产及其描述房地产及其描述二、按开发程度划分的类型二、按开发程度划分的类型•房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类： ⑴ 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

⑵ 毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 ⑶ 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”•“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整；•“五通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施或条件以及场地平整；•“七通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等甚基础设施或条件以及场地平整 房地产及其描述房地产及其描述⑷ 在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年• 在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志（工程竣工验收报告）⑸ 现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产它可能是新的，也可能是旧的•新建的商品房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房房地产及其描述房地产及其描述三、按是否产生收益划分的类型三、按是否产生收益划分的类型三、按是否产生收益划分的类型三、按是否产生收益划分的类型•房地产按其是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。

•收益性房地产收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是指其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等非收益性房地非收益性房地产产是指不能直接产生经济收益的房地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等 •收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产房地产及其描述房地产及其描述四、按经营使用方式划分的类型四、按经营使用方式划分的类型四、按经营使用方式划分的类型四、按经营使用方式划分的类型•房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用4种•⑴ 销售型房地产 •⑵ 出租型房地产 •⑶ 营业型房地产 •⑷ 自用型房地产 •有的房地产既可以销售，也可以出租、营业，如商店、餐馆有的房地产可以出租、销售，也可以自用，如公寓、写字楼有的房地产主要是营业，如宾馆、影剧院有的房地产主要是自用，如政府办公楼、学校、特殊厂房。

•这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用市场法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价房地产及其描述房地产及其描述五、按照房地产实物形态的分类五、按照房地产实物形态的分类1、土地：有建筑或无建筑2、建筑物：建造完成/尚未建成；新/旧3、土地与建筑物的综合体：现房/在建4、未来状况下的房地产：期房5、已经灭失的房地产：火灾6、房地产的局部：某层、某套7、现在状况与过去状况的差异部分（装饰装修、损害等）8、以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产如正在运营的宾馆、商场、加油站、高尔夫、码头等，应作为有机组织，根据其收益能力来估价；但可以评估其破产、停业之后的残余价值9、整体资产中的房地产房地产及其描述房地产及其描述六、按照房地产权益分类六、按照房地产权益分类1、“干净”房屋所有权和出让土地使用权2、“干净”房屋所有权和划拨土地使用权3、 “干净”房屋所有权和集体土地房地产• “干净”的意思是房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全、产权明确且未出租或者未设立抵押权、地役权或其他任何方式的他项目权利。

4、共有的房地产房地产及其描述房地产及其描述5、有限产权或部分产权的房地产•如按房改标准购买的公有住房属于这种产权这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为全部产权6、有租约限制的房地产7、设立了地役权的房地产（如允许他人通行）8、设立了抵押权的房地产9、有拖欠建设工程价款的房地产10、已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产11、临时用地或临时建筑的房地产12、开发建设手续不全的房地产13、产权不明或权属有争议的房地产房地产及其描述房地产及其描述14、被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产15、违法占地或者违法、违章建筑的房地产16、房地产的租赁权（承租人权益）17、地役权18、房地产的抵押权19、房地产的空间权利（地上、地下利用权）20、房地产中的无形资产•例如：包含特许经营权特许经营权的汽车加油站等可以包含（不包含）无形资产价值，可以分离出无形资产房地产及其描述房地产及其描述第四节第四节 房地产状况描述房地产状况描述一、房地产基本状况描述二、房地产区位状况描述三、房地产实物状况描述（一）土地实物状况描述（二）建筑物实物状况描述四、房地产权益状况描述（一）土地权益状况描述（二）建筑物权益状况描述房地产及其描述房地产及其描述一、房地产基本状况描述（1）名称：说明估价对象的名字（2）坐落：说明估价对象的具体地点（3）四至：说明估价对象的四邻（4）规模：土地面积；建筑物的建筑面积或套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积；客房数/床位数，可容纳用餐人数，影院座位数，医院床位数，停车场车位数；仓库体积。

5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途6）权属：土地——国有/集体，建设用地/宅基地/承包地，出让/划拨/其他；房屋所有权（所有权人）房地产及其描述房地产及其描述二、房地产区位状况描述•（一）位置描述（1）坐落：具体地点（位置图）（2）方位：某较大区域（城市）中的方向和位置以及某较小区域（小区、路口）中的方向和位置（3）距离：说明估价对象与重要场所的远近（4）朝向：说明估价对象正门或房间窗户正对方向（5）楼层：地上、地下，某层、某套房地产及其描述房地产及其描述•（二）交通描述（1）道路状况：有几条道路、到达距离、路况（等级、路面、流量），过路过桥费标准（2）出入可利用的交通工具：（3）交通管制情况：步行街、单行道、限时通行等（4）停车方便程度和收费标准：房地产及其描述房地产及其描述•（三）周围环境和景观描述（1）自然环境（2）人文环境（3）景观•（四）外部配套设施描述（1）外部基础设施（2）外部公共服务设施房地产及其描述房地产及其描述三、房地产实物状况描述（一）土地实物状况描述（一）土地实物状况描述（1）土地面积：依法确认的面积，通常以㎡ (平方米)表示，面积较大的土地通常以h㎡(公顷)表示（2）土地形状：通常用图(如宗地图或规划图、建筑总平面图)来说明（3）地形：平地、坡地（4）地势：与相邻土地、道路的高低关系，自然排水、洪水淹没等（5）土壤：污染、垃圾填埋，化工厂，盐碱地等（6）地基（地质）：承载力、稳定性，地下水，不良地质现象（7）土地条件（开发程度）： 基础设施完备程度、场地平整程度（8）其他：几面临街，临街宽度、深度等房地产及其描述房地产及其描述•建建筑筑高高度度又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地 面 上 )最大高度限制。

•建建筑筑密密度度又称建筑覆盖率，通常是指一一定定地地块块内内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率(%)房地产及其描述房地产及其描述（二）建筑物实物状况描述（二）建筑物实物状况描述 （1）建筑规模（面积最为典型）：规模（面积最为典型）：有的建筑物需用面积来说明；有的建筑物需用体积来说明，如仓库；有的建筑物需用其他单位来说明，如停车场通常用车位数，旅馆通常用房间数或床位数，电影院通常用座位数，医院通常用床位数2）层数和高度）层数和高度层数包括地上层数和地下层数建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑◆◆ 1～3层为低层住宅；◆◆ 4～6层为多层住宅；◆◆ 7～9层为中高层住宅；◆◆ 10层以上(含10层)为高层住宅◆◆公共建筑及综合性建筑通常是按照建建筑筑总总高高度度来来划划分分的的，总高度超过24m的为高层建筑(但不包括总高度超过24m的单层建筑)；◆◆建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑房地产及其描述房地产及其描述面积包括：①建筑面积；②使用面积； ③ 其他面积房屋建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算其他面积如：成套房屋的套内建筑面积；住宅的居住面积，商业用房的营业面积，出租的房屋的可出租面积(具体有可出租的建筑面积、可出租的使用面积）其中，成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成的面积，即： 套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即： 成套房屋的建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积房地产及其描述房地产及其描述（3）外观：包括外立面风格、外观图片等4）建筑结构：是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架等)组成的体系一般分为：①钢结构，②钢筋混凝土结构，③砖混结构，④砖木结构，⑤简易结构以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构；②混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等)；③砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构)；④木结构；⑤塑料结构；⑥薄膜充气结构以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构；②框架结构；③深梁结构；④筒体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构(包括折板结构)；⑧悬索结构；⑨舱体结构。

房地产及其描述房地产及其描述（5）设施设备：包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备需要了解它们的配置情况(有或无)和性能 （6）装饰装修：包括外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等需要了解装饰装修的标准和程度，所用材料的品质及装饰装修工程质量等7）防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照8）层高或净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离 （9）空间布局：包括平面图、户型图等 （10）年龄：具体到开竣工日期，建成年月、年份、年代（11）维修情况及完损程度：地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等；地面、墙面、门窗破损等（12）其他：间接反映建筑物实物状况，设计、施工、监理单位等，临街宽度、深度等房地产及其描述房地产及其描述四、房地产权益状况描述（一）土地权益状况描述（一）土地权益状况描述（1）土地所有权（2）土地使用权（（3）土地使用管制）土地使用管制（4）目前使用情况（5）其他权利设立情况（6）其他特殊情况房地产及其描述房地产及其描述•明确是农用地、建设用地、未利用地•对房地产开发用地主要说明城市规划设计条件 ①用途或规划用地性质；②建筑高度；③建筑密度；④容积率或建筑控制规模；⑤建筑后退红线距离；⑥建筑间距；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位；⑩建筑体量、体型、色彩；⑾地面标高；⑿其他要求：环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律法规。

房地产及其描述房地产及其描述（二）建筑物权益状况描述（二）建筑物权益状况描述（1）房屋所有权（2）出租或占用情况（3）其他权利设立情况（4）其他特殊情况（5）其他房地产及其描述房地产及其描述第二章结束1、房地产、土地、建筑物、其他土地定着物的含义分、房地产、土地、建筑物、其他土地定着物的含义分别是什么？别是什么？2、如何界定一宗土地的空间范围？、如何界定一宗土地的空间范围？3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？有哪些异同？4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？味着什么？5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？与增值？何种情况下的增值属于自然增值？本章思考题房地产及其描述房地产及其描述。