论物业管理综合体制.doc

物业管理论文　　一个运行良好的物业管理体制,不仅是房地产成熟发展的标志,而且是房地产持续发展的保证物业管理作为房地产开发过程中的最后一个重要环节,已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的法码2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、信息化小区拔地而起,作为同小区的建设管理越来越不可分割的物业管理公司该如何积极应对这一市场机会?　　深圳市现有大小物业管理公司1100家,进行注册登记的就有600家经过近20年的发展,深圳物业管理不但形成了一个在城市管理中占有重要地位的新兴行业,而且在追求高档次、高标准的事业目标中不断进取,树立了一个新兴服务行业的良好形象然而面对北京、上海物业管理咄咄逼人的发展态势,深圳物业管理如何继续保持旗舰地位,如何利用社区优势拓展公司的生存空间?这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题　　一、网络化管理日渐成为物业管理的主角　　物业管理公司是小区专业管理的主体,全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作通常情况下,住宅的管理是一个劳动密集型的行业,然而它并非一般意义上的体力劳动物业管理行业发展到现在,已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。

高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业,物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理　　(一)消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程只要轻轻一点,就可以搭乘网络--这艘新世纪的诺亚方舟,获取各种服务的诱惑的确让不少人心动一项调查表明,深圳有58.6%的人拥有个人上网电脑,调查还显示,2001年家用电脑市场将再上一个台阶,14.7%的城市居民表示了强烈的购买意向带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,更进一步使网络家居为越来越多的人所接受根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线 　　千兆以太网和VODSL等宽带通信技;噩术的应用,利用现有线实现带宽达1OMb/s的双向传输,完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题,ADSL终端设备大约要2700至3000元,而VODSL只要几百元钱,用户完全可以负担得起,有条件的发展商也可以免费提供随着一个个智能化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,这必将促进全市产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业。

　　(二)智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应　　三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区,不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,同时又与每一住户日常生活息息相关如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一　　(三)日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理的良性互动　　住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端,为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能　　网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受,常可以听到身边有人建议:随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。

　　(四)网络化的进程,使物业管理完全可以与外界配套取得联系,甚至将周边配套视为资源,以补充自身配套的不足　　项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点,然而随着网络化管理的推进,管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系,甚至将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足而那些学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区、占有客户,也正是他们今后的战略目标有了系统的网络化管理手段,物业管理公司甚至可以同其它传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡,附近某医院还将为其建立医疗档案,某著名学校还将接纳其子女人学,附近某家具城将提供折扣优惠,其指定装饰公司也会推出优惠服务,和某汽车救授公司联系,为业主提供汽车救援卡等等对物业公司而言,也可以利用自身优势获取一定的中介利润　　二、物业管理网络化在小区内的实施　　(一)网络化管理,将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来　　通过网络化管理,实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

　　(二)小区物业管理的网络化,促进社区管理规范、高效运营　　在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等,相当复杂繁重网络化管理,将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础　　(三)社区网络化管理,为物业管理公司带来增值效益　　如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务,对管理公司则意味着勃勃商机除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种的增值服务,如VOD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益　　目前住宅大多已经在教育、购物飞交能、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24小时巡更下,小区住户车出车入,与外界的交流依靠着先进的网络系统,连日常费用的缴交也"出户"且"远程"了面对激烈的竞争,如何有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真.实地拥有这些服务,担当管理者角色的物业管理公司今后再不能"独善其身"了。

　　三、网络化管理在物业公司内部管理中的应用　　在对物业管理的问题上,人们经常谈论的是对社区的物业管理实际上,它还包括另一个重要层面,即对公司的内部管理网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理物业管理是规模出效益的行业,但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散,势必造成资源的浪费及管理的不便网络化物业管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值　　(一)实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理　　据深圳市住宅局公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场的管理面面积突破3000万平方米大关,成为我国物业管理一体化、市场化、规范化的"旗舰"　　发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如开发单位多、物业项目小而零散,致使点多、片大、线长远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题,将物业管理升级,利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入发挥更大的功效;物业管理公司老板还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。

　　(二)减少中间环节,有效降低成本　　网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息、公用,从而有效降低经营成本;　　(三)统一的信息平台实现了交互式管,理与个性化服务,缩短了领导与员工的距自离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化　　物业管理是一项系统的管理工作,随着市场的变化,小船的抗风险能力是有限的,大的集团公司的出现,可起到整合市场的功效,只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,即时调整策略,才有可能走自在市场竞争的前列中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当地政府行为的偏差　　一、我国物业管理的社会化程度不高　　物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。

　　1、物业管理行业发展的经济学分析　　物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）:　　作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中OA轴上的Z 点代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;OB轴上的Y 点则代表物业管理服务的总生产量W1-W2-W3这组曲线代表社会福利曲线这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各项特征，W1-W2-W3按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1〈Wi〈W3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有相同的社会福利水平。

从图A中,我们可以看出,只有在A点,即社会福利曲线W2与社会的生产可能性边界Z-Y相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大反之,处于生产可能性边界之内的B点,只能达到一个低于的W2的社会福利水平W1　　而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图1中的图B来显示这一供求状况图中Dl表示目前我国的物业管理市场需求,相应的S1则表示目前我国物业管理市场的供给曲线,D1、SI的交点C所决定的是物业管理的实际生产水平q1q2实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图A,我们可以明显看出,有效需求水平ql只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水平q尚有距离这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最大的水平q,即D2和S2相交的D点所决定的水平　　2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因　　①制度环境　　由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商品化比率低,二是传统的福利'性分房制度尚处于改革之中我国长期以来实行的福利分房体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。

虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成。