开茶楼可行性研究性告.doc

百联花园茶楼 可行性告 四川川野山珍餐饮管理有限公司 企 业 宗 旨 提供交友平台,弘扬休闲茶文化 企 业 作 风 快速反应、雷厉风行、脚踏实地、精益求精 企 业 精 神 团结务实、与时俱进 企 业 目 标 作成都最好的商务聚会.交友.休闲.茶楼 一. 项目可行性分析 1.地理位置 2.人们的文化消费习惯 二. 茶楼的市场前景 三. 茶楼的定位:商务聚会、休闲 四. 项目要求、设计 1. 要求 (1) 场地 (2) 用电量 (3) 空调 (4) 消防 (5) 其它 2.功能设计 3.施工设计 五. 项目投资分析 1 . 投资估算 2 .成本核算 3 .利润分析 4.回报 六．项目建设 七.资金筹措与合作 八.项目运营 一.项目可行性分析 (一)地理位置 川野山珍餐饮管理有限公司对百联天府周边的场所进行了综合分析、评估如下： 1. 百联天府位临二环路，边靠主干道，交通便利，地下停车可达1000多辆 2. 百联天府属大型商场和写字楼，现大楼已有的90%以上的知名商家入驻，如：大型的海龙王洗浴中心、高档的名人会所（大型KTV）、友谊百货、世纪联华大型超市、川野山珍酒楼、茗桂轩大酒楼（粤菜）、健身中心等大型餐饮娱乐品牌企业。

整个商场人气渐旺 3. 百联天府相邻有许多的大型高档社区如：锦官新城、中华园、新加坡花园、华尔兹广场等，且人均收入高，消费档次高 4. 该地段周边有新兴的餐饮消费区，如：新希望路、科华北路 茶楼位于百联天府五楼，客人可乘观光电梯直达五楼屋面是成都市最美的大型屋顶花园,其环境优雅、空气清新、阳光明媚、鸟语花香、有身临大自然之感,是人们休闲品茗的好去处 5. 南门属于成都市的经济发达区域,人均收入高、消费水平较高周边的人群大多都是有车族，生活半径在周边五公里内，而我们的项目刚好处于这个生活半径之内 6. 整个成都的商业重心正逐步向南移,势必可以产生较大的商务会吾需求 以上这些都为开大型的高档茶楼创造了有利的条件. (二)人们的文化消费习惯 1. 巴蜀饮茶习俗源于先秦，是古老巴蜀文化的重要内容之一成都特有的矮桌竹椅和茶碗、茶盖、茶船子的"三年头"茶具，形成了一种独特的茶船文化，也叫盖碗茶文化茶馆、茶肆在蜀中更是历史悠久，遍布巴蜀城乡和街巷，极富特色，或隐于闹市，或立于郊野，置身于其中，不但可以品茗养性，还可以听评书、看围鼓，充分体味巴蜀的风土人情 2. 成都人利用茶叶的历史，有文献可查的，已有三千多年。

饮茶对人体有益无害因茶 叶中含有30多种芳香物质，可以溶解脂肪，使胆固醇含量下降 3. 而成都茶馆之多堪称中国之最城乡处处有茶馆，形成人们都喜爱喝茶的一大地方特色坐茶馆是许多成都人闲暇的首选休闲方式，茶馆除了休闲之外还是社会社交的一重要场合了解行情，洽谈生意，有些茶馆增设娱乐文艺节目，打围鼓、唱清音、打金钱板等曲艺节目，看板、录像节目、打麻将、打扑克等当然最多是还是摆闲龙门阵茶楼成了成都市民不可缺少的一种生活方式. 二.茶楼的市场前景 1.百联购物中心是一个购物、餐饮、娱乐、品茗的消费摩，有近千户商家,30多家大型公司入驻川野山珍酒楼安装了一台方形的三方观看景观的直达专用电梯此酒楼是一个大型中高档健康餐饮场所，每天该酒楼客流量达到二、三百人，人气渐好，若五楼茶楼的建立，川野山珍酒楼也会给茶楼带来一定客源况且整个百联天府无茶楼，因此开茶楼会弥补百联天府购物中心的一个亮点 2.成都是个休闲的城市，成都市居民消费水平随着收入的增加，自80年代以来连续攀上了几个台阶随着消费水平的提高，他们的消费从注重量的满足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型、发展型，消费质量和消费结构都发生了明显的变化。

成都人对休闲环境的要求相对于其它城市来说要高，而项目的周边地区没有一个高中档的商务茶楼，我们项目的建立恰好可以弥补这个空缺 3.酒楼经营时常接待大型的团体婚、寿宴以及零餐,那么茶楼建立后客人就有一个更好的休闲娱乐区,可以促进酒楼经济的增加,产生互动效应,实现餐饮休闲一条龙服务,达到双赢 4.在满足本酒楼的需求的同时,还可以和茗桂轩、名人会所等公司进行互动,资源共享 5.因本茶楼的背景与聚网公司有一定关系,茶楼也可整合聚网公司的人脉资源关系.可以满足百联天府以及周边公司商务会吾、购物休闲的需求 三.茶楼的定位:商务聚会、休闲 现代社会的发展，使每一个商界人士的工作压力加大，而传统的茶馆休闲行业是商务人士光顾最多的地方人们到那里可以为了迎合新的市场需求，我们推出商务休闲型茶楼将倍受欢迎 四. 项目要求、设计 1. 要求 (1)场地 我们需要百联购物中心五楼靠近二环路, 与川野山珍酒楼观光电梯相连的位置,面积为1000平方米左右. (2)用电量 除中央空调用电外,还需电容量配置60千瓦以上. (3)空调 我们需要物业方配置中央空调. (4)消防 要求物业方消防合格,满足该项目经营. (5)其它 六通配套齐全(通水、通气、通电、通宽带、通、通光纤)、需业主方保证该项目能在此地方经营,并要求业主保证一切经营证照的顺利办理. 2. 功能设计 (1)15平方米的厨房,可做小吃、水果沙拉、现磨咖啡等. (2)中小包间11个,190平方米,可用于打麻将、洗脚保健. (3)设商务大包,带卫生间四个,共计200平方米.可商务聚会、亲盟聚会、同学会、商务谈判、商务开会. (4)公共卫生间,男女各一个,共计20平方米.女卫生间设有梳妆台. (5)50平方的商务区域,可上网、打字、复印. (6)大厅250平方米,可摆15张茶桌、酒吧式卡座10张. (7)吧台15平方米,储藏茶叶酒水、调酒、收银等功能. 3.施工设计:效果图、立面图、平面图、剖面图、空调新风系统图、水电系统图、煤气系统图、厨房排烟图等(略) 五. 项目投资分析 1 . 投资估算 :120万 1) 装修费::60万 名 称 费 用(万元) 名 称 费 用(万元) 大厅卡座 8 地 面 8 包间大小15个 13 吧 台 2 顶 面 4 新风,空调改装 10 大小厕所6个 6 小厨房 2 招牌 3 其他 3 设计费 2 2) 设备:36万 名 称 费 用(万元) 名 称 费 用(万元) 桌 椅 4 沙 发 3 杯 具 2 电 脑8台 3 茶 几 2 大电视2台、电视15台 4 自动麻将机 6 背景音乐 2 保健床、洗脚椅 2 复印机等商务设备 2 洁具 6 其他 3 3) 其他费用：21万 名 称 费 用(万元) 名 称 费 用(万元) 其他、低值易耗品 2 周转金 3 营销前期费用 2 前期房租 12 前期筹备及其他费用 2 2．成本核算 1.经营状态分析（大厅按25桌，平均50元/桌，包间按15个平均消费200元/间）. （一） 低迷状态 1、茶水包间费收入 早上9：00-----下午2：00，暂不计算 下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为30%，包间上客率为30% 大厅营业额 25×30%×50=375 包间营业额：15×30%×200=900 晚上6:00----12：00，大厅上客率为50%，包间上客率为30% 大厅营业额25×50%×50=625 包间营业额：15×50%×200=1500 凌晨00:00至6时,暂不计算 2、浴足保健收入 按每天15人计算,每人消费45元即收入为15×45=675元 日均营业额：375+900+625+1500+675=4075元 （二） 普通状态 1、茶水包间费收入 早上9：00-----下午2：00，暂不计算 下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为50，包间上客率为50% ①营业额：25×50%×50=625 ②包间营业额：15×50%×200=1500 下午6:00----晚上12点大厅上客率75%，包间上客率75% ①大厅营业额：25×75%×50=937.5 ②包间营业额：15×75%×200=2250 晚上12点----次日早上，暂不计算 2、浴足保健收入 按每天25人计算,每人消费45元即收入为25×45=1125元 日均营业额：625+1500+937.5+2250+1125=6437.5元 （三） 高峰（阳光）状态 1、茶水包间费收入 早上9：00-----下午2：00，暂不计算 下午2：00-----下午6：00，大厅上客率为70%，包间上客率为70% ①营业额：25×70%×50=875 ②包间营业额：15×70%×200=2100 下午6:00----晚上12点大厅上客率120%，包间上客率100% ①大厅营业额：25×120%×50=1500 ②包间营业额：15×100%×200=3000 晚上12点----次日早上，暂不计算 2、浴足保健收入 按每天35人计算,每人消费45元即收入为35×45=1575元 日均营业额：875+2100+1500+3000+1575=9050元 从目前的投资来看，60天装修完，正好赶上茶楼经营项目的最旺季节，再加上项目优越的地理位置和项目自身的优势互补，极易在最短的时间内直接进入高峰状态。

2.经营费用,因茶楼经营和酒楼经营均属服务性项目,茶楼的管理可与川野山珍酒楼统一管理,财务独立核算,因此人员的配置可节约. (1)员工每月工资：34400元/月 A .经理 1名 3000元/月 B .各部门领班 3名 1200元/月/名 共计: 1200元/月/人×3 名=3600元/月 C.大厅包间服务员 15名 800元/月/名 共计: 800元/月/人×15名=12000元/月 D.浴足部保健服务员6名 1200元/月/名 共计: 1200元/月/名×6=7200元/月 D.总经理、办公室主任、人事专员、保安等行政人员由酒楼人员兼任，可适当给一点补贴约：2000元/月 保管员 1名 1000元/月 收银员 1名 1200元/月 主办会计 1名 2000元/月 (2)房租：1000平方米×40.00元＝40000元/月 (3)水电气：6000元/月 (4)员工伙食和住宿:7000元/月 (5)不可预计费用:2000元/月 总计：87000元/月 3．利润分析 按照茶楼一般惯例,除营业税后毛利润可达75%. 1. 低迷状态每月利润为: 4075×30天×75% -87000=4687.5元/月 2. 普通状态每月利润为: 6437.5×30天×75% -87000=57843.75元/月 3. 高峰状态每月利润为: 9050×30天×75% -87000=116625元/月 4. 因茶楼还可以卖一些小吃、咖啡、洋酒,实际的销售额和营业额远不止以上三种情况,为保守期间暂不计算. 4．回报 综上所述：该项目总投资120万元. 该项目年营利为：低迷状态为4687.5×12=5.625万元/年 ,普通状态为57843.75×12=69.4125万元/年,高峰状态116625×12=139.95万元/年. 按照每年6个月高峰期、3个月低迷期、3个月普通期保守估计一年应净赚(4687.5×3+57843.75×3+116625×6=88.734375万元/年。