日本房产发展史.doc

首先我简单介绍一下日本至今为止的经济发展轨迹，以及三井不动产的发展历程首先我们来看一下上世纪50年代到70年代的情况，日本从20世纪50年代中期开始实现了经济快速 发展，当时日本以经济现代化为H标当时的日本与现在的中国是一样的，每年实现了两位数的经济增长, 我们公司自1941年创立以来，以管理和租赁位于东京几处房产为主业，我们之后开始天还造地工程，这是 位于东京东部的千叶县日本当时严重缺少用于海外贸易的临港工业用地，我们想日本经济发展离不开优 质的用地，我们向这全新的领域发起了挑战当时日本也缺少一些宽广舒适的写字楼，为了解决这一问题 我们公司建造了日本最早的摩天大楼，也就是36层的霞光大厦日本多发地震，所以当时人们一致认为在 日本建造摩天大厦是天方夜谭,是不能实现的,我们打破了日本这种陈I日的观念，说服了政府，于1968年 建成霞关大厦随后成为先驭项目，至今已经过去40年，仍旧是日本最高租金的写字楼之一接下来我们看一下70年代，进入70年代，日本进入了经济稳定增长阶段，人口不断涌入城市，城市 化比例达到了 50%,由于生活水平提高，人们对高质量住宅的需求也逐渐加大，提高例质住宅的供给成为 当时的一大课题，当时在日本舒适度非常低的兔小屋，也就是我们所说的离苣，也受到了国内外的批评。

此前的住宅是以政府供应为主，目的主要在于人们对于舒适上的要求，为了迎合人们对高水平住宅的需求, 我们公司开始多元化发展，进军住宅产业我们在郊外大规模开发的绿弛充沛的新城，以及高层公寓，我 们力求向人们提供更多的高品质住宅我们公司在商品房开发方面已经有近40年的经软，被供认是高品质 供应商，也享有业界第一的美誉同时为了满足二手房买卖需求，我们也成立了专门从事中介活动的三井 不动产销售公司同时为了更专业有效的满足独栋房的需求，我们也成立了专业的独栋房公司，三井独栋 房公司接下来我们看一下80年代，进入80年代以后，制造业倾向于扩大出口，这促进了 I I本的贸易顺差， 但是同时引发了日本与欧美各国间的贸易摩擦这一时期我们公司在其他公司之前，将街区规划这一概念 引入了房地产开发项目，我们开始从事集高层建筑，商业设施绿地和公园于一体的综合性开发具有代表 性的个案是图片右上方的项目，这个项目距离东京两公里的市中心地块，土地面积是14公顷，在这里我们 建造了可以容纳4000户的住宅和写字楼，为当地的社区提供了广阔的绿地和亲水空间同时我们又预见到 汽车普及的时代即将到来，我们在郊外建造了大型购物中心，这个至今已经有30年的历史，在这30年我 们也积累了丰富经验，使之我们保持业界领先的地位。

另外我们还接手建立了东京迪斯尼乐园，人们当时认为这个项目很难成功，但是现在受到亚洲许多国 家人们的喜爱先于其他公司我们率先建设了日本首个欧美型设施，为已经开始感受到富裕的人们提供新 的事物，创造了新的价值到现在我介绍了上世纪80年代为止的情况，日本经济和房地产行业还有我们公司的发展都是十分顺利 的，我们接下来看一下90年代，这时候发生了房地产经济的破灭，这种情况下我们公司如何应对的呢？ 80 年代后由于金融政策的放缓，社会上产生了大量的流动资金，资金大量融入股市和房地产行业，也就是产 生了所谓的泡沫为了解决这一问题政府自1990年转变政策，抽紧银根，限制房地产融资，提高房地产税, 这导致了日本的股市和房地产市场的崩盘从图表中可以看到股价和低价进入90年代以后下跌，这就是I I 本泡沫经济破灭，这种下跌的趋势一直持续到2005年在日本人们一直认为地价绝对会上涨的，这种土地神话破灭之后，这种以土地为担保的公司和银行受 害首当其冲我们公司的业绩在1990年以后逐渐低迷，甚至出现了赤字的情况，面临创业以来的最严峻的 危机，很多房地产公司相继倒闭，我们也不必不进行重组，我们再次认识到持有房地产风险。

身处重组风 暴之中，我们也开始面向未来做了一系列的准备首先日本有巨额的个人资产，在股市低迷，低利率的情 况下，个人资产要找到合理的投资渠道，我们势必把这些资金引入不动产市场，这是我们面临的一大课题其次，从前只要持有土地就有收益，今后土地的价值我们认为是从如何利用来决定的，土地如何利用 呢？我们集团的170家企业经过多年努力,在房地产开发、租赁和运营管理方面积累了一些经验，这些经 验对我们有很大的帮助根据以上两点想法，我们建立起了新的经营模式，通过不动产证券化，将这和资 金直接挂钩，我们把此计划称之为不动产和金融向融合的计划，从下一页开始具体介绍这些内容图片是泡沫经济破灭前房地产金融模型，一般的企业以房地产为担保向银行借了很多钱，经济泡沫破 灭之后地价下跌，银行认为以不动产，房地产做抵押的公司放贷风险过高，银行也开始减少放贷额银行 不向房地产和及持有房地产的贷款放贷,另一方面个人手里有大量的闲置资金所以我们想到的是不惊动 银行，而是将个人资产代入到房地产市场，就是将不动产证券化，以不动产投资信托的形式来操作写字 楼这种大型地产交易金额巨大，对于个人来讲直接投资的成本是巨大的证券化实现了之下几点，山于依 托证券的形式，证券在交易所上市之后流动性和可兑换性都大大提高。

当时日本是零利率，而这种证券的 报率在4-7%,因此个人资产也找到了新的投资渠道，这样一来包括个人资金的大量资金混入了房地产市 场，房地产市场出现了同暖现象证券化以后房地产的意义己经不在于保值，而是要提高收益，获得报酬同时房地产的证券化也面临着凡个问题，首先是制定法律，其次是税制改革，还有交易所上市为了 解决以上的困难，我们这一民营企业四处奔走，在行业内部统一认识，与证券行业进行若干协调，向政府 提出了种种呼吁经过努力2009年9月房地产投资信托市场在东京证券交易所上市，我们公司也成为在日 本上市的第一个建筑基金投资法人这个图标显示了上市的房地产投资信托和未上市私募基金的资金变化 情况，从2008年雷曼危机以来发展出现了停滞，但是即便如此目前的规模已经超过1兆6千万人民币，这 个资金己经翻了很多番了私募基金虽然未在政府设立的证券交易所上市，但是基本机制和房地产投资信 托是…样的，可以说私募基金是面向保险公司以及养老基金等专业的投资机构可以说房地产投资市场的 创建是在捕捉到经济结构变化以后，创造新价值的举措，也是让房地产行业找到出路的划时代的举措之后我们又继续挑战房地产行业的新价值，取得了一些成绩，接下来我们讲到的是东京中城的建设项 目。

东京中城项目开始于2001年9月，当时IT行业不是很景气，股市也低迷，当时9. 11事件对东京也产 生很大的影响我们公司一直以来的目标就是通过城市再造创造不动产的价值，并且我们一直希望将日本 建设成为世界上最有魅力的国家，因此我们公司决定参加这一项目目标地块是位于日本中心地块六本木 原防卫厅旧址，我们准备将这一块土地建设成新的街区，我们用五年半的时间完成大规模的开发，这在日 本的开始史上也是不曾有过的东京中城是山我公司和投资者共同投资的，是一项新街区，投资额是320亿人民币，总占地面积56万 平方米，这山六栋建筑物组成，目前有员工3000多名，每年要接受来自全世界的很多访客每年来到这里 的访客大约有3000万人，这也超过了东京迪斯尼乐园的访客，这里面凝聚了我们公司的一些创造和成果， 我今天重点介绍一下我们引以为豪的成果实际上东京中城整体开发建设是由我们公司负责推进的，但是在开发过程当中我们公司所占份额只有 50%,其余的50%是保险公司和投资机构，他们实施开发前，就是利润产生前就投资了我们，也说明了对我 们公司的信赖接下来我说一下开发理念，在城市总体开发布局上，我们注重与世界其他城市的竞争性和 差异化，希望向世界展现日本的魅力和价值观，我们提出了日本价值这个概念。

开发理念的具体内容之一 是多样性，这一部分目标通过环保工作来实现，也就是我们所说的绿色基础上的多样性从这一理念出发 我们巧下功夫，从写字楼、酒店，商业设施和多功能于一身，吸收全世界人才来这里交流、学习，使这些 功能在城市内实现了有机统一现在也有典型的日本跨国企业，还有雅虎日本法人入驻这里，这里面实现了国际标准化操作此外我 们还与美国的顶级医疗机构合作，为住户提供便利的医疗服务为了保持高水平的城市功能，我们通过专 门的管理公司对城市实现一体化管理，项H的竣工并不意味着结束，之后进一步提升价值是非常重要的, 这一理念获得了之后很多人的支持环保型城市的建设环保不仅是削减二藐化碳排放，确保放心、安全、舒适的居住环境，建设优美的 景观和城市，减少废弃物等方面的工作也是同等函要的首先说一下节能减排，我们认为节能减排不应该 是紧紧依靠引进新装置和新设备，而是应该从建筑物的策划阶段升始考虑的一个问题从建筑物策划阶段 就应该开始如何有效的利用能源，如何创造舒适的环境中城40%的面积是升放式绿地，这不仅能缓解酷 暑,达到降温30摄氏度左右的效果,也是城市中心非常珍贵的绿色空间，餐馆、商业设施消耗大量的能源, 我们尽量让写字楼摄取阳光，对雨水进行循环利用，我们没有引进新的技术，而是在设计阶段在建筑商下 功夫。

在规划阶段考虑到环保因素，可以说是对开发商本领的表现，也是开发商发挥作用的环节在中城我们也引进了中央冷暖器，水需热系统等高效热源系统，以平均昼夜耗电量，以及采用太阳能 发电技术有效的利用能源节能减排离不开工作和居住在中城人们的配合，一个城市不管设计和建设怎样 讲究环保，如果没有取得人们的认同也是不会获得效果的，这一点非常重要，在中城通过上述措施其节能 效果比传统大楼提高了 30血除环保与我们还进行了各种务样独特的实践，其一就是城区管理，在建筑物 竣工以后开展了一系列活动，比如说举办各种各样的季节性活动，我们捕捉季节的特征发布信息，开展宣 传，此外还有与周边地区的人们一起参与区域清扫活动，而且我们也开展一些防止打击犯罪的活动，通过 这样的活动提高城市的整体价值不仅是简单的楼盘建筑，我们也参与到竣工后的管理，为楼盘做深层次 的推广，在中城之外的很多项目当中，我们也采取了这种方式中城的优化措施有助于提高周边地区的价值，中城不仅成为六本木的地标，还美化了周边的社区，我 公司复杂开发的国力新美术馆，以及六本木新城共同宣传，举办活动，这在更大范围内带动了周边热点项 目的开发正如我开始所说中城建设已经不仅是一个单个的楼盘项目，这促进了整个地区和城市的发展， 为这个地区增添了活力，从这一点来说，它也完成了房地产行业的公益使命。

综上我想对之前我讲过的内容做一个简单的总结，在日本经济不断变化的过程当中，我们也不忘挑战 精神，创造出了新的商务模式和房地产的新价值我们认为比较重要的两点，一个是站在客户的角度思考, 另一个就是公益使命感上世纪50-60年代我们参与了填海造地工程，为日本建设做出了贡献，敏锐捕捉 到70年代人口项城市集中，以及住宅需求的同时，我们开发了住宅，80年代我们进行了工厂改造90年 代我们建立了房地产和金融相结合的新型金融模式，2000年以来创建房地产投资市场，建立面向投资者的 新型经营模式，开发东京中城再生项目，无论在哪个时代我们工作都是在创造新价值的精神下完成的，东 京中城再生项目也是围绕国家摆脱90年代混乱时期为民间企业注入活力推出的宽松政策而进行的，这些项 目也表明我们在预测社会经济大趋势的同时，不仅要满足客户的具体需求，还要理解和抓住客户的潜在需 求，这是非常具有挑战性的综上三井不动产以管理租赁为主的公司，转型为综合性的房地产公司最后我们希望可以将日本经济 大潮中的经验带入中国，推动中国事业的发展我们公司在中国的事业刚刚起步，我们将会放远眼光，不 计短期利益，努力推进各项事业的发展并且我们希望通过自己的努力，可以为中国的经济社会发展贡献 微薄的力量，今后也请大家多多的指教、关照。

短期内我们或许与到场有业务上往来，我们也十分期待与 各位的合作，我。