5A写字楼物业管理建议.doc

5A 写字楼物业管理建议项目特点：本项目是 5A 级智能化写字楼，其智能化包括了办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化等，在中央空调、新风系统、弱电系统、给排水系统、电梯、车库等方面的设施设备也是相当复杂和重要的入住客户对健康安全的办公环境要求也会很高，这涉及到包括网络安全、资讯安全、员工身心健康在内的诸多方面高绿化率的生态办公场所，自然休闲的办公环境，能够更好地减缓办公者的工作压力，优质客户对此也相当看重新金桥物业设施管理特点：1 设施运行：l 本写字楼拥有复杂而重要的设施设备系统，运行稍有不慎就会直接导致租户的投诉，直接影响租金收益5A 级写字楼需要对所有运行计划、执行状况和各系统操作数据的即时跟踪l 新金桥公司在楼宇现代化管理上狠下功夫，建立了一套先进的设施运行管理体系和信息化平台l 新金桥公司能够为大楼设施运行提供完善的信息支持，随时可以查看各方面的运行情况，同时能够直接反映客户对服务的各种指标信息，大大地提高了租户的满意度2 设施维护：l 本项目投入了巨资购置世界知名品牌的设备设施，如果不能进行良好的定期的维护管理，设备设施就会使用寿命期间经常出现设备宕机的风险。

优质的维护管理需要大量的基础数据，包括设备的参数信息、历史运行情况记录、历史维修和维护记录、异常情况记录、成本和人工消耗、运行效率和寿命评估等l 新金桥公司的信息系统拥有一流的预防性维护和日常维护等功能，确保关键设备全生命周期的管理，同时利用积累的历史数据和经验提出最优化的经济运行模式l 新金桥公司能够随时以图形化形式展现和管理全年的设施维护计划，一目了然l 系统能够分析设施维护的数据，实现预防性维护从而降低或消除设备宕机的风险，大幅度提升大楼设施的实际使用寿命3 能源管理：l 能耗是楼宇运营维护最大的成本之一在保证室内满意照度和温度的同时，进行持续的降低能耗，就需要借助运维管理的知识体系和信息化系统，实现可持续发展的计划l 新金桥公司得到专业的设施管理顾问公司的支持并拥有全球领先的物业设施管理平台，能够确保大楼有效的能源管理l 利用信息系统的大量丰富的基础数据，新金桥公司通过合理的调整运行模式和“非改造”式能源管理方案，能够在能源管理方面为客户带来直接的成本降低和价值的最大化，使整个项目在有限的投入下获得更高的持久的收益4 报表管理：l 业主外包物业管理，如果没有报表，就很难及时掌握物业运维的情况，也不能达到对物业公司及时和有效的监督和管理。

业主对物业公司的信任，很大程度依赖于及时获得准确的运维信息l 新金桥公司建立的网络电子化报表体系，使业主能通过提供的系统窗口，随时随地以丰富的图形报表形式获得设备运行的状况，维护计划的执行以及客户的满意度等信息l 系统还可以直接对重要租户开放，让其及时了解自己提出的服务需求完成或执行的即时情况和信息l 新金桥的电子化报表体系能够让业主了解到设施运维的所有细节，透明化的物业管理过程，及时而准确的信息基于这些报表和数据，业主可以建立一套绩效衡量基准（SLA 和 KPI），用于长期有效的监督管理物业公司的工作，保障大厦各系统的正常运作5A 写字楼物业管理要点l 5A 级智能化写字楼的定义：➢ 办公智能化（Office Automation System）➢ 楼宇自动化，即 BA 系统（Building Automation System，或称为建筑自动化） ➢ 通讯传输智能化（Communication Automation System）➢ 消防智能化 ➢ 安保智能化等l BA 系统的基本资料：➢l 物业设施服务总体概念➢ 物业设施的基本对象：u 硬件：建筑物及其附属设施，所有设备和装置，硬件资产等u 空间：房间和空间，交通流线，运输物流等u 服务：利用设施和空间为住户提供的支持性服务 ➢ 物业设施服务的基本工作内容：u 设施运行：u 设施维护：。