房地产广告营销企划法律风险排查指引.docx

营销企划广告法律风险排查指引一、 目的：根据相关法律法规，为确保绿地香港各项目对外发布的广告合法、合规，特制定本广告风险排查指引二、 适用对象：绿地香港/项目公司以自身名义以及第三方受绿地香港/项目公司委托对外发布的一切具有推介目的的户外/室内/互联网广告，包括但不限于海报、彩页、广告链接、电子邮件、软文、视频、公众号文章、朋友圈文章及广告等三、 适用说明：1、 各类广告在起草、发布、审核等环节，均应当按照本指引进行风险审核，对已发布、仍未收回、删除的广告，应当按照本指引作相应调整，确保当前的广告合规2、 本指引自发布之日起实施四、 营销广告法律风险排查表营销广告法律风险排查表说明：加粗加下划线的部分，为重点关注内容序号具体事项是否存在违反情况调整结果1. 广告发布原则1.1真实、合法、诚实信用广告内容及发布程序合法广告所传达信息真实，任何明确具体的描述均应有事实依据，不应对自身无法控制的事项作出承诺，不应含有虚假的内容，不应过分夸大，有意误导受众2. 禁止行为2.1无预售证禁止发布广告无预证广告需经公司内部决策批准，才可对外发布原则上无预售证项目禁止发布广告2.2禁止用语(1) 国家级、最高级、世界级、百万级、甲级、超甲级、最佳、第一等表示排名、过分夸张或没有依据的用语；(2) 描述性词汇：顶级（顶尖/尖端）、顶级享受、高级、极品、极佳（绝佳/绝对）、终极、极致、致极、极具、完美、绝佳（极佳）、至、至尊、至臻、臻品、臻致、臻席、压轴、问鼎、空前、绝后、绝版、无双、非此莫属、巅峰、前所未有、无人能及、顶级、鼎级、鼎冠、定鼎、完美、翘楚之作、不可再生、不可复制、绝无仅有、寸土寸金、淋漓尽致、无与伦比、唯一、卓越、卓著；(3) 独家：独家、独创、独据、开发者、缔造者、创始者、发明者(4) 领：世界领先、（遥遥）领先、领导者、领袖、引领、创领、领航、耀领(5) 歧视性词语：贵族、高贵、隐贵、上流、层峰、富人区、名门、XX阶层、XX阶级(6) 品牌：大牌、金牌、名牌、王牌、领先上市、巨星、著名、掌门人、至尊、冠军、王、之王、王者楼王、墅王、皇家(7) 涉嫌诱导消费者：售罄、售空、再不抢就没了、史上最低价、不会再便宜、没有他就xx、错过不再/错过即无（错过就没机会了）、未曾有过的、万人疯抢、全民疯抢/抢购、免费领、免费住、0首付、（免首付）、零距离、“价格你来定”(8) 无法证明具体地理位置用词：CBD坐标、CBD核心、城市核心地段、你在城心、我在你心、中央、中心、重心、中枢、重点、腹地、地标、城市中央、凌驾于世界之上(9) 教育类用词：学校名称、升学、教育护航、九年制教育、一站式教育、入住学区房、优先入学、12年教育无忧、全程无忧、让孩子赢在起跑线上(10) 送面积/房间/阳台、高拓等暗示改建和偷面积的用语。

2.3承诺升值、投资回报、办理户口、就业、升学，或对其他无法控制的事宜作出承诺，比如“XX道路开通在即”2.4有悖社会良好风尚及公共秩序的内容，包括风水、占卜、封建迷信、淫秽、色情、赌博、恐怖、暴力、民族、种族、宗教、性别歧视等2.5广告表现项目位置，应以道路的实际距离表示，不能以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置不得使用：直达家门口、地铁上盖、咫尺地铁站、万亩公园、几大商场环绕、万达在旁、机场辐射区、超市、商场、学校、医院等名称、X条地铁、X条公交（经查证属实）、地铁旁（需1公里范围内）2.6融资、变相融资雷区：一些商业项目营销时提及的购房后返租金等）2.7诋毁、贬低其他生产经营者的商品或者服务等不正当竞争用语（包括与竞争对手进行不当的对比）2.8使用虚构、伪造或者无法验证、非权威或来源不明的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的使用真实的上述数据、排名的，应当准确注明出处或评选机构、时间2.9广告中避免涉及国家机关及其工作人员，不得使用其形象及名义例外情况：对含有国家机关或政府工作人员信息的新闻报道、图片和证书，可以在销售接待现场展示，但应当注明新闻报道的出处。

2.10禁止用图其他开发商的项目形象、环境使用其他项目的效果图或者模型照片，应当在广告中注明2.11来源不明的图片，包括自行在网络下载的图片2.12合作广告公司以外的第三方提供的图片，如设计单位回访时拍摄的建筑物图片，但第三方书面同意的除外2.13未取得权利人书面授权，使用其肖像、个人隐私、图片、书法、音乐、字体（如方正字体）、专利、商标、经典形象等2.14中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽、报纸报头及版面2.15禁止使用的推广方式禁止采用新闻报道形式发布广告2.16不得以欺骗方式诱使用户点击互联网广告内容，不得采用可能带有欺骗性、误导性、诱导性的表述，避免出现“标题党”、文不对题的情况2.17未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告，也不得以电子信息方式向其发送广告2.18不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料、练习册、文具、教具、校服、校车等发布或者变相发布广告3. 广告必备信息3.1主体信息预售、销售广告，应当载明以下事项：(1)开发企业名称；(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(3)预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项3.2“广告”标注电子广告：所有广告均应在文章置顶位置，以及图片、视频上标注“广告”字样；广告图片为多页的，所有页面均需标注；广告视频在播放的全过程均应显示“广告”标注例外情况：第三方使用非万科注册账号在第三方平台上发布的介绍性的文章(比如介绍楼市、描述销售体验的文章)，可以不标注“广告”字样3.3提示语所有广告应当增加显著提示语：“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同约定为准涉及举办活动的，应注明“本活动解释权归××所有”3.4项目名称项目名称应当使用有关部门批准的地名需要使用推广名称的，必须提示该项目的核准地名3.5面积所有涉及面积的广告，均应注明建筑面积或者套内建筑面积3.6规划/在建设施规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件均应注明“规划/建设中，具体开通/开放时间以……为准”以及“以上信息来源于××”3.7非实景图在广告中使用非实景图片（用建筑设计效果图或者模型照片），应注明“效果图”、“模型图”3.8价格广告中表现价格的，应当是实际的销售价格，并且明示价格的有效期限不得违反国家有关价格管理的规定3.9引用广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。

引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示3.10价格评估涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处3.11贷款广告中涉及贷款年限和额度的，应当注明“××银行提供最高×成×年按揭”3.12物业管理涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明3.13专利涉及专利权的，必须标明专利号和专利类型禁止用未授权的专利申请和已终止无效的专利进行广告宣传4. 其他注意事项4.1一键关闭在互联网页面以弹出等形式发布的广告，应当显著标明关闭标志，确保一键关闭4.2付费搜索付费搜索广告应当与自然搜索结果明显区分4.3地图广告中使用全国地图时，对国界、省界、台湾、南海诸岛等敏感因素应特别谨慎4.4有奖销售抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不能超过人民币伍仟元4.5广告代言人聘请广告代言人的，需保证代言人已经实际使用过的商品或者接受过相关服务；不得聘请不满十周岁的未成年人作为产品或者服务的广告代言人，但不满十周岁的未成年人可出现在广告的背景表演中对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满三年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。

在聘请相关广告代言人时，需其书面承诺未受上述处罚五、 违反广告法规定的将依法予以处罚， 没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款如果新广告法有规定的，按新广告法处罚，最高可罚100万，构成犯罪的，依法追究刑事责任附件：房地产广告发布相关法律法规绿地香港总部营销管理部2016年10月14日星期五。