河北白沟·国际轻纺城综合调研报告（42页）.doc

白沟·国际轻纺城—— 城市 行市 地块综合调研报告二○一○年 一月目 录一、 白沟宏观商业现状l 白沟宏观商业现状及未来发展规划l 白沟各专业市场销售、租赁、经营状况调研l 白沟商业综合分析二、 白沟轻纺市场综合调研l 轻纺行业在白沟宏观调研l 轻纺行业各商户综合调研l 原国际轻纺城项目存在问题调研三、 原国际轻纺城地块开发调研l 白沟土地成本调研l 白沟拆迁成本调研l 白沟现行招商引资优惠政策调研四、 结论和结语第一部分 白沟宏观商业现状白沟·白洋淀温泉城白沟，地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇，京开公路、京广公路、京深高速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过历史上的白沟曾是中国北方著名的水陆码头，以"燕南大都会"之美誉驰名遐迩今日白沟，已由原来的"小市场"变成了"大商城"市场有固定门店1万多家，经营摊位3万多个，日上市商品15万多种，日客流量达30万人次2005年，市场成交额完成171亿元，位列全国百强市场第6位。

几年来，白沟先后被国家发改委等11部委确定为"全国小城镇发展改革试点镇"，被国家建设部命名为"全国小城镇建设示范镇"，被联合国开发计划署命名为"中国可持续发展小城镇试点"，被国务院评为"全国民族团结进步模范集体"，被中央文明委命名为"全国创建文明村镇工作先进镇" 白沟辖33个村街，总面积54.5平方公里，镇区面积16平方公里，人口10万多人2005年，全镇财政收入完成10072万元，农民人均纯收入达6970元白沟镇党委、政府通过近四年的大胆实践和艰苦奋斗，白沟已经产生了前所未有的变化，实现了由市场到商场，由商场到工厂的两次跨越，延伸了产业链，培育了产业集群，完成了白沟由商贸城到工业城，再到中心城的两次大的转变汇聚了箱包、服装、五金、皮革、针织、小商品、鞋帽、灯饰、机电、建材等十大行业，进一步拉动了箱包主导产业的发展，实现了产业集群的集聚白沟经过20多年的探索与发展，创造出了"小商品、大市场"；"小企业、大产业"；"小资本、大集聚"；"小投资、大建设"；"小政府、大社会"；"小城镇、大作为"的社会经济发展格局，白沟所形成的先市场，后商场，再工厂，再前店后厂的经济发展新模式，向全社会展示了"新白沟"的无限生机与活力。

一、白沟宏观商业现状及未来发展规划白沟自2003年整改商业开始至今形成了“商业化多元突破” 以2003年9月26日服装城的运营为起始，白沟商业化重点实施了划行归市、品牌经营、规摸带动、五统一模式、货真价低、市场多元化、总部经济、会展经济“八大方略”l 划行归市使商业经营场所由分散到聚集，经营环境由陈旧到时尚，经营理念由传统到创新，经营方式由混乱到规范，服务行为由随意到科学以规模市场的专业化细分赢得竞争力和活力 l 品牌经营以商城、物流、城市、区域品牌的综合策划与经营，推行品牌准入，倡导品牌引进，鼓励品牌在发展中聚集，在聚集中竞争，在竞争中优化l 规摸带动规模就是实力白沟以“十城一中心”为标志，用单体规模建设、整体规模带动、集群规模效应，实现了“南义乌、北白沟”的大商贸集群竞争 l “五统一”模式统一规划，统一管理，统一收费，统一协调，统一服务使白沟的开放环境、投资环境、经营环境得到优化 l 货真价低真”在于无假冒伪劣；“低”在于以社会、行政、生产、交易的低成本综合优势，形成白沟商品“同等质量价格最低，同等价格质量最好”的差异化竞争优势 l 市场多元化按照生活消费“长尾理论”的科学定位，兴建“十大商城”。

以打造满足不同消费群体、不同地区购物、不同层次商家挑选的“逛白沟一城，了所有心愿”的中国商贸名城 l 总部经济以“中国箱包之都”为特色产业优势，大力发展以品牌特许加盟、区域总代理为特征的中国总部经济、世界总部经济l 会展经济一是走出去，参加各种国内外专业展会，开拓视野，转变思维，跟进世界时尚二是引进来，通过箱包服装节、旅游文化节、白沟国际商品交易会等大型活动搭建白沟会展经济平台，引领中国时尚通过将近6年的商业整改，使白沟市场实现了人流、物流、资金流、信息流、品牌流、人才流“六大聚集”，商业发生了脱胎换骨的“四大转变”一是实现了从规模小、档次低、功能少向规模大、档次高、功能全的转变自2003年至2009年，白沟箱包交易城、服装城、小商品城、国际箱包城、五金皮革城、服饰辅料城、五金机电灯饰建材城、精品鞋帽城、电子商贸大厦、汽配汽贸城等十大商城的启动运营，一举打破了白沟商业“一路一街一市一厅”的市场旧有格局，使近20年未升级的二代白芙蓉小商品市场、近10年未升级的二代半箱包大厅一步跃升至五代现代化商城，更使白沟的市场结构由一元支撑实现了多元并举尤其在十大商城建设的同时,白沟又及时启动了第二轮市场大开发工程。

目前,堪称“白沟地标”——超百米高的银领国际箱包大厦、白沟新世界娱乐城已启动，15万平方米的国际箱包城扩建已完成并投入运营，45万平方米的国际商贸城全部接纳义乌商家，6万平方米的世纪金鼎购物中心将引入北京燕莎与奥特莱斯高端折扣购物…… 随着第二轮市场大项目全部投入运营，白沟市场总面积将达到500万平方米，白沟商业将真正进入到品牌经营的时代 二是实现了从无品牌、小品牌、品种少向多品牌、大品牌、品种全的转变白沟商业已由2002年的箱包、小商品为主发展成现在拥有箱包、服装、鞋帽、小商品、五金、机电、灯饰、建材、电子、汽配、汽贸等十几个行业的大型综合商贸集群，日上市商品超过100个大类，150多万个品种经营环境的升级不但改变了白沟商品仿冒、低劣的市场形象，更吸引了国内外7000多个知名品牌入驻白沟，进而形成了“万家品牌耀商城，百川汇海富白沟”的繁荣景象三是实现了从批发市场的逐年萎缩向以加盟代理、“总部经济”为特征的区域经济中心的转变从“沿街成市”到“进城经营”，市场硬件的升级激发了白沟商业理念、思维与模式的转变，商城内多数经营者都已成为品牌区域代理，如万里马皮具是“万里马”华北地区总代理；春丽皮具是“梦特娇”北京、河北两地总代理。

白沟“玉兔”皮具更以白沟为总部在全国设立了30个省级品牌连锁旗舰店四是实现了由国内贸易为主向开拓国内、国际贸易两条腿走路的转变白沟在布局国内，开办绥芬河、汉中、洛阳、雅宝路等分市场后，积极实施“国际化”战略，研究贸易规则、梳理贸易流程，完善贸易环节，引导企业申请自营进出口权并主动涉足国际市场目前白沟已有37家企业具有自营进出口权，150多家企业在130多个国家和地区建立了办事处或分公司，白沟箱包的出口量已占总销量的近50 %1、白沟宏观商业现状纵观白沟商业现状，现已形成多个成熟专业商贸城立足白沟，多个后起专属行业商贸城崛起的现状2007年白沟市场交易达到207亿元， 2008年递增到268亿元，照此迅猛的商业发展势头，预计到2010年白沟商业流通将超过300亿元大关此次调研我们也就白沟主要的商贸城进行走访和摸查：白沟箱包交易城、白沟服装城、白沟国际箱包城、白沟小商品城、白沟五金皮革城、白沟五金机电灯饰建材城、白沟服饰辅料城、白沟食品饮品药品保健品城、白沟汽配汽贸城、白沟电子商贸城、白沟精品鞋帽城、白沟北方国际商贸城等l 白沟箱包交易城【白沟箱包交易城】自1993年5月1日始建，至1994年5月8日建成并投入营业。

2004年，按照"十一城"的总体规划下大力度对箱包交易城进行了升级改造改造前的箱包交易城作为一个二代半市场，相对于当时白沟普遍存在的地摊市场而言，市场档次有了较大的提升，当时箱包交易城分上下两层，建筑面积1.6万平方米，有精品屋300多个，经营商品15大类，300多个品牌，2000多个花色品种，箱包交易城改造前日客流量仅5万人，年成交额40亿元 改造后的箱包交易城主体为钢架结构，在两层的基础上建设三层，总建筑面积增加了1.2倍，达到了3.4万平方米，商品品牌从400多个增加到1100多个，商户从400多家增加到1000多家，增设了中央空调、电视监控、喷淋式消防、电梯等现代化设施，并对建筑物外立面进行了现代化改造装修总结】箱包交易城是白沟最传统的箱包类交易市场，从最早是地摊型沿街叫卖到1993年建市场、2004年升级为商城后，又于2009年上半年进行外立面整体翻新改建目前商城一层、二层经营本地自产箱包，主要以零售为主，兼顾批发，经营状况良好；三层打造本地最高档的品牌箱包展示区，已有多个国际国内知名品牌入驻，整体经营情况尚可，已经在当地初步树立起专营中高档品牌箱包的形象，是白沟箱包向外界展示的窗口。

l 白沟服装城【河北白沟服饰广场】于2001年9月开工建设，是一个以经营中高档服饰为主的现代化大型服装零售市场，是继白沟成为全国箱包生产和销售基地之后又一精心打造的支柱产业摇篮市场辐射京、津、保及东北、华北、西北地区白沟服饰广场服饰广场是以经营各类中高档品牌服装区域代理和加盟店为主的现代化大型专业市场建筑面积5.2万平米，总投资1.5亿元，共三层，有近千个商位，一二层以出租精品屋的方式运营，于2003年9月26日正式开业，有精品屋1000多间，主营服装，以出租精品屋的方式运营服饰广场三层于2007年9月26日重新规划装修，是白沟第一家通透敞开式商场，采取业界流行的管理模式，统一形象、统一装修、统一培训、统一收银总结】白沟服装广场分为A、B、C、D四个区，每个区经营的产品和经营方式不同A区为服饰广场商城，是整个服饰区的龙头，以零售为主，是当地民众购买服装的主要消费场所商城分三层，一层和二层为中低档的服装，主要面向当地中低收入的消费者；三层为服饰精品展示交易区，是中高档品牌服装的集散地，面向当地中高收入者，是高端人群在白沟购买服饰类商品的首选之地因为有政府的划行规市政策的保护，加上又是经营老百姓的日常必需消费品，一、二层市场繁荣，三层初具规模，商城的整体经营良好。

B区是类似商业街的形式，三层商住楼，共四排，中间形成几条街道，凌乱分布着一些经营低档服装的商家，也有一些摆地摊卖服装的B区是整个广场最萧条、最凌乱的市场 C区和D区是针织类市场，分别是袜品市场和床上用品市场，建筑形式为街铺加大棚因为不是白沟的主导产业，几乎没有任何政府方面的扶持，完全处于一种自生自灭、自然发展的状态借助白沟先天的区位和交通优势，形成了小规模的区域性市场，经营手段和方式也较为落后白沟的针织品市场硬件设施落后，经营产品档次较低，主要面向周边百公里以内乡镇等农村市场随着市场环境和产品档次的难以提升，针织品市场竞争激烈，市场不断萎缩，经营商户们的收益日益减少，整个市场处于不断萧条的状态中白沟服饰广场汇聚了众多的服装品牌区域代理商、加盟商和品牌连锁等商业精英，陆续涌入了国际、国内知名品牌1300多个，男装有法国沙田、迪克牛仔、苹果牛仔、雅戈尔、鄂尔多斯、格仑堡、富贵鸟、报喜鸟、梦特娇、金利来、蓝威龙、蓝古威、九牧王、威鹿、啄木鸟、柏堡龙、西尼亚、度文、 爱都、金豪雀、三利、罗萨、登赢、与狼共舞、杉杉、利郎、马莱特、波司登、圣大保罗、恒源祥、劲霸、七匹狼、虎都品牌等；女装有艾米拉、艾斯菲尔、朗文斯汀、EA.。