商业综合沛财务核算模式及税费的思考.docx

    商业综合沛财务核算模式及税费的思考    Summary：社会在进步，时代在发展，经济在腾飞，伴随着经济的高速发展，传统的百货经营模式已经无法满足大众日益多样的消费需求，正是在如此形式下，商业综合体如雨后春笋般应运而生对于传统的百货，早已形成一套完善的财务核算体系那么，新生的商业综合体采用什么核算模式呢？本文是站在商业综合体运营方的角度来分析问题先从商业综合体的概念入手，进而介绍目前的商业综合体有哪几种核算模式，并针对不同核算模式对税费的影响做了简单的分析，最后提出了自己的一点建议Key：商业综合体;委托经营模式;自营模式改革开放后，我国经济开始逐步复苏，各行各业都进人了正常的发展轨道进人21世纪后，各产业更是有如神助，蓬勃发展同时，伴随着各产业的高速发展，新生事物也层出不穷，特别是房地产行业的火箭速度，也带动了其他产业的不同发展，正是在这样的背景下，商业综合体顺势而生那么，什么是商业综合体，商业综合体的财务核算模式有哪些，不同的财务核算模式有什么特点，下面将一一介绍一、商业综合体简介商业综合体，是一种先进的商业地产模式，是一个以购物中心为主导的商业区域中心，该中心将百货、餐饮、教育、健身、娱乐等业态进行有机组合，让消费者能体验业态多样化及一站式购物的享受，并在各项之间建立一種相互依存的契约关系，从而形成一个多功能的、复杂而统一的综合体。

二、商业综合体的财务核算模式商业综合体如雨后春笋般蓬勃发展，那作为新生的商业地产，其经营模式有哪些呢？不同的经营模式有什么样的财务核算特点呢？下面将分别阐述一）纯自营模式纯自营模式，从商业综合体的拿地、规划、建设、招商到投人运营，全部由建设方（本文称之为甲方）即商业综合体所在公司独立完成建设方有建筑资质，有自己独立的商业管理团队，不需要委托专业的商业管理公司来进行运营管理没有所谓的甲方乙方，商业综合体独立核算，自负盈亏，不牵涉其他方租金收入、物业费、多经收入等所有收入归商业综合体自己所有，房产税及其所有相关税费由其自行承担二）委托经营模式委托经营模式，顾名思义，商业综合体的所有权和经营权分离所有权归建设方即甲方，待甲方完成建设后，委托具有丰富商业管理经验的商管公司经营即乙方此种模式下，租金收入归甲方所有，物业费、空调费及其他管理费收入均归商管公司所有与租金有关的增值税、房产税、印花税等由甲方自行承担，自行申报缴纳;乙方承担除租金收入外其他所有有关收入的相关税费，甲乙双方均独立核算三、不同财务核算模式下税费的思考不同的经营模式决定了不同的财务核算模式，不同的财务核算模式会对税费产生什么样的影响呢？本文将以案例形式来对不同模式下税费的影响展开阐述。

一）自营模式下的税费商业综合体，体量都不会太小，作为自营模式，租金收入、物业费、多经等所有收入统一归甲方所有，所有涉及的成本费用由甲方自行承担，所有涉及的相关税费由甲方统一申报缴纳那么，对甲方来说，收入、成本、费用等均由甲方统一核算，可以独立计算出每年的利润额，从而测算出商业综合体的整体投资回收期和投资回报率另外，既然收入、成本、费用均由甲方独立核算，则每年的收入额和纳税额都不会太少例如安徽省合肥市滨湖某大型购物中心A，面积近30万平方米，2010年开业因其巨大的体量，每年较高的年纳税额，根据包政2012【68】文件《印发关于促进经济平稳较快发展的十项政策通知》中第2条“加大税收政策支持力度”中规定：2012年，自持固定资产企业所缴纳的房产税区财政实际所得的增m部分，按30%给予奖励第6条“支持现代服务业”中规定：对引进建筑面积10-20万平方米、20-30万平方米和30万平方米以上的城市商业综合体项目，分别给予招商主体10万元、20万元、30万元招商工作经费补助以及合政[2012]92号《关于促进经济平稳较快发展的实施意见》第30条“支持总部招商经济”中规定：租赁自用办公用房，3年内由企业所在地财政按房屋租金的30%给予补助;3年内所缴纳的营业税、增值税和企业所得税本市留成部分，按其等额标准的50%给予奖励。

根据以上文件，大型购物中心A已符合当地市财政和区财政及经促局的税收优惠政策，并于当年享受了以上政策，当年收到税收奖励金额将近256万元这样大额的税收优惠，是因为其自营模式才能享有的如果是委托经营模式，则物业费等其他收入的营业税由商管公司缴纳，商管公司无法享受上述优惠政策且自营模式，所有权和经营权一致，也大大减少了运营中的沟通成本二）委托经营模式下的税费委托经营模式，根据委托方式的不同，分为集团内委托和非同一集团委托所谓集团内委托，即商业综合体由地产公司负责建设（甲方），待建设完成，在商业综合体所在地成立商业管理公司，地产公司与商业管理公司同属一个集团（即甲方、乙方同属一个集团）非同一集团委托，即商业综合体由建设方投资建设（甲方），建设完成后，委托具有丰富商业管理经验的商管公司经营管理建设方与商管公司没有任何关联关系此两者，同属委托经营，但因方式的不同，核算模式略有不同同一集团下的委托，地产公司会在主账套下设二级子账套，该二级子账套的操作权交由商管公司，租金虽然在地产公司名义下收取，但实际是由商管公司负责催缴，并且录入二级子账套此模式下，沟通成本较小非同一集团下委托，因产权所有者和经营者无关联关系，各自独立核算，独立承担税费。

在日常的经营中，沟通成本较高两者也有共同点，都是所有权和经营权分离，都是独立核算收入分散、税费分散，不利于测算商业综合体的整体投资回收期和投资回报率，也不利于测算整体的税赋同时，因收入和税费的分散而无法享有当地的招商引资优惠政策及税收优惠政策如肥东B商业综合体，因是当地政府重点招商引资项目，政府对制度范围内的优惠政策有意向给到B商业综合体但当申报人员去申报这些政策奖励时，遇到了新的困难：如果以甲方名义申报，则很多优惠政策房地产企业不能享受;如果以乙方名义申报，商管公司整体规模等达不到享受政策的要求四、商业综合体财务核算应注意的问题商业综合体的财务核算，是商业有序运营的重要保障为了规范商业综合体的财务核算，全面发挥财务管理在运营中的重要性，突出商业综合体的利润中心地位，无论是自营模式还是委托经营模式，都需要建立规范的财务核算体系同时，在财务核算中都需要明确岗位设置、职责划分等也应同时关注财务人员的业务能力和职业素养无论什么样的财务核算模式，都需要财务人员进行收入、成本、费用及税费的核算商业综合体作为一种先进的商业地产模式更是如此那么，在财务核算上需要注意哪些呢？（一）自营模式财务核算应注意的问题自营模式，核算相对于委托经营模式比较单纯，无需区分甲方乙方。

但也有需要关注的地方，比如从价房产税，是根据空置面积的原值来计算缴纳房产税，那么，对于商业综合体来说，如果可出租面积100%出租，商铺0空置，则公区面积是否需要缴纳房产税呢？是作为空置面积缴纳房产税还是可以作为已出租商铺的公摊面积无需缴纳房产税呢？这是一个值得认真思考的问题！（二）委托经营模式财务核算应注意的问题委托经营模式，租金收入和物业费收入由甲方和乙方分别核算，对营运人员和财务人员都有较高的要求在下发缴费通知单时，要注意不同的收费项目由不同的收费方（甲方、乙方）分别收取要求乙方和甲方保持密切联系，每月乙方需要将更新的已出租合同台账传递至甲方，便于甲方正确核算从价房产税、从租房产税以及印花税等五、结束语综上所述，商业综合體因核算模式的不同，导致了对税费的不同影响那么，什么样的核算模式是较好的模式呢？本人曾经在各种不同模式下的商业综合体共事，对商业综合体不同核算模式的利弊有大体的了解，对此，经过长时间的思考，站在财务人的角度，本人倾向于自营模式自营模式，最大的缺点是自行投资建设，需要占用大量的资金，在这现金为王的时代，这是不被很多企业认可的但这同时也是最大的优点，享有规模优势;享受当地的招商引资政策和税收优惠政策;核算简单、无沟通成本等。

委托经营模式，对乙方来说也具备自身的优势，投入小，资金占用少等至于最终采用什么样的财务核算模式，则取决于投资人的投资意图Reference：[1]刘颖洁.商业地产项目财务资金风险控制的探讨[J].工作研究，2014（12）：68.[2」刘喆.商业综合体项目发展模式的选择策略[J].中国管理信息化，2019（5）;100-101.[3]徐建军.商业综合体的财务管理与财务分析[J].财经纵横，2018（1）：269.  -全文完-。