房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案（第81卷）.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.假设开发法最基本的公式是（）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A2.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.27%B.21%C.73%D.79%【正确答案】D3.某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元／m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/mA.2080B.2288C.2340D.2392【正确答案】C4.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。

A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求【正确答案】A5.（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格【正确答案】C6.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额A.小于B.大于C.等于D.小于或等于【正确答案】B7.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【正确答案】A8.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他【正确答案】B9.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素【正确答案】C10.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。

A.评选B.评定C.评分D.评价【正确答案】C11.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限【正确答案】A12.分支机构应当以（）名义承揽估价业务A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【正确答案】D13.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D14.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A15.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年A.60B.50C.35D.30【正确答案】B16.进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下【正确答案】B17.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。

如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元A.195B.210C.213D.217【正确答案】B18.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A19.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【正确答案】D20.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A21.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A22.无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的()等加以明确A.收费标准、收费依据B.收费方式、完成时间C.有关估价的基本事项等加以明确D.所有其他项目的综合【正确答案】D23.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。

A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【正确答案】C24.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A25.从本质上讲，价值时点是由（）决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C26.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B27.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】A28.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C29.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D30.【真题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。

A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【正确答案】C31.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C32.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B33.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A34.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C35.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A36.估价业务来源一般不包括()A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D37.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。

A.850万元B.700万元C.700～1000万元D.0【正确答案】D38.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C39.运用路线价法估价的前提条件是（）A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B40.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案】B41.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B42.直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料【正确答案】A43.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B44.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B45.在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表【正确答案】A。