合肥联邦uno写字楼项目定位报告-100.ppt

致力于房地产行销行业 致力于客户满意的最大化 致力于所有者权益的充分实现 致力于公司与员工的规划统一和共同成长 专业 用心 坚持,since1994,,目 录,,,,1,,熟悉合肥商务市场,,,,2,找寻市场切入点,,,,3,,,,4,营销策略,VI表现,,,,合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的商务楼调研发现，本区域写字楼主要为90年代及2000年初建设，写字楼的档次较低 办公企业：政府相关连机关、金融机构及一些投资担保公司…… 租金水平：30——45元/平米不等 目前状况：最近刚出的比较典型的高档写字楼是CBD中央广场，中心商务区新一代甲级写字楼，租金在50元/平米左右，售价在6000元/平米以上，目前已经全部售完合肥环城路以内,,,区域部分写字楼一览表,,,,,开 发 商：安徽安兴发展股份有限公司 物业级别：甲级 租金或售价： 45元/平米，售价：6000元/平米以上 物管费： 3.8元/平米（圳鹏基物业管理有限公司） 地址：合肥长江中路369号(合肥一中旁) 租售： 0551-2826060 2828080 交通状况： 3、103、232、801、110、168、234 项目介绍：CBD中央广场地处合肥市三孝口，是一个集高档住宅、酒店式商务公寓、写字楼、商场为一体的多功能综合社区，提供高档的智能空间、高品质的主题园林生态化居住环境、丰富的商业配套和一站式商务服务和商务配套。

CBD中央广场,,CBD中央广场北临城市主干道长江中路，南依省重点中学合肥一中，东临合肥证券大厦，西接有“翡翠项链”之城的环城公园该区域是合肥的政治和金融中心,是合肥最繁华的商务办公区域 项目周边交通便利,有32条公交线路从此经过;中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中信实业银行遍布CBD周边;大型餐饮娱乐场所如天都大酒店、黄山饭店、澳瑞特大酒店、金满楼近在咫尺 在合肥市近期颁布的城市规划当中，明确提出了建设大合肥“南进、东拓、西延、北抑”的总体城市发展战略 地理位置的优越、生活配套的完善、交通的便利，三孝口地区将打造成为合肥市的首席商务区，CBD中央广场正是这一商务区域的核心作为合肥市2004年政府第一形象工程，CBD中央广场建成之后必将成为合肥商务中心的第一地标性建筑CBD中央广场地段介绍,1-1-1-1,CBD中央广场首创合肥写字楼五星级酒店管理服务的先河，由深圳鹏基物业管理有限公司提供五星级的全程物业管理服务，井然有序的服务让繁忙的商务生活更加轻松自如 为创造高雅舒适的社区环境，保证业主安居乐业，中央广场物业管理处在进行规范管理的同时，竭诚为业主提供全方位的优质服务，主要服务内容如下： 1．公共物业管理服务 房屋及公用配套设施、设备的管理维护；安全护卫服务；消防与交通管理服务；共用场地、场所的管理养护；卫生保洁服务；环境绿化与美化服务；社区文化活动。

2．专项服务 业主自用设施、设备安装与维护；电器安装维修；家用电器安装、清洗；室内配件安装维修；水电管线维护；室内装潢清洁；室内绿化；车辆管理服务；室内土建工程 作为合肥最高档的写字楼，CBD中央广场完善的配套设施、极致的办公环境，必将提升贵司在客户心目中的整体形象，增强员工对企业的归属感，为贵司的发展倍增无限商机！,五星级物管服务,1-1-1-3,开 发 商：安徽省邮电物业发展有限责任公司 物业级别： 甲级 地址：合肥市濉溪路287号 交通状况： 124，12，22，137，14，104，7 项目介绍： 财富广场北临合肥市一环路，南靠合肥顶级高尚社区—栢景湾，西与即将落成的庐阳区政府新址相距仅百米，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，总层数28层（地上27层、地下1层），1—3F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公财富广场,,包河区,区域部分写字楼一览表,,,项目介绍：项目共计27层，其中地下1层，1—3层为休闲商业，万通卡发会所、百度酒吧，目前进驻的主要一些中小型企业，大厦入驻率在80％左右开 发 商：安徽国圣房地产开发公司/鸿意地产 总建筑面积：90000 物业级别： 2.2元/平米 租金或售价：40元/平米 物管费：顺成物业管理服务有限公司 地址：屯溪路与马鞍山路交叉口 租售：4650888，4650988 交通状况：109、122、21、153 装修状况：毛坯 建筑类别：框架 项目概况：新都会·环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米。

新都会·环球广场,新站区,开 发 商： 中环地产/合肥华欧置业有限公司 占地面积： 四万余平方米 总建筑面积： 六万余平方米 物业级别： 甲级 租金或售价：30—35元/平米 物管费：3.2元/平米 地址：合肥胜利路与临泉路交汇处 租售： 0551-4244222/4244446 入住时间： 2005-10-05 交通状况： 119、129、801等 项目介绍：中环国际大厦座落于合肥市胜利路与临泉路交汇处，楼高百米，共31层（底下2层）中环国际广场,项目硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻璃幕墙、中央空调，地下两层泊车位； 项目环境：20000平方米市政绿地环绕、城市硬地广场——胜利广场百米之遥、按大厦内工作人群千余人计，平均每人奢侈地拥有20平方米绿地、更遑论高处近享生态公园、瑶海公园，远观逍遥古津和包河秀色了； 项目配套：行政楼层高规格会议室配套及VIP行政酒廊；比周边：五星级元一国际大酒店、美国时代影城、金马保龄球馆、合肥新闻中心、西湖蓝宝大酒店等顶级商服设施合肥市政务文化新区位于合肥市市区西南部，距老城区6公里，南起经济技术开发区、肥西县边界，北至铁路专用线，东起金寨路、合作化路，西至合九铁路、高新技术开发区，规划面积12.67平方公里。

建成后的合肥市政务文化新区将是以行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位的现代化新城区商务、办公功能是政务文化新区的主要功能，是现代化新城区的重要组成部分 根据新区总体规划，高标准、建筑景观丰富的商务办公项目主要集中布置在天鹅湖南岸，为国内外各类大型机构及现代化企业提供全方位的商务服务目前在建写字楼项目还比较少，在建的有新城国际，建设标准较高，主要针对大中型企业，目前还没有推广销售，预计售价在4500左右政务区,“新城国际”位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路交叉口东南角），天鹅湖东岸，毗邻政务办公中心地理位置优越，交通便利新城国际”定位为国际顶级纯写字楼，由3幢百米高档写字楼和1幢大型综合性商场构成，市场细分特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略，是省内第一个关注集团客户需求的国际化甲级写字楼群 新城国际占地70．52亩（47019m2），总建筑面积约20万m2，计划投资约7．61亿元项目由四幢建筑构成；地块的西南为1号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010.59平方米；东南地块为2号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010．59平方米；3号楼由一栋超高写字楼构成，在地块的东侧，设计层数为30层以上；4号楼设计成商业，设计层数为3层、地上面积15678．01平方米，其中地下两层建筑面积24688．28平方米。

项目地下工程除4号楼负一层设计为经营场所外，其他地下建筑设计为停车场项目概况,其他区域,金塘利安在合肥市繁华的城市中心，胜利路和琅琊山路交叉路口东南侧，推出集主题商业街、高级写字楼、公寓为一体的地标性综合建筑项目 UTOWN—金色地带，与周边大型建筑相映成晖 U TOWN—金色地带邀请澳大利亚颇富盛名的CRONE NATION设计事务所担纲建筑设计，昂然挺立于市中心与新站CBD的核心地域，将成为催生合肥城市活力的标志性建筑 UTOWN—金色地带占据最优越的地理和交通位置，天生优越，个性独特，CRONEATION设计事务所更给U TOWN赋予了国际化色彩 合肥新站试验区与合肥市中心零距离，是国家级城市综合开发试验区，具有良好的发展环境，是未来城市中心和新商业中心，是集金融、商贸、居住、交通、工业为一体，综合配套、功能齐全的现代化新城区，有着强大的发展动力和无穷的潜力 UTOWN—金色地带占据市中心与新站试验区的交汇原点，城市景观和交通要道胜利路，距市中心四牌楼仅1500米，距火车站、长途汽车站1000米，十余条公交线路穿梭往来，交通极为便利，出入快捷，距胜利广场、逍遥津公园300米，坐享新商圈各种成熟的生活、文化、娱乐、公建设施的舒适与便捷。

项目概况,地理位置,UTOWN—金色地带隔街与正在兴建的大型商业设施元一时代广场、元一国际大酒店、万家银座广场并肩屹立，商圈商业面积逾20万平米，国际品牌商业竞相入驻，百货、餐饮、专卖店、超市、娱乐休闲，业态丰富，荟萃时尚，将形成合肥市新的商业中心 UTOWN身处商圈核心，俯仰繁华，游刃都市，商业、办公、居住一站汇聚，聚集合肥各个行业的佼佼者，一个城市个性单元，自然是合肥这个变化中的城市时尚最前沿阵地周边环境,UTOWN—金色地带为工作、生活特别着想，高标准规划地下20000平米停车场，保证车辆出入的便捷和人车分流 U TOWN—金色地带——创造城市个性单元 U “You、Your”，你、你们、你们的 “优秀的、优越的”“悠游的、悠然的” Town 直译为地方、区域、城镇 意指一个综合性区域，是融合了写字楼，商铺，住宅为一体的复合性产品！,形象包装,中环·汇景,进驻企业,内部结构,,未来前景,立面形象,立面造型、外观用材往往是写字楼档次最直观的写真，方正大理石立面显得典雅庄重，一如希尔顿酒店 中环国际广场是当地公认的高档写字楼，圆形的立面视野开阔，360度观景 新都会环球广场、香港广场、CBD广场在当地都定位于高档写字楼。

但在外观、材质上都没有很好的突出2-1,不注重内部结构 走道窄小，没有大都市办公的气势 进驻企业不注重环境，更不注重企业形象 商住型办公为主力 不注重物业管理 与上海、南京等城市不同，合肥写字楼基本不注重大堂包装相对较好的写字间,较差的写字间,群楼商业基本属写字间配套，金万通大厦、CBD广场就是咖啡、酒吧；徽商大厦就是酒店；新都会是复合型项目，以大卖场为主；中环国际也以餐饮业为主；香港广场、元一柏庄则以购物中心为主……,,大致分为以下几个层次： 最低档商住楼：租金在15-25元/平米之间； 本案所在区域租金基本在40元/平米左右； 新站区写字楼集中地段约35元/平米； CBD地区基本在45元/平米左右一、合肥市场高端写字楼比较少 从外形来看，欠缺高端写字楼所应有的高贵、典雅和时尚 从材质来看，主要还是以大面窗与涂料搭配，因很少将玻璃幕墙与石材进行有效运用，很难体现现代时尚，科技气息的质感 从内部结构来看，直条形过道，压抑的吊顶，装修简陋的电梯间，使办公空间缺少整体性及简洁、明快的办公环境 从进驻企业来看，因外部形象及内部软硬件的限制，目前合肥写字楼的进驻企业还局限在本地金融、外贸投资的中小型企业。

二、写字楼与住宅一个价，市场上基本没有在售新盘,相同区域内的写字楼价格略高于住宅，所以写字楼销售状况较好，但租赁情况一般 中低档写字楼如金万通、安徽科技大厦等因租金低出租率达到80%以上 但中环国际广场、CBD广场等高档写字楼租赁情况相对较差，基本在40%左右三、挑高跃层办公在当地颇受欢迎,挑高户型使用率高，让人感到物超所值，比如60平米的跃层，实用面积可达到110平米左右，月租金在3000元，平均每平米约25元这类户型对投资者和租赁企业都很有吸引力，在当地很有市场四、投资客居多,代租服务是我们走访。