关于周村古商城60亩地产项目规划建议.docx

根据目前我国旅游地产的案例及发展趋势来看，旅游地产已逐渐从单纯的一种概念需求向多种产品元素组合支撑的新型模式下转变，一个以房地产为经营对象，而另一个则涉及〃吃、住、 行、游、购、娱"为主，两个行业的结合奇迹般地产生了市场轰动效应有的以温泉泡浴为依托形 成温泉地产、以海滨度假为依托形成度假地产、以森林旅游为依托形成养生地产、而周村古商场作 为旅游地产中的一种特殊产品，拥有着深厚的历史文化背景，我团队认为要想实现旅游文化与地产 有效整合，应结合自身历史底蕴把文化旅游与文化创意相结合产生良性互动，才能实现旅游经济发 展与完美销售双收益一、周村古商城地格特征:1、 周村古商城素有"天下第一村"之称，位于山东省中部，属山东省淄博市辖区之一早在 明末清初就与中国南方的佛山、景德镇、朱仙镇齐名，成为无水路相通的全国四大旱码头之一2、 周村古商城主要由大街、丝市街、银子市街等古街组成，其中大街，南起丝市街北至新建 路现全长315米丝市街，东起保安街西至南下河街现全长216米银子市街，北起丝市街南至棉 花市街现全长245米3、 周村大街现有保存完好的明清古建筑50000余平方米，古城内古迹众多、店铺林立、街区 纵横，建筑风格迥异，为山东仅有、江北罕见，且至今仍在发挥其商业功能，被中国古建筑委员会 的专家誉为"中国活着的古商业建筑博物馆群"。

二、周村古商城旅游开发现状 1、"周村古商城〃属于国家4A级旅游景区，省委、省政府已把该项目作为全省旅游业发展的"一 号工程"予以扶持，省旅游局推出"一山（泰山）、一阜（曲阜）、一村（周村）"的山东省文化旅游黄 金线路；目前旅游景点有今日无税碑、状元府、杨家大院、大染坊等15处景点，历史文化资源丰 富，景区旅游面积已扩大至24公顷，达到年150万人次的接待水平，实现旅游营业收入5000万元， 综合收入达5亿元随着古商城二期汇龙街的建成、大街扩建工程的加快，门票政策的调整，越来 越多的消费者被逐渐吸引到周村来，市场份额逐渐放大，旅游文化地产升值潜力空间广阔2、目前大街经营权现属于周村旅游局下属周村古商城旅游发展公司，分公房和私房旅游局2006 年从房管局接手公房，共计726间123户；私房较少，主要是老住户；商户按从属关系分三大类： —类是从旅游局直接租房，二类是从私房主处承租，三类是旅游局下设门市，大街、丝市街、银子市街合计长度为776米，其中大街烧饼店约6家、古玩字画60家、餐饮13家、粗布丝绸店共计24家，茶庄15家，饰品、小商品、工艺品店商铺19家，特色食品店商铺4家，笼筛店共4家、以及大街烧饼主题会馆等，在不到1公里的距离就有大约229家商铺，从这一点就足以看出商街的繁荣。

三、目前周村古商城所面临的问题（一）古商城内业态支撑过于单薄目前大街只有丝绸、茶叶、当地工艺品为主，虽然已把周村烧饼、丁家煮锅、本土的特色餐饮、古玩发展的淋漓尽致，但能够提供于不同客户群体的业态种类、和留住客户消费的业态需求还太少二）游客参与性低周村古商城内能让游客直接参与性的娱乐项目比较少，只是走马观花式的游玩，从而导致游客游玩回去后，不能够留下很深刻的游玩印象，除此之外关于周村五音戏、周村芯子也变成了简简单 单的舞台表演，为业户提供不了浓厚专业的戏院大舞台或者小型剧院的平台三）旅游路线过短f没有特别的亮点留住游客,无法带动其他消费目前客户大都是从大街北门进南门出，线路单一，无法与丝市街、芙蓉街、汇龙街、以及大街内部的小道形成科学的客流循环，造成大面积资源无法形成有效利用，各个街道的衔接处与汇龙街 之间还缺少引导，还未成功引进创意性的客栈、文化交流会所、穿越主题酒吧等让游客值得留住消 费的场所四、项目地块分析地块区位：该项目位于周村古商城旅游片区西侧，（中国银行南部），北临周村主干道路 新建路与旅游景点千佛寺隔路相望，南临汇 龙街景区，环境优良，被古商城景区及汇龙 湖环绕中间小道可直接穿行到古大街 地块现状：地块整体比较方正（约60亩）东 西最长约150米，南北长约180米，地质条 件较好；目前中国银行南侧的两栋多层以及 大街西侧的部分单体老建筑、南侧居民老建 筑都还未开始拆迁。

综合而言该地块处于旅 游商圈范围内，地块升值潜力大五、针对项目地块进行初步思考思考一：结合周村古商城文化背景.我团队认为项目整体占地规模虽然相对较小，但我们不单 纯以占地面积和建筑体量来衡量，更多的则应该考虑不同层次的产品特征和组合方式所以结合目 前市场的硬性环境首先应该如何迎合广大民众的需求、迎合外界对周村古商城的看法、如何权衡业 态关系将产品进行有效整合并具有相容性，我们应该以什么样的产品出现?是我们当前需要慎重考 虑的问题思考二：周村经济的旅游业已是不可缺少的一项重要经济指标！为了促进周村旅游文化地产的 发展，提升周村整体的文化形象，该项目作为政府重点扶持项目，此次产品的组合我们不是去模仿 别人，而是真正发展周村自己的主题文化小镇，因为我们做不了苏州的观前街、也做不了青州的宋 城、潍坊的十笏园、我们只有找到自己的’魂"才能进行文化创新，才能做到全国仅有的稀缺产品， 这样开发商不但能受益，政府也能得到一定的业绩，那我们的魂是什么？产品组合形态是什么？什 么样的产品才能撑起这个销售？五、针对项目产品定为进行初步分析根据周村目前整个房地产市场大环境来看，周村目前正处于城市化高速发展阶段，许多旧厂、企业、旧村在近两年内都在进行大规模的开发和改造，外地有实力、有资质的地产开发商也逐步将 目光聚焦在周村这块土地上，未来，无论是城市形象还是旅游经济都将随着城市的发展逐步完善。

首先，从我项目的地理位置来看，我项目具备开发旅游文化地产的先决条件：一是地处重要的旅游 线路和古商城旅游资源聚集区域内，并紧邻汇龙街景区；二是能挖掘出自身独特的文化主题，使得 项目本身所带有的文化氛围及气质在区域内甚至全国都具有有唯一性如果是做纯商业一需要具备一定规模、消费环境、长期的运营周期和资金以及强有力的品牌，但从 其地理位置和周边环境来看均不符合如果是做纯住宅一不但浪费了地理优势文化资源、历史背景的意义，同时，对市面也形不成较大的 影响力和冲击力！也不符合!六. 针对本项目产品开发建议通过我们运作周村汇龙街的经验以及对当地市场人文环境、周边客户消费特征的了解，作为旅 游文化地产项目的开发大都以商业+住宅为主要功能组合，依托庞大的客流，商业业态以餐饮、零 售、客栈、休闲娱乐为主自住型客户住宅的开发类型较为复合，由独栋、联排、四合院等多种产 品形成组合产品建议一：打“文化牌"从目前周村古商城旅游行为方式升级趋势下的项目开发，需要注重创新产品的设计和多元产品 的组合，在此发展模式下，产品成为旅游地产的重要支撑应将周村带有的明清仿古建筑符号作为 产品表现特征之一，以文化包装项目，将住宅产品和旅游产品有机地整合在一起。

产品建议二：打“小而精"不同的资源，不同的土地属性，不同的开发商背景，都会影响项目的体量和规模从目前的发 展趋势来看，项目规模正从小体量逐渐转变为大体量多元化特征，也就是从’小而精"至『大而全" 的发展方向转变，所以该地块的开发一定要起到画龙点睛的作用！产品建议三：打"创新牌"本地块开发的原则应要满足现代人渴望新居住方式和新生活方式的大胆之作、创新之作，不但要表现周村明清建筑艺术的神脉，还要整合现代科技、现代建材、现代环境、现代生活方式、凸现 出古今一体、古风新貌、古城新韵、老城新村的显著特殊，把现代人曾经在现代化进程中不知不觉 丢失的至今还有生命力的传统抢起来，满足人们怀旧念旧的文化情结，使人们既回复到"家"的历 史经典诠释中、又洋溢着鲜明的时代风情特点产品建议:打"多元化"牌有效地整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为 共生型，强调各种资源的有效融合并将项目分成文化板块、商业板块、居住板块三大板块当然， 我们不赞成将原有的大街原貌进行破坏而失去本身原有的传统味道，但从消费者的需求角度来看， 我们需考虑通过招商引资、自营开辟一条新型业态，来增添大街未有的主题酒吧、特色西餐、名人 会所、四合院、古城客栈等文化主题居所。

七. 产品细分说明通过该地块入口处延伸出一条商业街过渡到大街，打造前有商业街+公寓+独栋商业+中小型非物质大厅，通过商街两侧小道加入别具一格的中小型文人会所和四合院多种元素的产品其中商业街主要以上下两层绑定销售，面积锁定在100平一200平左右，主要作为主力餐饮业U!态、特色主题酒吧、休闲快餐为主占40%$量；这种模式主要以旅游文化为灵魂，以招商建设、 商业房产及旅游开发经营为主要运作手段，还能满足消费者的不同需求，有效舒缓从大街向文化居 所的一种过渡小面积推出纯一层50平小户型穿插其中，主要做工艺礼品、纪念礼品，占10%$量； 三、四层推出50平・80平小户型产品通过均价高、总价低的方式快速去化回拢，占20瞬量；这两 种产品能最大程度的缓解了开发商时间和资金压力；舒缓了商业房产市场消解的压力；也快速缓解 大街的开发成本和压力，最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者另外独栋名人会所、古城客栈四合院、名人书画社、五音戏会馆等古商城相关的文化产品主要以200平一300平为主，占30瞬量坐落在商街两侧这种模式主要为旅游文化地产提供市场支 撑，吸引大街旅游游客的滞留时间和互动，旅游主题的打造，提升了整个地块的土地、房产价值。

户的名人会所、结论：通过以上产品细分我团队认为，既要考虑有效地与大街商业形成过渡，又能快速的使资 金进行周转，还要与旅游资源进行互补填充带动旅游业，所以我们的产品初步应锁定在面向投资客四合院式别墅和商铺小公寓一体型产品为主，这种产品未来可直接转化成为客栈及酒店式公寓进行销售、租赁、经营另外还可以加设特色非物质民俗类大厅，塑造周村非物质文化 的可参与性和深度体验性，成为吸引人气和项目卖点的挖掘周村古商城……人文小镇再现千年文化…一种居住文化的回归・・ 我们需要真正的文化生存・・・ 八、案例鉴赏效果图中国银行入口改造效果图通往大街小道两侧改为沿街商铺效果商业街两侧四合院效果地产百科之"房地产市场〃：7/■房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域房产包括作为 居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等所以，住宅市场属于生活资料 市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分房产也是自然商品，因而建立和发展 从事房产交易的市场是经济运行的要求基本定义房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。

狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在 内价格变化2013年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国70 个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象就新建商品住宅而言，从环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3 个，上涨的城市有66个，最高涨幅为3.1%从同比来看，70个大中城市中。