论征收评估工作中的细节问题.doc

论征收评估工作中的细节问题诒征收评估工作中的细节问题口周元立<国有土地E房屋征收与补偿条例>(国务院第590号令)于二.一一年一月二十一日正式出台,对房地产征收评估提出了更加严格的要求,第34条明确规定了”房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记人信甩档案;情节严重的,吊销资质证书,注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任”,从法律的层面E对评估机构和评估人员提出了更高的要求,史无前倒.所以,在新旧制度交替的过程中,因新的<房屋征收评估办法)和各省具体的征收办法或条例还未出台,评估工作仍按照<城市房屋拆迁估价指导意见>(建住房[2003]234号)和各省的相关拆迁政策进行,只是在评估机构的选取上有一些不同,即可由被征收入自行选择.不管征收评估按新,旧哪一种政策执行,但有一点是相同的,房地产征收评估是一门程序要求严格,工作要求细致,评估技术要求符合规范的工作,决不能出现一点错误.一,评估程序评估程序在征收评估中十分重要,如果因其程序不到位,可能会最后否定评估报告,从而影响整个征收工作的顺利进行,所以在征收评估的过程中,评估人员一定要严格按程序办事:①评估机构的选取:房地产价格评估机构根据新的国务院第590号令规定:由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定,随机选定等方式确定.一22一②外盖章作证);在公示7天内,估价人员要进行现场说明,听取有关意见,对有凝问的被征收人,要进行现场解释;如果被征收凡.在公示期7天内提出异议,估价机构和估价人员要根据被征收人所提出的问题,给予书面回复函,回复函要由被征收人签收,如果拒签,要有无利害关系的第三人作证.④出具正式报告:公示期满后,严格按照<房地产估价规范>和相关的征拆文件精神,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上,对房地产在特定时点的价值出具正式的评估报告书.出具的评估报告,均要有送达证明回执.⑤复估:正式评估报告出具后,如果被征收人在法律规定的期限内提出复估,评估人员必需在规定的5天时间内给予答复,如果没有改变结果,则出具书面通知,若改变了评估结果,则要重新出具评估报告.不管是书面通知还是重新出具的评估报告,均要有送达回执证明.⑥重新评估:重新评估与复估除有字面理解上的差别外,还有本质的差别,即重新评估要进行初步结果公示,而复估不需要.如果因被征收人故意拖迟时间或其它特殊原因,使得复估答复时间超过了法律规定的5天时闻,我建议重新走程序,重新进行评估,重新公示其初步结果7天,并重新出具新的正式评估报告,但新出具的正式评估报告在内容上要说明此次重新评估的原因和有关事项说明,本次报告与上次评估报告的差别.二,仔细核对相关资料,杜绝低级错误出现征收评估涉及到征收方和被征收方的切身利益,如果出现错误,将导致某一方的利益受到损害,从而影响整个征收进度,所以要求评估不但程序不能出现问题,同时提交的成果(评估报告书)也不能出现任何一点错误,这就要求每位估价人员在征收评估的过程中,认真核对相关资料,杜绝低级错误出现,以高度负责的态度来完成征收评估工作,这即是对自已负责,也是对社会负责.①外业勘查:外勘表记录要仔细,详尽,包括有产权人(含共有权人),房屋所有权证号,结构,层高,建筑年代,用途,建筑面积,详细装修情况,房屋四至,三方签字盖章等要素;其登记内容要与收集的权属和其它相关资料相符,还要与出具的正式评估报告的内容相符;外勘表必需经征收方,被征收方(不签时由鉴证方盖章),鉴证方,评估人员等三方签字盖章;外勘表不得随意更改;外勘照片要有详细的外勘日期,且与后期的公示照片有日期和内容的区别,不能混乱或搞错.②公示:初步结果公示时,要仔细核对权属记载的内容或其它相关资料所登记的内容是否和公示的内容相符,包括产权人,结构,层高,建筑年代,用途,建筑面积,室内装修单价,房地产单价和价值等.不能出现权属和公示不相符的错误现象,如:权属登记层高与公示的层高不相符;更不能出现更低级的错误,如:单价和建筑面积相乘不等于总价等错误.公示时,还耍把估价机构的详细地址和进行告知和公示,否则会造成被征收人无法咨询而对评估机构引起不满,致使该公示的有效性大打折扣.③出具正式报告:每一位估价人员要严格按照所提供的资料,认真核对其委托书,产权资料,查勘表,公示,照片,附件,印章签名,资质证书等跟正式报告有关的内容,看其是否相符,是否遗漏,做到细致入微,不出现一点错误.同最好是每个案例要有图片,要知道具体在哪个地方,这撵就可避免被征收人过份要求估价人员指出案例所在位置的尴尬.对于不具备采用市场比件的,也可以采用其他估价方法,但要在估价报告中充分说魄原因.③对被征收房屋价值的补偿.不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格.④评估报告要严格按相关征拆法规的要求来办理,不得违反征收评估的相关规定.总之,征收评估工作是—项很严格而细致身9工作,程序不能缺少,低级错误不能出现,评佶技术要符合<房地产估价规范>和其它征拆规要求,否则,将会给估价机构和估价人员带来很多的麻烦,给征收工作带来不好的影响.所以,评傀人员在处理征收洋估的业务过程中,必须加强责任感,注意好征收评估过程盼每千问题,认真,仔细的做好每一项征收评估工作,确保征收工作的顺利进行.(作者单位:湖南万源房地产评估有限公司)一23—。