广州主城区项目客户分析 -房地产-2021.pptx

2018年广州主城区项目客户分析广东中原 战略研究中心2018.7Code of this report | 2前言Code of this report | 3天河白云海珠旧黄埔荔湾北西东南越秀板块划分：以老城核心区越秀为中心 将主城区分为东南西北四个板块以越秀区为中心，将主城区分为东南西北四个板块，分别为： 主城区核心：越秀区 主城区东部：天河区、旧黄埔 主城区西部：荔湾区 主城区南部：海珠区 主城区北部：白云区根据项目客户居住地不同，我们将主城区项目客户分为地缘性与非地缘性客户： 地缘性客户：是指项目所在板块范围内居住的本地客户 非地缘性客户：是指居住在本区域范围之外的其他主城区、郊区客户Code of this report | 4 目录一、主城区项目客户辐射路径二、主城区项目客户购房户型面积三、各板块不同类型客户置业关注点Code of this report | 51.按项目所在地2.按客户居住地主城区项目客户辐射路径一Code of this report | 6项目客户来源：主城区北部客户地缘性最强，东部客户对外辐射力最强 西部、南部客户互通性较强客户来源来自核心区来自北部来自东部来自南部来自西部白云山主城区南部主城区北部主城区西部主城区东部广州市主城各区客户来源地图主城区核心Code of this report | 7主城区东部非地缘客户主要来自核心区及北部，合计占比超7成；片区内较少非地缘刚需型客户。

广州市主城区东部非地缘客户来源地图白云山主城区东部主城区南部（16%）主城核心区（42%）10km范围主城区北部（32%）主城区西部（11%）住宅热点区非地缘客户分布Code of this report | 8主城区南部非地缘客户主要来自西部芳村片区，占比超5成；非地缘客户以改善型为主，改善客户来源可达项目5km范围广州市主城区南部非地缘客户来源地图白云山主城区北部（0%）主城核心区（38%）主城区东部（6%）改善型客户5km范围主城区西部（57%）主城区南部刚需型客户3km范围住宅热点区非地缘客户分布Code of this report | 9主城区西部非地缘客户主要来自主城南部西片区，占比超6成；非地缘客户以刚需型为主，刚需客户来源多为项目3km范围内广州市主城区西部非地缘客户来源地图白云山主城区北部（2%）主城区西部主城核心区（22%）主城区东部（8%）主城区南部（67%）改善型客户5km范围刚需型客户3km范围住宅热点区非地缘客户分布Code of this report | 10主城核心区非地缘客户分布相对均衡，其中东部数量略高，占比超约4成；片区内较少非地缘刚需型客户广州市主城核心区非地缘客户来源地图白云山主城核心区主城区北部（7%）主城区东部（42%）主城区南部（30%）主城区西部（21%）8km范围住宅热点区非地缘客户分布Code of this report | 11主城区北部非地缘客主要来自东部板块北片区，占比约6成；刚需、改善来源相似，均在6-8km范围内。

广州市主城区北部非地缘客户来源地图白云山主城区北部主城核心区（28%）主城区东部（61%）主城区南部（0%）主城区西部（11%）8km范围5km范围住宅热点区非地缘客户分布Code of this report | 121.按项目所在地2.按客户居住地主城区项目客户辐射路径一Code of this report | 13 主城区北部主城区东部主城区南部主城区西部站点密集区已运营地铁线路主城区西部热点区广钢新城地铁对外通达1号线：越秀、天河6号线：越秀、白云广佛线：海珠、佛山站点密度19个，3.2k/个站点集中区老荔湾、广钢新城主城区北部热点区白云新城、京溪同和地铁对外通达3号线：天河2号线：越秀、海珠站点密度16个，49.7k/个站点集中区白云新城、京溪同和广州市主城区地铁线路及住宅热点分布地图主城区东部热点区奥体新城、车陂东圃地铁通达区域1号线：越秀、荔湾3号线：海珠、白云4号线：海珠5号线：越秀、荔湾、黄埔6号线：越秀、白云、萝岗APM：天河内部线路站点密度31个，3.1k/个站点集中区珠江新城、天河北主城区南部热点区工业大道（广纸片区）地铁对外通达2号线：越秀、白云3号线：天河、白云4号线：天河8号线：海珠内部线路广佛线：荔湾站点密度23个，4.4k/个站点集中区旧城区、工业大道客户外溢路线东部线路多且站点密，客户更易于外溢至其他区域； 西部、北部线路少且站点分布不均，对客户外溢形成一定限制Code of this report | 14外溢关联地铁线路广州市主城区东部客户外溢路线东部客户主要往东外溢，旧黄埔及旧萝岗承接5成以上外溢客户；外溢客户中刚需型客户占比略高，接近6成白云山 地铁3号线北延线地铁5号线地铁4号线地铁1号线旧萝岗（23%）主城区北部（16%）主城区东部主城区南部（18%）旧黄埔（31%）主城区西部（4%）主城区核心（8%）地铁3号线地铁6号线Code of this report | 153.5-4.5万元/6.5-7.5万元/5-6万元/东部客户外溢路径基本约4个交通站点为1个梯度；客户注重区域发展速度，更倾向选择规划平台更高的片区。

各商务区到其他区域价差1-4个站点0.5-1万元/4-8个站点2-3万元/8-10个站点3-4万元/10个站点以上4万元/以上经过站点：4-8个站地铁：3号、4号线价差： 2-3万元/东部客户外溢价格与交通关系2-3万元/备注：以上价格均为项目主流销售均价，不涵盖学位房、景观房经过站点：16个站线路：6号线价差： 4-5万元/经过站点：8-10个站线路：5号线价差： 约3万元/7-8万元/东部经过站点：8-10个站线路：3号、6号线价差：约3万元/价格竞争关系价格竞争关系经过站点：1-4个站线路：1号、5号、6号线价差： 0.5-1万元/3-4万元/高低价格梯度旧黄埔（31%）旧萝岗（23%）北部（16%）核心（8%）南部（18%）西部（4%）4.5-5.5万元/价格竞争关系Code of this report | 16外溢关联地铁线路广州市主城区南部客户外溢路线南部客户主要往西部及番禺外溢，广佛线开通后西部承接5成以上的客户；外溢客户中刚需型客户占比接近8成白云山 地铁8号线地铁4号线地铁广佛线主城区北部（5%）主城区东部（0%）主城区南部主城区西部（62%）主城区核心（0%）地铁3号线地铁2号线佛山（13%）番禺（24%）Code of this report | 17南部经过站点：4-8个站地铁：广佛线价差： 1-2万元/经过站点：3-8个站地铁：3号线、2号线、4号线价差： 2.0-2.5万元/各商务区到其他区域价差1-4个站点1万元/4-8个站点1.5-2万元/南部客户外溢价格与交通关系南部客户外溢客户更关注交通便捷度及生活配套成熟度。

3.5-4.0万元/4.5-5.5万元/5-6万元/备注：以上价格均为项目主流销售均价，不涵盖学位房、景观房3.5-4.5万元/北部（5%）经过站点：6-10个站地铁：2号线价差： 2.5万元/西部（58%）番禺（24%）经过站点： 5-9个站地铁：广佛线价差：2-3万元/1.8-2.8万元/佛山（13%）高低价格梯度Code of this report | 18外溢关联地铁线路广州市主城区西部客户外溢路线西部客户早期客户主要往北部金沙洲周边外溢，广佛线开通后佛山承接5成以上的外溢客户；客户中刚需型客户占比约6成白云山 地铁5号线地铁1号线地铁广佛线主城区北部（32%）主城区东部（0%）主城区南部（13%）主城区西部主城区核心（0%）地铁6号线佛山（55%）Code of this report | 19西部客户客户更倾向选择价格具有明显落差的项目各商务区到其他区域价差1-3个站点1万元/3-9个站点1-2万元/9-12个站点2万元/以上西部客户外溢价格与交通关系备注：以上价格均为项目主流销售均价，不涵盖学位房、景观房经过站点：1-3个站地铁：广佛线价差： 0.5-1万元/4.5-5.5万元/经过站点： 5-9个站地铁：广佛线价差：2-3万元/1.8-2.8万元/高低价格梯度佛山（55%）3.5-4.5万元/北部（32%）西部南部（13%）经过站点：5-10个站地铁：1号线、6号线价差： 2.5万元/Code of this report | 20外溢关联地铁线路广州市主城区北部客户外溢路线北部客户轨道交通站点密度较低，主要依靠道路交通往北外溢；外溢客户以刚需客为主导，改善客多选择主城区景观资源片区。

白云山 地铁2号线主城区北部主城区东部（2%）主城区南部（4%）主城区西部（9%）主城区核心（0%）地铁6号线佛山（19%）花都（66%）地铁3号线北延线Code of this report | 215-6万元/经过站点：10-12个站线路：2号线价差：约1.5-2.5万元/北部客户外溢刚需客对总价敏感，更倾向于选择花都； 外溢改善客多享有景观资源且生活配套成熟片区1.5-2.5万元/经过站点：5-7个站地铁：9号线价差： 2-3万元/各商务区到其他区域价差5-10个站点3万元/北部客户外溢价格与交通关系高低价格梯度北部4.5-5.5万元/3.5-4.5万元/备注：以上价格均为项目主流销售均价，不涵盖学位房、景观房1.8-2.8万元/佛山（19%）经过站点：5-10个站地铁：1号线、6号线价差： 约2万元/南部（4%）西部（9%）道路交通：里水立交、广佛高速价差：1.5-2.0万元/花都（68%）东部（2%）经过站点：4-10个站线路：3号、6号线价差： 3-4万元/Code of this report | 22外溢关联地铁线路广州市主城区核心区客户外溢路线核心客户轨道站点及线路密集，区域内在售项目稀缺，客户普遍外溢；外溢客户更关注居住舒适度及生活配套，外溢区域以南部略高。

白云山 地铁1号线地铁5号线主城区北部（29%）主城区东部（9%）主城区南部（48%）主城区西部（9%）主城区核心地铁6号线地铁2号线Code of this report | 23核心区客户基本仅选择主城区项目，对价差敏感度相对其他区更低；普遍看重生活便捷程度、配套档次及未来升值空间各商务区到其他区域价差1-4个站点1万元/4-8个站点2-3万元/8个站以上约3万元核心区客户外溢价格与交通关系高低价格梯度越秀5-6万元/经过站点：4-8个站线路：2号线价差：约2-3万元/价格竞争关系经过站点：1-4个站线路：1号、5号、6号线价差： 0.5-1万元/4.5-5.5万元/经过站点：4-7个站地铁：1号、6号线价差： 2-3万元/6.5-7.5万元/价格竞争关系7-8万元/3.5-4.5万元/经过站点：4-8个站线路：2号、3号线价差： 3-3.5万元/备注：以上价格均为项目主流销售均价，不涵盖学位房、景观房北部（29%）南部（42%）荔湾（19%）东部（10%）Code of this report | 244万元/以上0.5-1万元/3万元/以上小结：各板块居住地客户外溢与交通、价格的关系距离敏感度价格敏感度低高中中高中低中高中核心东部西部南部北部各居住地外溢客户对距离、价格的敏感度单位：万元/客户外溢经过地铁站点【客户外溢经过交通站点与价差】各区以外溢经过4个地铁站为一个梯度，核心、东部客户外溢每隔一个梯度价差约为1-2万元/；西部、南部客户外溢每隔一个梯度价差约为0.5-1万元/；北部因主要为外溢到花都，价差主要为3万元/。

客户对项目距离和价格敏感度】东部客户对距离敏感度最低、南部客户对距离敏感度最高；核心客户对价格敏感度最低、东部和北部客户对价格敏感度最高Code of this report | 25主城区项目客户购房户型面积二Code of this report | 26成交户型东部客户换房需求增大，南部客户更关注N+1户型；主城区核心、西部、北部客户成交户型结构稳定根据2016-2017年主城区项目客。