深国投区域型购物中心的发展与专业要点.ppt

区域型购物中心的发展与商业地产商的选择郭增利中国购物中心产业资讯中心 主任 中购联发展委员会 秘书长 亚洲购物中心协会 副理事长发言大纲一、何为区域型购物中心，区域型购物中心的主要特点是什么？二、区域型购物中心成功的关键思考三、区域型购物中心发展的难点和对策关于区域型购物中心发展的分析基础：1、细分购物中心类型具备客观基础主要类型：超区域型 区域型 社区型 邻里型 分类依据：规模大小 主要商圈 业态业种超区域区域社区邻里时尚 生活能量主题 欢乐直销规模 平方米8万 以上4万| 8万1万| 3.5万3000| 1.5 万5000 以上25万 以上４万 以上5万 以上业态 业种超大规 模一站 式购物 中心一站式 购物满足日常 生活需求便利 日常 生活 购物无主力 店购物 餐饮娱 乐主力店 为主休闲 旅游 娱乐 都市工厂 直销主要 商圈 公里10-1005-101-515-205-2040公里 以上40-100典型购物中心 特色购物中心2006年： 超区域型购物中心数量占购物中心总量的35%，比2005年下降了9% ，下降幅度为20%；而区域型购物中心数量占购物中心总量的31%， 比2005年增加12%，同比增长63%；2007年： 超区域型购物中心占购物中心总量的33%，同比下降6%，比2005年 相比占比下降11%，区域型购物中心占32%，同比增长3%，所占比例 较2005年增加13%左右。

对比2005年，区域型购物中心所占比例的 增长幅度达到68% 2、中国区域型购物中心的发展状态区域型购物中心快速发展，与国际趋势吻合 中国购物中心产业资讯中心：超区域型、区域型购物中心发展对比 一、关于区域型购物中心：1、定义：区域型购物中心，指将商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据 本区域内商业环境及消费者的特点而打造的购物中心，旨在成为区域范围 内的商业龙头在多种购物中心类型中，从目前以及未来一段时期发展看，对消费影响更 为深刻的将是区域型购物中心区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进 行品牌组合，有效地展示该区域生活的全景2、区域型购物中心的主要特点▶建筑物的表现形式：多楼层, 4层左右，以有效使用土地▶建筑面积: 5-8万平方米▶动线设计：客流动线全线浏览，少商业冷区▶功能定位与商业规划：满足区域的全客层、全年龄层生活体验以家庭式消费为主导的业态业种组合连带的服务配套设施▶交通方便：公路系统+交通路线相连接3、借鉴与参考：香港区域型购物中心的发展▶香港区域型购物中心经历了10多年的快速发展▶区域型购物中心通常连接地铁站，便利、不用开车也可到达▶香港区域型购物中心的特点：体现都市生活的各种需求时尚服装、休闲娱乐、东方传统餐饮、西方餐饮、化妆品及个人用品店、生活必需品等构成香港区域型购物中心的租户组合。

二、区域型购物中心成功的关键思考1、区域型购物中心特点：特定的商圈范围、特定的消费对象、特定的品牌组合2、区域型购物中心的机会在哪里？ • 具备一定的复制能力和与连锁品牌战略性合作发展空间 • 零售商拓展从关注城市转变为关注区域，并期待成为区域龙头 • 融合各种品牌资源，以互动和互补发挥其综合效应，社区内频繁性消费就难以下降，品牌拓展的节奏就不会恶化 • 区域型购物中心品牌只需充分迎合、适度性引导，本地资源充沛 • 城市传统商圈竞争激烈，但是非传统商圈或者新区网点缺乏 • 城市化进程加快是大势所趋，所以非传统商圈就近性消费需求旺盛3、区域型购物中心的主要优势：无需回避同质化中心区商业的同质化本身有着难以克服的障碍，而区域型市场 的同质化并不产生负面市场影响，而是使消费在特定区域内变 得集中和方便，按照区域的特征量体裁衣，从而更好地体现属 地化消费、定向性消费、经常性消费的特征1、适合的规模： ▶人口规模、消费实力、生活习惯、文化背景、消费趋势 ▶零售商的开店计划和要求 2、适合的位置： ▶体现便利，不用开车也可到达，易达性强的枢纽位置 3、适合的定位： ▶丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造体验化商业空间。

▶不仅提供购物环境和购物场所，更应成为社区生活和人际交流的组成部分 ▶全客层、全龄层的家庭式消费 4、适合的业态业种组合： ▶体现都市生活需求，强化功能组合基础上的品牌组合 ▶一站式日常生活服务：购物、餐饮、休闲娱乐、文化、旅游、生活服务等 5、重视与城市整体的互动和共享4、成功开发运营区域型购物中心的关键因素5、区域型购物中心的规划全面的功能：服饰类、超市类、娱乐类、休闲类、服务类、餐饮类建议性的业态比例: 大中小百货和大中型超市 35% 电影院 儿童乐园 社区文化设施 30% 小型生活类专业店 10% 中小型餐饮 15% 其他配套类 10%其中：80%为迎合型业态 ；20%为引导型业态当前的主要误区： 很多区域型购物中心采取了社区型购物中心的功能定位和业态组合， 即以“超市+百货”等同于区域型购物中心的商业组合，使区域型购物 中心具有明显的趋同性，无法形成应有特点和优势。

中国区域型购物中心发展存在的制约性因素 A、缺乏城市全盘规划的有机配合，存在部分地区过剩、而又有局部 地区不足的矛盾B、招商局业种、连锁店和加盟店尚很缺乏，特别是服务类的业种 连锁品牌大多集中在某些业种上, 如快餐连锁、咖啡厅、面包房等C、区域型购物中心的认知程度偏弱，还需要一个适应过程，所以区 域型购物中心需要制定一定的市场营销手段，以吸引家庭消费三、中国区域型购物中心发展难点和对策四、开发区域型购物中心的基本要求和能力1、市场调查：目标消费群体指向性强、数据来源相对容易和准确 ，主要包括生活习惯、文化背景、消费趋势、消费倾向等等2、区域性的零售商拓展调研：现有或者未来致力于进入区域中心 的商家的开店能力、计划和开店要求，包括培育期的长短3、区域性零售商经营能力分析：重点在于盈利水平、招商影响力 和区域市场的营销能力 4、政府关系：使政府以便民、利民、提高城市宜居的高度来扶持 区域型购物中心发展5、竞争关系：现有的商业设施、各类店铺，特别是已经具有一定 区域影响的街边店的发展情况（作为未来招商和引入区域型购物 中心的重点租户）区域型购物中心容易形成区域商业亮点甚至社区交流的组成部分 ，顾客消费频次高。

6、选址策略：人口密度较高、新型住宅区较为集中的城市新区以 及老城改造地区，交通便利，商业环境上最好能够代表未来商业 发展的趋势7、招商策略：以迎合性消费的零售商和品牌为重头，以引导性的品 牌作为补充；尽可能强化区域内受到欢迎的服务类业种，以形成集合 服务业群；强化餐饮和娱乐，在保证租金平衡的前提下，拓展区域 型购物中心的综合性功能招商应回避：一线名牌店、高档、奢华、服务于少数有钱人的品牌 8、商业规划：尽可能使动线简单，可以适度考虑设立主题区，关注 区域型购物中心可能安排的街铺上的业态和品牌，用以把控整个区域 型购物中心的定位9、商业运营：摈弃物业管理下的商业管理，而是应以商业管理作为 主导，物业管理按照商业管理的要求给予配合10、专业团队：聘请专业团队或者培养专业团队在调研上可以依托 具有本地经验和渠道的机构参与，运营团队建议从集团整体控制和培 养，招商方面以依托本地为主，全国性的招商作为辅助11、最好持有物业，有利于资产整体打包变现五、部分案例1、上海百联西郊购物中心（来源于其官方网站）2、英格兰EPHEN’S 3、温哥华Oakridge Centre 上海百联西郊购物中心 地理位置：上海西郊长宁区新泾地区 开发公司：百联集团 投资额度：5. 6亿 项目定位：社区型休闲、消费场所 辐射商圈：常住与外来人口30万左右 占地面积：3.4万平方米；建筑面积：11万平方米；商业面积：6. 25万平方米 业态组合：大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务 租户情况：友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电 店铺数量：116家，生活超市1家、百货1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家 开业时间：2004年12月2日 设计单位：JEDER和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所 建筑风格：开放式 建筑规划：分地下二层和地上四层，通过贯穿东西两侧出入口的步行 街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体1001 | 街客1101 | 肯德基1103 | 永和大王 1105 | 棒约翰1108 | 香港避风塘料理1111 | 味千拉面 1113 | 蕉叶咖喱屋1115 | 一茶一坐1121 | 必胜客 1202 | 友谊百货1205 | 暧味韩国食品1208 | Edc/ESPRIT 1209 | DQ冰淇淋1210 | 星巴克1211 | 线工坊 1212 | 亨得利钟表1213 | 茂昌眼镜1215 | Scofield 1217 | 春秋国旅1219 | 珍妮花1220 | 韶菲美发 1221 | 柯达冲印1301 | 麦当劳1303 | 巴黎贝甜 1305 | 可颂坊1306 | 食家物语1307 | 百思乐面包 1308 | 满记甜品1309 | 哈根达斯1310 | 迪卡侬 1315 | ONLY1319 | 丝芙兰1322 | 时尚摄影 1323 | 屈臣氏1329 | C2精品烘焙1F2F2101 | 天天茶餐厅2107 | 雅点舫2108 | 洋葱餐厅 2110 | 布衣侯粥道馆2111 | 康伴医药2113 | 波波拉妈妈 2116 | 云南美食园2117 | 鱼晶园火锅广场2120 | 樱之园日式烤肉 2124 | 凤山茗茶2215 | MindBridge2217 | Etam 2218 | naivee2219 | 天恩2310 | 班尼路 2316 | FILA手表2318 | kookin2320 | 马克华菲 2322 | ID.Fix2323 | 江南布艺2325 | 巧帛 2327 | 黑白拉帕佳2328 | 曼古银2329 | 达芙妮 2330 | BASIC HOUSE2332 | 台绣2338 | 世纪联华3F3103 | 新华书店3106 | 黄色小鸭生活馆3107 | 樱桃小丸子 3108 | Kids New Balance3109 | 丽婴房3110 | 派克兰帝 3111 | 迪斯尼3112 | 巴布豆3113 | 安奈尔 3116 | 锅里斗3118 | 博士蛙3120 | 大碗鱼 3124 | 好孩子3126 | 玩不累3201 | 伊藤寿司 3202 | 永乐生活电器3206 | 澳西奴3207 | 香榭里 3210 | 优衣库3301 | 迪信通3308 | IPOD 3310 | NIKE 360,Jockey,KUHLE3317 | 耐克3319 | Columbia 3320 | REEBOK3321 | 新百伦3322 | adidas 3323 | Rapido3324 | K-Swiss3325 | kappa 3326 | ZOKE3327 | 李宁3328 | LACOSTE 3329 | PUMA3330 | 匡威3331 | UMBRO4F4101 | 一兆伟德健身4109 | 金造时足浴4112 | 正大齿科 4201 | 奈司桌球4203 | 儿童高尔夫4206 | 汤姆熊欢乐世界 4208 | 世纪仙霞影城4210 | 知音琴行4301 | 虹桥人家 4303 | 好乐迪KTV4309 | 卡通尼乐园英格兰EPHEN’S地理位置：英格。